حسین عبدهتبریزی، غلامرضا سلامی، تیمور رحمانی، علیرضا توکلیکاشی، پویا جبلعاملی و حسن بان، صاحبنظران اقتصاد
بازار مسکن در انتظار سرمایههای سهامداران؛ رشد ۱۲ درصدی قیمت از اسفند تاکنون
بازگشایی بورس تهران پس از حدود ۸۰ روز تعطیلی، پرسش مهمی را پیش روی فعالان بازار مسکن قرار داده است: آیا سهامداران خروجی از بورس، مقصد بعدی خود را بازار ملک انتخاب میکنند؟ بررسی نظرات ۶ صاحبنظر اقتصادی (حسین عبدهتبریزی، غلامرضا سلامی، تیمور رحمانی، علیرضا توکلیکاشی، پویا جبلعاملی و حسن بان) نشانگر سناریوی محتمل شارژ معاملات مسکن است «اما به صورت غیرهیجانی».
درحالیکه قیمت مسکن در تهران از اسفند تاکنون حدود ۱۲ درصد رشد کرده و میانگین بودجه خرید آپارتمان در تهران به بالای ۱۰ میلیارد تومان رسیده، کارشناسان احتمال مقصدشدن مسکن برای سرمایههای بورسی را بین ۲۰ تا ۳۰ درصد تخمین میزنند و معتقدند طلا، سکه و صندوقهای درآمد ثابت رقبای اصلی ملک هستند.
بازار مسکن در آستانه بازگشایی بورس
بازار مسکن، زمستان سال گذشته، ۲ ماه نسبتا داغ را تجربه کرد. داغ نه به معنای «رونق خرید» که به معنای «کاهش شدت رکود سنگین» سالهای گذشته. در آن ۲ ماه، تقاضای خرید آپارتمان در تهران و دیگر شهرها به پشتوانه افزایش ارزش سکه و طلا تا سه رقم و تبدیل دارایی از طلا به مسکن بالا گرفت. متقاضیان دو گروه بودند: خانهاولیها و خریداران سرمایهای آپارتمان با هدف حفظ ارزش در برابر تورم عمومی فزاینده.
در اسفندماه، به واسطه شروع جنگ تحمیلی رمضان، جریان خرید مسکن متوقف شد و در بهار به واسطه آتشبس نبض معاملات مسکن، نه مثل قبل از جنگ، اما به شکل محسوس شروع به زدن کرد.
رشد ۱۲ درصدی قیمت مسکن از اسفند تا به امروز
بازار مسکن شاهد رشد محسوس قیمتها نیز هست، تا جایی که آمار دولت، نرخ رشد قیمت قطعی از ۹ اسفند تاکنون را حدود ۱۲ درصد اعلام میکند. اما سطح قیمت فروشندهها رشدی بسیار بیشتر را نشان میدهد. به گفته کارشناسان اختلاف بین سطح قیمت فروشنده و قیمت بازارپذیر، ناشی از «انتظارات تورمی» سمت عرضه و «قدرت مالی پایین» سمت تقاضا است. بنابراین، بازار مسکن تهران تا پیش از بازگشایی بورس، از یکسو شاهد تحرکات نسبی در معاملات بوده و از سوی دیگر شاهد قیمتهای بالایی است که خود مانع ورود آسان جریان گسترده خریداران مسکن به حساب میآید.
چگونگی مواجهه مسکن با سرمایههای بورسی
بنا بر نظر ۶ کارشناس حوزه اقتصاد، طی روزهای آینده، بازار مسکن در مواجهه با سرمایههای بورسی، سه حالت را میتواند تجربه کند:
- ورود گسترده پول از بازار سهام
- ورود تدریجی بخشی از سرمایههای بورسی
- مطلوبیت بسیار پایین بازار مسکن نزد بورسیهای آماده خروج
برآیند تحلیلهای حسین عبدهتبریزی، غلامرضا سلامی، تیمور رحمانی، علیرضا توکلی کاشی، پویا جبلعاملی و حسن بان نشان میدهد: سناریوی محتمل، «شارژ معاملات، اما به صورت غیرهیجانی» از سمت تقاضای خرید خواهد بود.
چرا ورود بورسیها به مسکن هیجانی نخواهد بود؟ ۴ دلیل اصلی
- دلیل اول و دوم (مرتبط به هم): حجم بالای بودجه مورد نیاز برای خرید آپارتمان از یکسو و سبقت سطح قیمت مسکن از ۸۰ روز پیش تاکنون از سوی دیگر.
امروز نقدینگی مورد نیاز برای خرید آپارتمان در سطح متوسط شهر تهران بالای ۱۰ میلیارد تومان برآورد میشود. این قدرت خرید در مناطق جنوبی نیز باید نزدیک به ۵ میلیارد تومان باشد. درحالیکه بخش قابلتوجهی از سهامداران خرد، ارزش داراییشان حدود یک میلیارد تومان یا کمتر تخمین زده میشود. - دلیل سوم: رقیب «زود نقدشونده» دارایی ملکی.
