بیمه قیمت مسکن را می شکند؟
در حالی که فعالان صنعت ساختمان، برای هدايت درست نقدينگي و كاهش قيمت مسکن، پیش خريد مسكن را مثبت ارزیابی می کنند،اما قراردادهاي غيررسمي پيشخريد، همواره ریسک بالایی برای خریدارانبه دلیل فروش همزمان به چندین نفر،و فروشندگان ازجهت افزایش قیمت آیتم های موثر در پیشبرد پروژه به دلیل تورم در پی داشته است.برای رفع این معضل، طرحي با عنوان «بيمه پيشخريد مسكن» با هدف ريسكزدايي كامل از بازار پيشخريد و افزايش چشمگیر سهم پيشفروشاز سوی برخی مجریان ساختمانی به دولت جديد پیشنهاد شده است.
مجله ساختمان: در اين طرح، همه مسئوليت پيشفروشنده شامل كيفيت ساخت، زمان تحويل واحد و قيمت قطعي توسط شركت بيمه تضمين ميشود و خسارت احتمالي پيشخريدار نيز تحتپوشش بيمه قرار ميگيرد.بر این اساس با تضمين پيشخريد واحدها توسط شركتهاي بيمه، سرعت و حجم ورود نقدينگي به بازار ساختوساز افزايش مييابد، تاحدي كه اثرات مخرب سرمایه هاي سرگردان در ساير بازارها خنثي شود.با تصويبطرح «بيمه پيشخريد مسكن» قراردادهاي پيشفروش با امضای سه عامل پيشفروشنده، پيشخريدار و شركت بيمه رسميت پيدا ميكند و اطمينان پيشخريدار از بابت قرارداد افزايش می یابد.
پنج مزیت بيمه پيشخريدمسكن
به گزارش خبرنگار «ساختمان و پلیمر»، مسعود فياضآذر، طراح این طرح اميدوار است که با اجرایی شدن آن، بياطميناني در بازار پيشخريد از بين برود و متقاضيان مسكن به جاي خريد آپارتمانهاي آماده، به خرید واحدهاي در حال ساخت كه حدود 25 تا 30 درصد ارزانتر از واحدهای آماده هستند، روی بیاورند.
بر این اساس،به گفته فياضآذر،پنج مزيت مهم این طرح براي بازار مسکن شامل: تعدیل قيمت مسكن با تحريك نقدينگي در مسير پيشخريد، كاهش قيمت تمامشده واحدها با تسریع ساختوسازها از طريق تامينمالي سريع، ايجاد خدمات پساز فروش براي خريداران برای رفع عيبها و نقصهاي گسترده، از بين رفتن نگرانيها از دبه پيشفروشنده بابت قيمت يا زمان تحويل براي پيشخريدار و درنهايت واريز مبالغ قابل پرداخت از طرف پيشخريدار فقط با اجازه شركت بيمه و متناسب با پيشرفتفيزيكي ساخت، به حساب پيشفروشنده است. حالا این پرسش مطرح است که پنج مزیت مذکور تا چه حد از سوی فعالان عرصه ساخت و ساز و پیش فروش مسکن قابل قبول و مورد تایید است؟
جای خالی یک عامل بازدارنده
در این راستایک صنعتی سازمسکن با تایید هر پنج مزیت مذکور به خبرنگار ما گفت: درفرآیند پیش فروش، قیمت مسکن و احتمال جهش قیمت مسکن کاهش می یابد واگر سازنده نخواهد سود بیشتری ببرد، ثبات بیشتری در بازار مسکن خواهیم داشت.از طرفی، در جهش قیمت مسکن، عمدتا سازندگان سود هنگفتی می برند. اما با پیش فروش،سود ناشی از جهش قیمت ها به جیب خریداران می رود.
به گفته سیدحسین امامی، بیمه از بابت تحویل قطعی ساختمان پیش فروش به خریدار اطمینان می دهد.بنابراین خریدار پول را زودتر از موعد، یعنی در مراحل ساختبه دست سازنده می دهد. در این روند، سازنده پروژه را با پول مردم جلو می برد و از آنجایی که خودش سرمایه گذاری نمی کندتا درنهایت بخواهد هزینه خواب سرمایه خود را از خریدار بگیرد، هزینه ساخت مسکنو متعاقبا قیمت مسکن کاهش می یابد. این انبوه ساز معتقد است: به دلیل تقلب های متعدد و مسائل حقوقی در جریان معاملات پیش فروش، استقبال چندانی از این نوع معاملات نمی شود.لذا همواره جای خالی سیاست گزاری و قانون گزاری صحیح برای جلوگیری از این تقلبات وجود داشته است.
