کارنامه بازار مسکن در هفت فاز
تشخیص «فاز کنونی» بازار مسکن بدون بررسی روند گذشته، غیرممکن است. معاملات مسکن تهران از سال ۹۳ تاکنون ۷ فاز را پشت سر گذاشت که بهترین آن برای خریداران مصرفی، به دو علت سال ۹۶ بود. فاز فعلی را می‌توان «پساجهش شکننده» عنوان کرد چون هم تورم ملکی، نوسانی است و هم نبض معاملات. طی ۷ماه اول امسال، تورم مسکن و خریدها کمتر از پارسال بود.
فاز کنونی بازار مسکن شناسایی شد. نوسان تورم مسکن از ابتدای امسال تاکنون از یکسو و رفت و برگشت نبض معاملات مسکن به زیر و روی کف رکود سبب شده بازیگران بازار مسکن در تشخیص فاز کنونی بازار و پیش‌بینی آینده ناتوان باشند. برای شناسایی فاز کنونی بازار مسکن فازهای رفتاری معاملات ملک در طول دوره‌‌‌های ۷ ماهه مشابه طی۸ سال اخیر را بررسی شده است.
به گزارش صما، در یک نگاه کلی اولین چیزی که درباره وضعیت بازار مسکن ۱۴۰۰ از ابتدای امسال تاکنون قابل ذکر به نظر می‌رسد این است که امسال میزان تورم مسکن بسیار اندک و حجم معاملات نیز ناچیز است. اما با نگاه دقیق‌‌‌تر به تغییرات تورم مسکن و نبض معاملات در ۷ماه نخست امسال (ابتدای فروردین تا انتهای مهرماه) که گزارش‌های رسمی آن منتشر شده است، مشخص می‌شود وضعیت قیمت مسکن در این مدت یک روند ثابت را طی نکرده است؛ به این معنا که در برخی از ماه‌‌‌ها روند تغییرات قیمت اسمی مسکن کاهشی بوده اما در برخی ماه‌‌‌ها قیمت‌ها با افزایش جزئی همراه بوده یا ثابت مانده است. نکته قابل‌توجه این است که این میزان نوسان تورم مسکن در هیچ یک از ماه‌‌‌های سه سال گذشته که بازار مسکن دچار ابررکود بوده، سابقه نداشته است. در سال‌های رکودی اخیر عموما هر ماه قیمت‌ها مسیر افزایشی را ادامه می‌‌‌داد و تنها در اواخر سال ۹۹ به دنبال کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی ناشی از انتخاب جو بایدن به‌عنوان رئیس‌‌‌جمهور آمریکا در انتخابات این کشور توانست روند تورم مسکن را به‌طور موقت در همان مقطع دچار سکته کند. اما رویه تغییرات قیمتی در سال ۱۴۰۰ از همان ابتدای سال تاکنون بالا و پایین داشته و یک روند ثابت طی نشده است.
از سوی دیگر طی ۷ماه نخست امسال نبض معاملات مسکن نیز مانند نرخ تورم ماهانه در نوسان بوده است؛ کما اینکه حجم معاملات ماهانه مسکن در تهران در برخی از ماه‌‌‌های اخیر به زیر کف رکودی (حداقل معاملات مورد انتظار در شرایط رکود) سقوط کرده و در برخی ماه‌‌‌ها با قدری افزایش به بالای کف رکودی رسیده است. این وضعیت قدرت تشخیص فاز بازار مسکن را از بازیگران این بازار سلب کرده است و آنها نمی‌توانند به سادگی به این موضوع پی ببرند که اکنون حال و روز بازار مسکن چگونه است و در ماه‌‌‌های آینده تغییرات بازار چه جهتی خواهد داشت. برای پاسخ به این پرسش، نبض معاملات و تغییرات قیمت مسکن در هشت دوره۷ماهه از سال ۹۳ را که داده‌‌‌های مربوط به حجم معاملات ماهانه مسکن به طور رسمی منتشر شده و در دسترس قرار دارد تاکنون بررسی