چالش‌های ساخت‌وساز؛ فشار نهادهای دولتی بر سازندگان

فعالان صنعت ساختمان در مسیر تولید مسکن با چالش‌های متعددی روبرو هستند که روند عرضه را کند کرده و هزینه‌های ساخت را افزایش می‌دهد. بسیاری از این فعالان معتقدند که عمده این موانع نتیجه اقدامات نهادهای بالادستی خارج از وزارت راه و شهرسازی است، هرچند شورای عالی مسکن می‌تواند با برنامه‌ریزی بخشی از مشکلات را مرتفع کند.

حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی در برنامه «خانه اول» گروه مسکن روزنامه «دنیای اقتصاد»، تأکید کرد: وزارتخانه تلاش کرده در چارچوب اختیارات خود، بستر لازم برای حضور بخش خصوصی را فراهم کند، اما بخشی از چالش‌ها فراتر از این حوزه است و نیازمند همکاری سایر دستگاه‌هاست.

طاهرخانی با اشاره به رقابتی بودن بازار مسکن، بیان کرد که این ویژگی باعث شده صنعت در معرض تحمیل هزینه‌های مختلف از سوی نهادهای گوناگون قرار گیرد. در بسیاری از موارد، مشکلات مالی یا ساختاری سایر بخش‌ها از طریق افزایش هزینه‌های تحمیلی به صنعت ساختمان جبران می‌شود؛ نمونه آن دریافت حق بیمه کارگران ساختمانی توسط تامین اجتماعی است. همچنین شرکت‌های عرضه‌کننده انرژی که با قیمت‌گذاری دستوری مواجه هستند، سعی می‌کنند بخشی از زیان خود را با دریافت حق انشعاب قابل‌توجه از سازنده پوشش دهند.

شهرداری‌ها نیز از قاعده تحمیل هزینه معاف نیستند. برخلاف بسیاری از کشورهای دنیا که اداره شهرها از طریق درآمدهای پایدار انجام می‌شود، در کشور ما بخشی از منابع مالی مورد نیاز شهرداری‌ها از مسیر تحمیل هزینه به ساخت‌وساز تامین می‌شود. نتیجه این رویکرد، افزایش هزینه تمام‌شده مسکن و محدود شدن فعالیت سازندگان حرفه‌ای است.

معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی افزود: برای رسیدگی به این مسائل، در شورای عالی مسکن «کارگروه رفع موانع تولید و عرضه مسکن» تشکیل شده است. در این کارگروه به‌صورت مستمر با تشکل‌ها و فعالان بخش خصوصی جلسه برگزار می‌کنیم تا چالش‌ها شناسایی و رفع شوند. برای مثال، بخشی از مشکلات میان سازندگان و سازمان نظام مهندسی بررسی و تا حد زیادی حل‌وفصل شده است. علاوه بر این، برنامه‌هایی همچون توسعه روش‌های «طرح و ساخت» دنبال می‌شود که می‌تواند ضمن افزایش سرعت اجرا، کیفیت ساخت‌وساز را نیز ارتقا دهد.

طاهرخانی اعلام کرد: ۷ چالش اصلی و ظرفیت‌های پیش‌رو در بخش زمین، مصالح، منابع مالی، مجوزها، قوانین حاکم، نیروی انسانی و خدمات زیربنایی شناسایی شده‌اند. یکی از مهم‌ترین چالش‌ها، حوزه تامین مالی است. ابزارهای مالی موجود با نیازهای واقعی بخش مسکن تطابق کافی ندارند و نظام تامین مالی کشور همچنان بانک‌محور است. در حال حاضر حدود ۲۵۰ هزار واحد مسکونی در کشور وجود دارد که بین ۵۰ تا ۷۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارند اما به دلیل کمبود منابع مالی متوقف شده‌اند. اگر بتوان برای این پروژه‌ها تسهیلات موثر و متناسب تامین کرد، بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاری‌ها به مرحله بهره‌برداری و عرضه به بازار خواهد رسید.

معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی نسبت به تضعیف نظام پس‌انداز مسکن انتقاد کرد و گفت: نباید اجازه داد این نظام تضعیف شود. سال‌ها تصور شکل گرفت که نیازی به پس‌انداز نیست و متقاضیان هر زمان که بخواهند از تسهیلات بانکی استفاده کنند، اما این مدل پایداری لازم را نداشت. امروز باید نظام‌های پس‌انداز مسکن و ابزارهای متنوع تامین مالی دوباره احیا شوند. همچنین لازم است تسهیلات متنوعی با نرخ‌ها و دوره‌های بازپرداخت متفاوت طراحی شود. بخشی از فعالان صنعت ساختمان به سرمایه در گردش برای خرید مصالح نیاز دارند، اما ابزارهای موجود پاسخگوی این نیاز نیست.