امامی افزود: ترویج پیش خرید مسکن مگر با کاتالیزورهایی مثل بیمه میسر نیست. حال اگر شرکت های بیمه برای حل مسائل حقوقی و جلوگیری از کلاهبرداری افراد سودجو وارد این حوزه شوند،اقدام بسیار مناسبی است.
تمامی مزایا مورد قبول نیست
به گزارش «ساختمان و پلیمر»، این اظهارات در حالی مطرح می شود که یک کارشناس مسکن معتقد است: تمامی
مزیت های مذکور قابل قبول نیست و موارد اول، دوم و سوم صرفا با استفاده از بیمه در معاملات پيشخريدمسكن محقق نمی شود. به اذعان محمدحسین مرادی، بیمه پيشخريد مسكن نمی تواند درکنترل قیمت خریدوفروش،کاهش قیمت مسکن وساخت تاثیرگذارباشد.
چون قیمت مسکن را به ویژه درشرایط غیرمعمول فعلی کشورآیتم های دیگری تعیین می کنند. وی ادامه داد: بیمه فقط بحث پیش فروش و فروش را مدیریت می کند که موارد چهار و پنجیعنی رفع نگراني از دبه پيشفروشنده بابت قيمت يا زمان تحويل براي پيشخريدار و واریز مبالغ قابل پرداخت از طرف پيشخريدار به حساب پيشفروشنده، با اجازه شركت بيمه و متناسب با پيشرفتفيزيكي ساخت،شامل آن می شود. به گفته مرادی،خدمات پس از فروش و ضمانت کیفی رایک شرکت بیمه دیگرمی تواند مدیریت کند. در این بیمه اگر صرفا بحث پیش خرید مطرح می شود، موارد 4 و 5 قابل تایید است.
این انبوه ساز مسکن با ارزیابی مثبت از تاثیر بیمه در معاملات پیش خرید مسکن اظهار داشت: اگرچه طی دو سال اخیر با توجه به راه اندازی سامانه ای توسط سازمان املاک کشور جهت کنترل پیش خرید و پیش فروش وارائه کد رهگیری به واحدها، امکان کلاهبرداری و پیش فروش یک واحد به چندین نفر به نسبت سال های قبل کمتر شده است، اما با ورود صنعت بیمه به این جریان، یک واحد کنترلی دیگر اضافه می شود که ضریب اطمینان را بالا می برد. چون شرکت بیمه حداقل برای جلوگیری از ضرر خود، پیش فروش و پیش خرید را کنترل می کند.
کاهش ریسک سرمایه گذاری
همچنین عضو هیئت مدیره انجمن صنفی سازندگان مسکن و ساختمان استان تهران در این بارهبه خبرنگار «ساختمان و پلیمر»گفت: با ورود صنعت بیمه به عرصه پيشخريد مسکن، ریسک سرمایه گذاری کمتر می شود.
منوچهر خزدوز تشریح کرد: بدون شک مردم به دلیل نداشتن نقدینگی کافی برای خرید نقدی، پیش خرید مسکن را ترجیح می دهند. اما با توجه به ریسک های پیش خرید، نمی توانند در این زمینه به هر کسی اعتماد کنند. پس عامل سوم یعنی بیمه این اعتماد را به فروشنده و خریدار ارائه می دهد تا فروشنده از تضمین ملک خودوپیش خریدار از ضمانت کیفیملک خریداری شده اطمینان داشته باشد. خزدوز همچنین معتقد است: وقتی پای بیمه در میان باشد، مسیر عامل های مهم بعدی مثلصدور شناسنامه فنی ساختمان نیز هموارتر می شود. بنابراین مجریان ساختمانی و ناظران حقوقی و همه سیستم های قانونمند، می توانند با پیشبرد کارشناسی امور از طریق بیمه بهتر عمل کنند.
عضو اتاق فکر صنعت ساختمان در این باره که آیا با اجرایی شدن بیمه پیش خرید، سهم معاملات پیش خرید در بازار مسکن افزایش می یابد، گفت: این اتفاق با حرکت بسیار کندی اتفاق می افتد.چون تثبیت بیمه در بازارپیش خرید و جا انداختن آن زمان بر است و به فرهنگ سازی نیاز دارد. بر اساس این گزارش، گفته شده برای پيادهسازياین طرح، وزارت راهوشهرسازي بايد ابتدا شركتهاي حقوقي حاضر در بازار ساختوساز را از طريق تشكلهاي ساختماني شناسايي و آنها را رتبهبندي كند تا شركتهاي بيمه متناسب با رتبه هر سازنده، بين يك تا پنج درصد از ارزش ساختمان پيشفروشي را به عنوان حقبيمه تعيين كنند. البته حقبيمه هم ميتواند به صورت 100 درصد توسط پيشخريدار پرداخت شود و هم بين پيشخريدار و پيشفروشنده با نسبتي مشخص تقسيم شود.
