بیمه قیمت مسکن را می شکند؟
در حالی که فعالان صنعت ساختمان، برای هدایت درست نقدینگی و کاهش قیمت مسکن، پیش خرید مسکن را مثبت ارزیابی می کنند،اما قراردادهای غیررسمی پیشخرید، همواره ریسک بالایی برای خریدارانبه دلیل فروش همزمان به چندین نفر،و فروشندگان ازجهت افزایش قیمت آیتم های موثر در پیشبرد پروژه به دلیل تورم در پی داشته است.برای رفع این معضل، طرحی با عنوان «بیمه پیشخرید مسکن» با هدف ریسکزدایی کامل از بازار پیشخرید و افزایش چشمگیر سهم پیشفروشاز سوی برخی مجریان ساختمانی به دولت جدید پیشنهاد شده است.
مجله ساختمان: در این طرح، همه مسئولیت پیشفروشنده شامل کیفیت ساخت، زمان تحویل واحد و قیمت قطعی توسط شرکت بیمه تضمین میشود و خسارت احتمالی پیشخریدار نیز تحتپوشش بیمه قرار میگیرد.بر این اساس با تضمین پیشخرید واحدها توسط شرکتهای بیمه، سرعت و حجم ورود نقدینگی به بازار ساختوساز افزایش مییابد، تاحدی که اثرات مخرب سرمایه های سرگردان در سایر بازارها خنثی شود.با تصویبطرح «بیمه پیشخرید مسکن» قراردادهای پیشفروش با امضای سه عامل پیشفروشنده، پیشخریدار و شرکت بیمه رسمیت پیدا میکند و اطمینان پیشخریدار از بابت قرارداد افزایش می یابد.
پنج مزیت بیمه پیشخریدمسکن
به گزارش خبرنگار «ساختمان و پلیمر»، مسعود فیاضآذر، طراح این طرح امیدوار است که با اجرایی شدن آن، بیاطمینانی در بازار پیشخرید از بین برود و متقاضیان مسکن به جای خرید آپارتمانهای آماده، به خرید واحدهای در حال ساخت که حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد ارزانتر از واحدهای آماده هستند، روی بیاورند.
بر این اساس،به گفته فیاضآذر،پنج مزیت مهم این طرح برای بازار مسکن شامل: تعدیل قیمت مسکن با تحریک نقدینگی در مسیر پیشخرید، کاهش قیمت تمامشده واحدها با تسریع ساختوسازها از طریق تامینمالی سریع، ایجاد خدمات پساز فروش برای خریداران برای رفع عیبها و نقصهای گسترده، از بین رفتن نگرانیها از دبه پیشفروشنده بابت قیمت یا زمان تحویل برای پیشخریدار و درنهایت واریز مبالغ قابل پرداخت از طرف پیشخریدار فقط با اجازه شرکت بیمه و متناسب با پیشرفتفیزیکی ساخت، به حساب پیشفروشنده است. حالا این پرسش مطرح است که پنج مزیت مذکور تا چه حد از سوی فعالان عرصه ساخت و ساز و پیش فروش مسکن قابل قبول و مورد تایید است؟
جای خالی یک عامل بازدارنده
در این راستایک صنعتی سازمسکن با تایید هر پنج مزیت مذکور به خبرنگار ما گفت: درفرآیند پیش فروش، قیمت مسکن و احتمال جهش قیمت مسکن کاهش می یابد واگر سازنده نخواهد سود بیشتری ببرد، ثبات بیشتری در بازار مسکن خواهیم داشت.از طرفی، در جهش قیمت مسکن، عمدتا سازندگان سود هنگفتی می برند. اما با پیش فروش،سود ناشی از جهش قیمت ها به جیب خریداران می رود.
