نگاهی به بازار مسکن دهه ۳۰ و۴۰ شمسی

موضوع مضیقه مسکن و بالا رفتن کرایه‌خانه بخصوص در تهران موجب شد در سال‌های آغازین دهه ۳۰ بانک ساختمانی تأسیس شود. گرانى سرسام‌آور کرایه‌خانه و ترقى بیش از حد قیمت زمین و سود بسیارى که معاملات زمین و خانه نصیب معامله‌گران می‌کرد باعث شد که بیشتر سرمایه‌داران سرمایه‌هاى خود را به‌جاى اینکه در زمینه‌های تولیدى به‌کار اندازند و بنیه اقتصادى مملکت را تقویت کنند، در بورس زمین به‌کار ببرند. بدین ترتیب قیمت اراضى و خانه‌ بالا رفت. فشار این افزایش قیمت‌ها بر روى طبقه دوم و سوم بیشتر محسوس بود؛ به‌حدى که براى اکثریت بزرگى، تهیه یک اتاق و پرداخت کرایه آن شاید نزدیک به ۳۰درصد کل عایدات آنها را می‌بلعید. دولت ابتدا با تاسیس اداره مال‌الاجاره و قانون‌هاى رابطه بین مالک و مستأجر تصمیم گرفت از اجحاف به طبقه اجاره‌نشین جلوگیرى کند ولى این اقدام نتیجه قابل قبولی به بار نیاورد جز اینکه موجرین از همان ابتدا با شرایط سنگین و حتى اخذ وثیقه مستغلات خود را اجاره می‌دادند. این مشکل باقى بود تا آن‌که دولت وقت در اواخر سال ۱۳۳۱ به‌‌موجب یک لایحه قانونى اقدام به تأسیس بانک ساختمانى با سرمایه وزارت کشاورزى و شرکت سهامى بیمه ایران کرد که هدف این بانک تهیه مسکن و کنترل مال‌الاجاره بود. سرمایه اولیه این بانک از مقدارى اراضى موات اطراف تهران که از دستبرد زمین‌خواران مصون مانده بود و همچنین اراضى نازى‌آباد تامین شد.
بانک ساختمانى که به‌منظور رفع مضیقه مسکن به‌وجود آمده بود تا سال ۱۳۴۳ از طریق واگذارى اراضى، وام با شرایط بسیار ساده و همچنین ساخت شهرهاى جدید نارمک و نازى‌آباد و وحیدیه و یوسف‌آباد، هزاران خانواده‌ بى‌خانمان را صاحبخانه کرد و از این حیث تا اندازه‌اى در رفع مضیقه مسکن موثر بود. اما به علت مهاجرت روز‌افزون اهالى شهرستان‌ها و دهات به تهران، اقدامات بانک براى رفع مضیقه مسکن کافى نبود و چون کلیه امور اقتصادى در تهران متمرکز بود این موج مهاجرت روزبه‌روز مضیقه مسکن را براى طبقات کم‌درآمد محسوس‌تر می‌کرد. در همین زمان وزارت مسکن تأسیس شد که در ابتدا به عنوان یک نهاد موازی با بانک ساختمانی عمل می‌کرد اما به مرور عامل اصلی ساخت و ساز شد. در بدو امر اگرچه میان این دو زاویه وجود داشت اما سرانجام بانک پذیرفت مرکزیت واحد براى رهبرى و هدایت کلیه سازمان‌هاى موجود چه دولتى و چه ملى امرى ضرورى است. این مرکزیت واحد باید با تهیه آمارهاى گوناگون از سراسر کشور و توجه به اوضاع و احوال اقتصادى شهرها و روستاها خطوط اصلى برنامه تهیه مسکن را در سرتاسر کشور طرح ریزى می‌کرد و ضمنا با تأسیس آزمایشگاه‌هاى مجهز، مطالعات لازم در زمینه مصالح محلى موجود و کشف مصالح ارزان قیمت و کاربست آنها با توجه به اوضاع جغرافیایى و اقلیمى هر محل را اجرایی می‌کرد. این مرکزیت واحد باید یک سیستم نظارت دقیق علمى به وجود می‌آورد که در سرتاسر ممکلت چه موسسات دولتى و چه ملى در امر ساختمان تابع آن بوده و بدون نظارت علمى آن کارى بر خلاف مصلحت انجام ندهند. وقتى که تمام کارهاى ساختمانى کشور طبق یک روش علمى چه از نظر مالى و چه از لحاظ فنى و اجتماعى و اقتصادى انجام می‌گرفت اشتباهات کمتر شده و راندمان کار بالا می‌رفت.
در ادامه کار، طرح استفاده از پس‌انداز مردم برای تهیه مسکن مطرح شد که بانک چندان به آن رضایت نداشت و به باور رییس بانک این فکر اگرچه خوب بود ولى متاسفانه تا آن زمان در مملکت ما نتیجه خوبى نداده و حتى بعضى اشخاص مبالغ زیادى از پس‌انداز ناچیز مردم را به عنوان تهیه مسکن حیف‌ومیل کرده بودند.
او می‌گفت اگر اشخاص صاحب پس‌انداز بتوانند با گرفتن وام ساختمانى از بانک‌هاى رهنى و ملى نسبت به تهیه مسکن براى خود اقدام نمایند، امور بهتر پیش می‌رود و از هدررفت منابع مالی نیز جلوگیری می‌شود. بحث دیگری که در این زمان مطرح شد واگذاری زمین بود که بانک ساختمانی با این طرح هم موافقت نداشت و معتقد بود تجارب چندین ساله نشان داده است که واگذارى زمین به بى‌خانمان‌ها نتیجه مطلوب نداده است و زمین‌هاى واگذارشده با جزئى استفاده در دست بورس‌بازان قرار گرفته و به علت همین بورس‌بازى قیمت زمین به طور سرسام‌آورى بالا رفته است و در نتیجه طبقات متوسط و کم‌درآمد بیشتر در مضیقه مسکن قرار گرفته‌اند؛ بنابراین به هیچ وجه نباید زمین واگذار کرد بلکه باید در اراضى متعلق به دولت خانه‌هاى مسکونى ساخت و این خانه‌ها را با اقساط حداقل ۱۵ ساله به متقاضیان و واجدین شرایط فروخت. البته نرخ قسط‌بندى باید حداکثر بیش از ۱۵% درآمد متقاضى نباشد وگرنه این خانه بار گرانى است که بر دوش او قرار می‌گیرد و تا ابد زیر دین دولت خواهد بود. این بانک پا را فراتر نهاد و در سال ۱۳۴۳ اعلام کرد بانک ساختمانى با تجربیات گرانبهاى ۱۲ ساله خود و همچنین کادر مجهزش می‌تواند تنها مرجع صلاحیت‌دار براى رفع مضیقه مسکن و خانه‌سازى چه در شهرها و چه در روستاها باشد و دولت باید از این بانک حداکثر استفاده را براى تمرکز کلیه امور ساختمانى در سرتاسر کشور بنماید.
این در واقع نوعی مخالفت با ورود وزارت مسکن به ساخت و ساز بود که از سوی مسئولین امر چندان پذیرفته نبود و می‌توانست به سردرگمی بازار مسکن بیانجامد. شاید دلیل این مسئله سابقه بیشتر بانک در امر ساخت و ساز بود اما این که وزارتخانه نوپای مسکن در برابر این ادعا چه پاسخی داشت نیاز به مطلبی دیگر دارد و در این نوشتار کوتاه نمی‌توان به آن پرداخت.