برخی کارشناسان معتقدند کابوس هفتههای گذشته سهامداران یعنی «نقدشوندگی سرمایه»، موجب میگردد کسانیکه قصد تبدیل دارایی خود را دارند، به دلیل نقدشوندگی بالای طلا، به سمت بازار طلا و سکه حرکت کنند. - دلیل چهارم: ریسکهای سنتی ملک در برابر جنگ.
تخریب و خسارت، چه به ساختمان مسکونی و چه به زیرساختهای شهری، تصویری است که در شرایط فعلی در ذهن افراد شکل گرفته و این نااطمینانی، بر «خریدهای سرمایهای» ملک اثر کاهنده دارد.
سناریوی دوم با احتمال بالا؛ خانهاولیهای بورسی در انتظار
تجربه زمستان سال گذشته نشان داد، خانهاولیها در جریان سرمایهگذاریهایی که طی دو سال قبل از آن در بازارهای مختلف دارایی انجام دادند، توانستند در موقعیت انتهایی ثبات قیمت مسکن، از سرمایههای رشد کرده خود برای صاحب خانه شدن بهره ببرند.
طلا و سکه تا پیش از اسفند سال گذشته، حدود ۱۰۰ درصد در بازه زمانی یکساله برای سرمایهگذارانشان بازدهی به همراه داشتند؛ این در حالیست که قیمت مسکن تنها حدود ۲۰ درصد افزایش پیدا کرده بود. اکنون نیز اگر خانهاولیهای مستقر در بورس پس از بازگشایی با سرمایهای معادل قدرت خرید یک واحد مسکونی کوچک متراژ و نه چندان نوساز مواجه شوند، به احتمال زیاد «درنگ» نخواهند کرد.
کارشناسان چه میگویند؟
عبده تبریزی میگوید: «خیلی از مردم در این روزها بخش عمده داراییهای خود را نقد کردهاند. صدای جنگ هم بار دیگر بلند شده و بعید میدانم در این شرایط افراد زیادی به سمت بازار مسکن بیایند. ضمن آنکه ارقام کوچک سرمایه نمیتواند بودجه خرید یک واحد مسکونی را پوشش دهد. به نظر میرسد در روزهای آینده حتما افرادی از بازار سهام به سمت بازار مسکن بروند، اما این ورود سنگین نخواهد بود.»
غلامرضا سلامی نیز اظهار داشت: «به نظر نمیرسد حجم پول دریافتی فروشندگان در حدی باشد که بر بازارهای دیگر تاثیر آنچنانی داشته باشد. هرچند بازار مسکن امروزه برای سرمایهگذاری جذاب به نظر میآید، ولی حجم سرمایههای جذبشده از بازار سهام در شرایط فعلی تاثیر محسوسی بر این بازار نخواهد داشت.»
تیمور رحمانی معتقد است: «بازار مسکن احتمالا محل ورود طیفی از سهامداران است و سایر افراد نیز به بازارهای مختلف دارایی مهاجرت خواهند کرد. سهامداران در برابر تجربهای که از تعطیلی بازار سهام داشتند، احتمالا هر نوع دارایی را ترجیح میدهند.»
علیرضا توکلیکاشی با طرح سه پرسش مرتبط، احتمال مقصدشدن بازار مسکن برای سرمایههای بورسی را ۲۰ تا ۳۰ درصد برآورد کرد و گفت: «با توجه به بازدهی ۴۰ درصدی صندوقهای درآمد ثابت و بازدهی ۱۰۰ درصدی طلا در یکسال اخیر و چشمانداز رشد حدود ۵۰ درصدی آن در یکسال آینده، انتظار میرود قسمتی از سرمایههای بورسی به سمت طلا و درآمد ثابتها برود و پول کمتری وارد بازار ملک شود.»
پویا جبلعاملی نیز تاکید کرد: «تقاضای مسکن حتی با وجود شرایط جنگی افزایشی خواهد بود، اما طلا و ارز همچنان مقصد برتر ورود سرمایه میتواند باشد، مگر آنکه صلح میانمدت اتفاق بیفتد.»
حسن بان، صاحبنظر بازار سرمایه و روشهای نوین تامین مالی مسکن، اعلام کرد: «به نظر میرسد بخشی از سهامداران به سمت بازار املاک شمال و کلانشهرهایی مثل اصفهان حرکت کنند.»
جمعبندی؛ مسکن مقصد اول نیست، اما تحرک نسبی قطعی است
با توجه به نظرات ۶ کارشناس، بازار مسکن «مقصد اول» بورسیهای مصمم به خروج از این بازار نیست. با این حال، تحرک نسبی معاملات خرید مصرفی مسکن (به ویژه از سوی خانهاولیها) در هفتههای آینده محتمل به نظر میرسد. همچنین بازار ویلاهای شمال و شهرهای کوچک یا حومهای نیز میتواند از این جریان بهره ببرد.
