قیمت‌گذاری دستوری اجاره؛ آفت بازار مسکن

به گزارش صما، تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها، حتی با هدف حمایت از مستأجران، در عمل بازار مسکن را مختل کرده و مشکلات را عمیق‌تر می‌کند. وقتی هزینه‌های نگهداری، تعمیرات و تورم لحاظ شود، محدودیت‌های قیمتی منطق اقتصادی مالکان را برهم می‌زند. در نتیجه، بسیاری از صاحبان املاک ترجیح می‌دهند قراردادهای خود را تمدید نکنند یا اصلاً واحد خود را به اجاره ندهند.

این واکنش طبیعی عرضه را کاهش داده و بازار را به سمت کمبود شدیدتر سوق می‌دهد. در اقتصاد، کنترل قیمت‌ها سابقه‌ای طولانی از شکست دارد و همواره منجر به کمبود کالا، بازار سیاه و کاهش کیفیت شده است. در بخش مسکن که کالایی بادوام و سرمایه‌ای است، این آسیب‌ها شدیدتر ظاهر می‌شود.

کاهش عرضه و افزایش هزینه‌های پنهان

مالک آپارتمانی که با افزایش محدود اجاره مواجه است، ممکن است درآمد واقعی خود پس از کسر تورم و هزینه‌های تعمیرات منفی شود. گزینه‌های جایگزین مانند فروش ملک، تغییر کاربری یا خالی گذاشتن واحد جذاب‌تر می‌شوند. آمارهای غیررسمی نشان می‌دهد پس از هر موج کنترل اجاره، آگهی‌های اجاره کاهش یافته و واحدها از بازار رسمی خارج می‌شوند.

وقتی مالکان تمایلی به اجاره نشان ندهند، مستأجران بیشترین آسیب را می‌بینند. جستجوی خانه سخت‌تر شده و رقابت شدیدتر می‌شود که منجر به پرداخت هزینه‌های پنهان مانند رشوه یا اجاره غیررسمی با قیمت بالاتر می‌گردد. خانواده‌های جوان و دانشجویان در تنگنا قرار می‌گیرند. علاوه بر این، سرمایه‌گذاری جدید در ساخت مسکن کاهش می‌یابد و سازندگان ترجیح می‌دهند سرمایه خود را به بخش‌های دیگر ببرند.

در بلندمدت، کیفیت ساختمان‌ها نیز افت می‌کند زیرا مالکان انگیزه کمتری برای نگهداری و نوسازی دارند. خانه‌هایی که تعمیر نمی‌شوند به تدریج فرسوده شده و ایمنی آن‌ها به خطر می‌افتد. مشکل اساسی این است که قیمت‌گذاری دستوری علائم بیماری را درمان می‌کند نه خود بیماری.

ریشه بحران مسکن در عوامل ساختاری مانند تورم مزمن، مقررات پیچیده ساخت‌وساز، محدودیت‌های بانکی و کمبود زمین مناسب در شهرهای بزرگ نهفته است. وقتی تورم سالانه بالای ۳۰ تا ۴۰ درصد است، انتظار افزایش ۲۵ درصدی اجاره غیرمنصفانه است. راه‌حل ریشه‌ای نیازمند تغییر رویکرد دولت به سمت افزایش عرضه است.

تسهیل صدور مجوزها، کاهش بوروکراسی، ارائه مشوق‌های مالیاتی و مهار تورم از طریق سیاست‌های پولی مسئولانه، گام‌های اساسی هستند. تجربه کشورهای موفق مانند آلمان و سنگاپور نشان می‌دهد که ترکیب مقررات هوشمند با بازار آزاد و سرمایه‌گذاری گسترده در عرضه، تعادل بهتری ایجاد می‌کند. شفاف‌سازی بازار با ایجاد سامانه‌های اطلاعاتی دقیق نیز ریسک برای مالکان و مستأجران را کاهش می‌دهد.