شده است. نتایج این بررسی به بازیگران مصرفی بازار مسکن کمک می‌کند بهترین تصمیم را درباره معامله خود اتخاذ کنند و این موضوع می‌تواند ریسک دلالی را برای بازیگران غیرمصرفی نیز بالا ببرد. به گزارش صما بازار مسکن در هشت دوره ۷ماهه مورد بررسی در فاصله سال‌های ۹۳ تا ۱۴۰۰ در مجموع هفت فاز رفتاری مختلف معاملات را تاکنون تجربه کرده است. فاز اول «رونق همه‌‌‌جانبه» بود که در سال ۹۳ در بازار مسکن حاکم بود. در دوره ۷ماهه نخست سال ۹۳ میزان تورم مسکن ۳درصد و میانگین حجم معاملات ماهانه مسکن ۱۳هزار و ۵۰۰ فقره بود. در واقع با وجود اینکه در سال ۹۳ دوره جهش قیمت پشت سر گذاشته شده بود، اما معاملات همچنان رونق داشت و از این بابت که هم خریداران مصرفی و هم خریداران سرمایه‌‌‌ای در بازار حضور داشتند، می‌توان این رونق را «همه‌‌‌جانبه» تلقی کرد. اما فاز رکود نسبی در طول سال‌های ۹۴ و ۹۵ در بازار مسکن حاکم شد؛ چنان که در این سال‌ها قیمت به تدریج از حباب تخلیه و اضافه پرشی که در سال‌های ۹۲ و ۹۳ رخ داده بود، از طریق کاهش قیمت واقعی مسکن که در نتیجه رشد کمتر قیمت مسکن نسبت به نرخ تورم عمومی محقق می‌شود، جبران شد. به این ترتیب تورم ۷ماهه نخست سال ۹۴ مسکن در تهران منفی یک‌درصد بود و این یعنی میانگین قیمت اسمی مسکن در پایان مهر ۹۴ نسبت به ابتدای آن سال، یک‌درصد افت کرده بود. همچنین در ۷ماه نخست سال ۹۵ که رکود نسبی همچون سال ۹۴ در بازار مسکن حاکم بود، میزان تورم مسکن حدود ۵درصد بود. در طول دو سال مذکور با توجه به حاکمیت رکود نسبی در معاملات و کاهش تقاضای خرید مسکن، در مجموع تغییرات قیمت مسکن محدود شد. در این دو سال به‌طور میانگین ماهانه ۱۱هزار و ۵۰۰ فقره معامله در شهر تهران انجام شد که به مراتب از فاز «رونق همه‌‌‌جانبه» درسال ۹۳ کمتر است.
سال ۹۶ اوایل دوره پیش رونق معاملات در بازار مسکن تلقی می‌شود؛ چراکه به تدریج خریداران مسکن به بازار بازگشتند و این نوید پایان رکود و مقدمه رونقی بود که پس از آن اتفاق افتاد. سال ۹۶ را در میان‌دوره هشت‌ساله مورد بررسی به‌طور نسبی می‌توان بهترین مقطع بازار مسکن برشمرد؛ چراکه در این زمان خریداران مصرفی توانستند بیشترین مانور را در بازار داشته باشند و همین موضوع سبب شد میانگین حجم معاملات ماهانه در این سال به ۱۲هزار و ۵۰۰ فقره افزایش یابد. همچنین مقدار تورم مسکن در طول دوره ۷ماهه نخست آن سال، ۴درصد بود. اگرچه سقف وام مسکن در سال ۹۳ افزایش قابل‌توجهی پیدا کرده بود، اما در آن مقطع زمانی چون قیمت‌ها به تازگی دچار جهش شده بود این وام قدرت خرید کافی برای خریداران به همراه نداشت. اما به تدریج با کاسته شدن از قیمت واقعی مسکن و تخلیه حباب، وضعیت بازار بسامان شد و در سال ۹۶ همزمان با فاز پیش‌‌‌رونق بازار، خریداران مصرفی بسیاری توانستند با استفاده از این وام خرید خود را انجام دهند. قدرت خرید این وام در آن مقطع زمانی در تهران ۱۵ و در سایر شهرهای بزرگ کشور ۲۵ مترمربع بود.
