نیاز به سامانه جامع قراردادنویسی اجاره مسکن

بازار مسکن در روزهای اوج فصل جابه‌جایی مستاجران قرار دارد و مصوبه تعیین سقف اجاره بها که با حمایت قوه مقننه و قضائیه تصویب شده، کانون توجه است. بر اساس این مصوبه، قراردادهای اجاره مشمول در صورت درخواست مستاجر برای یک سال دیگر تمدید می‌شوند و میزان افزایش اجاره بها حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده است.

نکته حائز اهمیت این است که آیا موجران و مستاجران از جزئیات و شرایط قانونی آن باخبرند؟ آیا املاکی‌ها نیز برای کاهش التهاب بازار همکاری می‌کنند؟ اگرچه مشاوران املاک این مصوبه را مفید می‌دانند، اما معتقدند در افزایش نرخ اجاره بها نقشی ندارند.

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران، با تأکید بر اینکه صنعت معاملات ملکی به یک پلتفرم یا سامانه جامع قراردادنویسی نیازمند است، اظهار داشت: باید چنین سامانه‌ای ایجاد شود تا امکان رصد، پایش و کنترل بهتر معاملات و قراردادهای اجاره فراهم شود.

وی افزود: بسیاری از مردم افزایش قیمت‌ها را از چشم مشاوران املاک می‌بینند، در حالی که این واحدها در تعیین قیمت‌ها نقشی ندارند و از این بابت بی‌تقصیر هستند. اگرچه وزارت راه و شهرسازی سقف افزایش اجاره بها را ۲۵ درصد تعیین و ابلاغ کرده، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد هنوز برخی از طرفین قرارداد از جزئیات و آثار حقوقی آن اطلاع دقیقی ندارند.

گودرزی خاطرنشان کرد: اتحادیه مشاوران املاک در حوزه فضای مجازی اطلاعات و اختیاری ندارد و نمی‌تواند برای فعالیت پلتفرم‌های این حوزه دستورالعمل صادر یا بر عملکرد آنها نظارت کند. در این زمینه، نهادها و اتحادیه‌های موازی وجود دارند که ادامه این موازی‌کاری می‌تواند در آینده مشکلاتی ایجاد کند.

بر اساس مصوبه سران قوا، تمامی قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی که از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شوند، در صورتی که مستاجر خواهان ادامه سکونت باشد، برای مدت یک سال دیگر قابل تمدید هستند. موجر تنها مجاز است حداکثر تا ۲۵ درصد مبلغ اجاره یا ودیعه را افزایش دهد. این سقف، مبنای تمدید قراردادها در سراسر کشور است.

قانون چند استثنا را نیز پیش‌بینی کرده است. اگر مالک برای تخریب و نوسازی ملک پروانه ساختمانی دریافت کرده باشد، خود یا افراد تحت تکفلش به سکونت در ملک نیاز داشته باشند، ملک به صورت رسمی به شخص دیگری منتقل شده باشد یا مستاجر به تعهدات اساسی خود مانند پرداخت اجاره‌بها عمل نکرده باشد، موجر می‌تواند درخواست تخلیه ارائه کند. در غیر این صورت، اصل بر تمدید قرارداد به درخواست مستاجر است.

یکی از مهم‌ترین بخش‌های این مصوبه، ضمانت اجرای آن است. بر اساس مقررات مربوط، صرف انقضای مدت قرارداد اجاره یا پایان یافتن مدت مندرج در قرارداد، به خودی خود موجب الزام مستاجر به تخلیه واحد مسکونی نمی‌شود. در صورتی که قرارداد مشمول ضوابط تمدید باشد و مستاجر خواهان ادامه سکونت در ملک باشد، موجر تنها در مواردی که قانون به صراحت پیش‌بینی کرده، می‌تواند درخواست تخلیه را مطرح کند.

در چنین شرایطی نیز رسیدگی به درخواست تخلیه در صلاحیت مراجع صالح قضایی است و مالک نمی‌تواند صرفاً با استناد به پایان مدت قرارداد، مستاجر را ملزم به تخلیه کند. به بیان دیگر، انقضای مدت قرارداد اجاره، به تنهایی موجب پایان حق سکونت مستاجر نخواهد بود و هرگونه اقدام در این خصوص باید مطابق ضوابط قانونی و از طریق مراجع ذی‌صلاح انجام شود.

بررسی آمارهای رسمی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد طی دو سال اخیر، روند تورم در بخش مسکن و اجاره نسبت به بسیاری از گروه‌های کالایی و خدماتی با شیب کاهشی همراه بوده است. در آخرین گزارش منتشرشده، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن خانوارهای کشور در محدوده ۳۱ درصد قرار گرفته است.

این در حالی است که نرخ تورم در برخی دیگر از بخش‌های اقتصاد طی دوره‌های اخیر به مراتب بالاتر بود. از همین رو، سیاست‌گذار تلاش کرده است با تعیین سقفی نزدیک به واقعیت‌های بازار اجاره، از وارد شدن فشار مضاعف بر خانوارهای مستاجر جلوگیری کند. کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند اگرچه افزایش تورم عمومی، رشد هزینه‌های نگهداری ملک و کاهش ارزش پول ملی بر هزینه‌های مالکان نیز اثرگذار بوده است، اما در نهایت بازار اجاره تابع توان پرداخت مستاجران است.

کاهش درآمد واقعی خانوارها، افت قدرت خرید و محدود شدن توان پرداخت، موجب شده بازار عملاً ظرفیت پذیرش افزایش‌های بسیار بالاتر از نرخ‌های فعلی را نداشته باشد. تعیین سقف ۲۵ درصدی صرفاً یک تصمیم دستوری نیست، بلکه با شرایط واقعی بازار نیز همخوانی دارد؛ چرا که در بسیاری از مناطق، مستاجران دیگر توان پذیرش افزایش‌های سنگین اجاره‌بها ندارند.

کارشناسان تاکید می‌کنند مستاجران پیش از امضای قراردادهای تمدیدی، از مفاد مصوبه سران قوا و حقوق قانونی خود اطلاع داشته باشند و در صورت بروز اختلاف، موضوع را از مسیرهای قانونی پیگیری کنند. در مقابل، مالکان نیز باید توجه داشته باشند که هدف این مصوبه، ایجاد ثبات در بازار اجاره و حمایت از امنیت سکونتی خانوارها در شرایط اقتصادی فعلی است؛ سیاستی که در صورت اجرای صحیح، می‌تواند از بروز تنش‌های بیشتر در بازار اجاره جلوگیری کند.