طاهرخانی تأکید کرد: یکی از رویکردهای نادرست در کشور این است که به جای تشویق صنعتی‌سازی و انبوه‌سازی حرفه‌ای، عملاً برای فعالیت شرکت‌های تخصصی هزینه بیشتری ایجاد می‌کنیم. در بسیاری از کشورهای دنیا، ساخت‌وساز توسط شرکت‌های معتبر تشویق می‌شود، اما در کشور ما شرایط به گونه‌ای است که یک فرد حقیقی هزینه‌های کمتری پرداخت می‌کند؛ درحالی‌که یک شرکت ساختمانی علاوه بر حق بیمه تامین اجتماعی، باید مالیات شرکتی، مالیات ساخت و فروش و در برخی موارد هزینه‌های مرتبط با تامین زیرساخت‌های عمومی مانند مدرسه را نیز بپردازد. ادامه این روند مانع شکل‌گیری یک نظام پایدار برای تولید و عرضه مسکن خواهد شد. این موضوع تنها به تعداد واحدها مربوط نیست؛ کیفیت ساخت نیز اهمیت بالایی دارد. در شرایط بروز حوادث طبیعی یا بحران‌ها، باید اطمینان داشته باشیم که ساختمان‌ها از استانداردهای لازم برخوردارند. بخشی از این موضوع به کیفیت فرآیندها، مسئولیت‌پذیری و پاسخگویی سازندگان بازمی‌گردد. در حال حاضر مسئولیت‌ها میان نهادهای مختلف پراکنده شده و همین موضوع مدیریت کیفیت ساخت مسکن را دشوار کرده است. سیاستگذاری در بخش مسکن باید همزمان بر کمیت و کیفیت عرضه تمرکز داشته باشد.

ماموریت چهارم سیاستگذار مسکن

بخش عمده‌ای از مشکلات فعلی صنعت ساختمان در کشور نتیجه تمرکز دو دهه اخیر سیاستگذار بر ساخت دولتی در طرح‌هایی نظیر مسکن مهر و مسکن ملی بوده است، در حالی که انتظار می‌رفت سیاستگذار به جای ورود مستقیم به ساخت مسکن بر حل چالش‌های این بخش و رفع موانع پیش‌روی تولید مسکن توسط بخش خصوصی متمرکز شود.

طاهرخانی در پاسخ به ایراد وارد شده گفت: در حال حاضر همچنان عمده توان معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی صرف تکمیل پروژه‌های مسکن مهر و مسکن ملی است اما در کنار این ماموریت‌ها، البته در این دوره دو ماموریت جدید تامین «مسکن اجاره‌ای» و «رفع موانع پیش‌روی تولیدکنندگان» نیز تعریف شد.

جهش هزینه‌های جانبی ساخت

هزینه خرید انشعابات در پروژه‌های ساخت مسکونی در شهرها نسبت به ۲ سال گذشته ۵۵۰ درصد افزایش یافته است. در تهران رقمی که انبوه‌سازان فقط برای خرید حق‌انشعاب برق در یک پروژه مسکونی پرداخت می‌کنند معادل ۲ برابر «کل سرمایه مورد نیاز برای ساخت شبیه همان پروژه در سال ۹۹» است که نشان‌دهنده «ابعاد رشد» هزینه‌های حاشیه‌ای تولید مسکن است. این رقم برای حق انشعاب آب نیز تا هزینه کامل ساخت یک پروژه مسکونی افزایش یافته است. دستگاه دولتی در برخی شهرها به برخی سازنده‌ها اعلام می‌کند، در صورتی که مقیاس پروژه مسکن‌سازی بیش از ۵۰ واحد باشد، کل هزینه تامین برق آن با سرمایه‌گذار است.

دولت فرمول دریافت مالیات از فروش سازندگان مسکن را مطابق آنچه تشکل‌های ساختمانی اعلام می‌کنند، به شکل چراغ‌خاموش تغییر داده است. تا پیش از این، مالیات بر ساخت و فروش مسکن به صورت «رقم مقطوع» محاسبه و دریافت می‌شد؛ اما امسال مالیات‌ستانی براساس «مالیات معادل ۲۵ درصد سود سازنده در پروژه ساختمانی» محاسبه و انجام می‌شود. «خطای دید» در این فرمول، «حساب کردن تورم زمین و تورم ساخت» به‌عنوان «سود تولید» است. سازندگان با اشاره به «روند رشد قیمت زمین در طول حدود ۲ سال ساخت‌وساز» و همچنین «رشد هزینه ساخت»، معتقدند: آنچه به‌عنوان مابه‌التفاوت ارزش نهایی ساختمان ساخته‌شده و رقم اولیه سرمایه‌گذاری توسط عوامل مالیاتی به‌عنوان عایدی سازنده مسکن محاسبه می‌شود، ترکیبی از تورم و حاشیه‌سود واقعی است و با این مدل مالیات‌گیری، سرمایه‌گذار ساختمانی عملاً دو بار متحمل پرداخت هزینه‌های «تورم» می‌شود.

سازندگان براساس اجرای نادرست قانون مربوط به «حق بیمه کارگر ساختمانی»، باید معادل ۲۷.۵ درصد کل پولی را که به شهرداری برای دریافت پروانه ساختمانی پرداخت می‌کنند به‌صورت نقد به تامین‌اجتماعی بپردازند تا مجوز نهایی تولید مسکن را بتوانند دریافت کنند. نکته طنز «پرداختی سازندگان مسکن به تامین اجتماعی»، فاصله نجومی «حق بیمه کارگر ساختمانی» بین بالاشهر و پایین‌شهر است. چون «حق بیمه» ضریبی از عوارض فروش تراکم و تغییر کاربری (عوارض‌های شهرداری) است و چون این عوارض در مناطق گران شهرها با ضریب بیشتری نسبت به مناطق ارزان از سرمایه‌گذاران ساختمانی دریافت می‌شود، در نتیجه «حق بیمه کارگر» نیز برای پروژه مسکونی در شمال تهران ۱۶ برابر جنوب شهر است.