چهارمین فاز بازار در طول دوره مورد بررسی، فاز «شروع جهش» بود که در سال ۹۷ در بازار مسکن حاکم شد. به این ترتیب در سال ۹۷ شروع ورود خریداران سرمایه‌‌‌ای و سفته‌‌‌بازان به بازار مسکن و نیز خروج متقاضیان مصرفی خانه از بازار بود. این وضعیت سبب شد از حجم معاملات مسکن کاسته شود؛ به‌طوری‌که ماهانه به‌طور میانگین ۱۰هزار و ۶۰۰ فقره معامله در طول بازه زمانی مورد بررسی در این سال در تهران انجام شد. اما جهش در این سال متوقف نشد و سال ۹۸ را از این بابت می‌توان «میانه‌جهش» نامید. در سال ۹۸ ابررکود بر معاملات مسکن سایه انداخت که ناشی از تشدید خروج تقاضای مصرفی خرید مسکن و ورود پرحجم سوداگران به این بازار بود؛ موضوعی که سبب شد تورم ۷ماهه مسکن در این سال با وجود رکود، نسبتا بالا و حدود ۱۶درصد باشد. این در حالی است که حجم خرید و فروش مسکن در دوره مذکور ماهانه کمتر از کف رکودی و حدود ۴هزار و ۵۰۰ فقره بود که نشان می‌دهد تقاضای مصرفی مسکن در این سال تقریبا به صفر رسید. سال ۹۹ نیز ابررکود ادامه پیدا کرد و این سال را می‌توان «اوج جهش» نامید؛ کمااینکه با تشدید تقاضای سفته‌‌‌بازی در بازار مسکن، تورم ۷ماهه مسکن در هشت سال مورد بررسی در این سال رکورد زد. در ۷ماه فروردین تا مهر پارسال تورم مسکن در تهران ۷۱درصد بود. میانگین حجم ماهانه معاملات مسکن در این دوره از سال مذکور نیز ۸هزار و ۴۰۰ فقره بود که نسبت به سال ۹۸ تقریبا دو برابر شده است؛ اما همچنان این حجم متناسب با حداقل معاملات در شرایط رکودی بوده است اما علت افزایش نسبی آن نسبت به مقطع میانه جهش این است که در سال ۹۹ به‌دلیل افزایش ریسک متغیر غیراقتصادی یعنی موضوع مذاکرات احیای برجام و رفع تحریم‌ها، انتظارات تورمی در بازار مسکن افزایش یافت و سفته‌‌‌بازان حاضر در بازار با این انتظارات تورمی دوپینگ کردند. در واقع در سال ۹۹ همچنان معامله‌‌‌گران اصلی بازار مسکن متقاضیان غیرمصرفی و عمدتا سوداگران بودند؛ اما این تقاضا تحت‌تاثیر افزایش انتظارات تورمی، در بازار مسکن افزایش یافت و همین موضوع به رشد نسبی معاملات در آن مقطع انجامید.
اما اکنون در سال ۱۴۰۰ فاز بازار مسکن با ۶ فازی که پیش‌تر توصیف شد، تفاوت دارد. بازار مسکن این روزها در فاز «پساجهش شکننده» قرار دارد؛ از این بابت که نه تنها مصرف‌کنندگان همچنان در حاشیه بازار قرار دارند، بلکه سفته‌‌‌بازان بازار را ترک کرده‌‌‌اند و حضور تقاضای سرمایه‌‌‌ای مسکن نیز به حداقل سال‌های اخیر رسیده است. میانگین حجم معاملات مسکن در ۷ماه نخست امسال ماهانه ۴هزار و ۹۰۰ فقره بوده که نسبت به سال گذشته تقریبا نصف شده و ناشی از تقابل انتظارات مختلف در بازار مسکن است؛ کمااینکه گروهی انتظارات تورمی بالا دارند و گروهی به آینده بازار مسکن خوش‌بین و منتظر استقرار ثبات هستند. تورم ۷ماهه مسکن از ابتدای امسال تا پایان مهر ماه نیز ۶/ ۴درصد بوده که نمودی از حاکمیت فاز پساجهش است. اما شرایط پساجهش فعلی از این بابت شکننده تلقی می‌شود که تورم مسکن در ماه‌‌‌های مختلف گاهی مثبت، گاهی منفی و گاهی نزدیک صفر است و از طرفی حجم معاملات نیز مدام بین زیر و روی کف رکود در رفت و برگشت است. از این بابت شکل پساجهش کنونی با پساجهش سال ۹۳ متفاوت است؛ چراکه روند ثابتی در بازار حاکم نیست.
با این وصف فاز آتی بازار مسکن در ماه‌‌‌های پیش‌رو را وضعیت متغیر غیراقتصادی یعنی مذاکرات وین در ماه جاری تعیین می‌کند. در صورتی که مذاکرات به نحوی پیش برود که از انتظارات کاهشی بر انتظارات تورمی بالا در بازار مسکن غلبه پیدا کند، شرایط بازار مسکن از این پس توام با رکود نسبی خواهد بود و وضعیتی مشابه سال‌های ۹۴ و ۹۵ در بازار حاکم می‌شود. به این ترتیب کاهش معاملات در این سال‌ها به افت تدریجی قیمت می‌‌‌انجامد. اما اگر بازار مسکن همچنان در وضعیت برزخ باقی بماند، فاز پساجهش شکننده می‌تواند ادامه پیدا کند.