به گفته سیدحسین امامی، بیمه از بابت تحویل قطعی ساختمان پیش فروش به خریدار اطمینان می دهد.بنابراین خریدار پول را زودتر از موعد، یعنی در مراحل ساختبه دست سازنده می دهد. در این روند، سازنده پروژه را با پول مردم جلو می برد و از آنجایی که خودش سرمایه گذاری نمی کندتا درنهایت بخواهد هزینه خواب سرمایه خود را از خریدار بگیرد، هزینه ساخت مسکنو متعاقبا قیمت مسکن کاهش می یابد. این انبوه ساز معتقد است: به دلیل تقلب های متعدد و مسائل حقوقی در جریان معاملات پیش فروش، استقبال چندانی از این نوع معاملات نمی شود.لذا همواره جای خالی سیاست گزاری و قانون گزاری صحیح برای جلوگیری از این تقلبات وجود داشته است.
امامی افزود: ترویج پیش خرید مسکن مگر با کاتالیزورهایی مثل بیمه میسر نیست. حال اگر شرکت های بیمه برای حل مسائل حقوقی و جلوگیری از کلاهبرداری افراد سودجو وارد این حوزه شوند،اقدام بسیار مناسبی است.
تمامی مزایا مورد قبول نیست
به گزارش «ساختمان و پلیمر»، این اظهارات در حالی مطرح می شود که یک کارشناس مسکن معتقد است: تمامی
مزیت های مذکور قابل قبول نیست و موارد اول، دوم و سوم صرفا با استفاده از بیمه در معاملات پیشخریدمسکن محقق نمی شود. به اذعان محمدحسین مرادی، بیمه پیشخرید مسکن نمی تواند درکنترل قیمت خریدوفروش،کاهش قیمت مسکن وساخت تاثیرگذارباشد.
چون قیمت مسکن را به ویژه درشرایط غیرمعمول فعلی کشورآیتم های دیگری تعیین می کنند. وی ادامه داد: بیمه فقط بحث پیش فروش و فروش را مدیریت می کند که موارد چهار و پنجیعنی رفع نگرانی از دبه پیشفروشنده بابت قیمت یا زمان تحویل برای پیشخریدار و واریز مبالغ قابل پرداخت از طرف پیشخریدار به حساب پیشفروشنده، با اجازه شرکت بیمه و متناسب با پیشرفتفیزیکی ساخت،شامل آن می شود. به گفته مرادی،خدمات پس از فروش و ضمانت کیفی رایک شرکت بیمه دیگرمی تواند مدیریت کند. در این بیمه اگر صرفا بحث پیش خرید مطرح می شود، موارد ۴ و ۵ قابل تایید است.
این انبوه ساز مسکن با ارزیابی مثبت از تاثیر بیمه در معاملات پیش خرید مسکن اظهار داشت: اگرچه طی دو سال اخیر با توجه به راه اندازی سامانه ای توسط سازمان املاک کشور جهت کنترل پیش خرید و پیش فروش وارائه کد رهگیری به واحدها، امکان کلاهبرداری و پیش فروش یک واحد به چندین نفر به نسبت سال های قبل کمتر شده است، اما با ورود صنعت بیمه به این جریان، یک واحد کنترلی دیگر اضافه می شود که ضریب اطمینان را بالا می برد. چون شرکت بیمه حداقل برای جلوگیری از ضرر خود، پیش فروش و پیش خرید را کنترل می کند.
کاهش ریسک سرمایه گذاری
همچنین عضو هیئت مدیره انجمن صنفی سازندگان مسکن و ساختمان استان تهران در این بارهبه خبرنگار «ساختمان و پلیمر»گفت: با ورود صنعت بیمه به عرصه پیشخرید مسکن، ریسک سرمایه گذاری کمتر می شود.
منوچهر خزدوز تشریح کرد: بدون شک مردم به دلیل نداشتن نقدینگی کافی برای خرید نقدی، پیش خرید مسکن را ترجیح می دهند. اما با توجه به ریسک های پیش خرید، نمی توانند در این زمینه به هر کسی اعتماد کنند. پس عامل سوم یعنی بیمه این اعتماد را به فروشنده و خریدار ارائه می دهد تا فروشنده از تضمین ملک خودوپیش خریدار از ضمانت کیفیملک خریداری شده اطمینان داشته باشد. خزدوز همچنین معتقد است: وقتی پای بیمه در میان باشد، مسیر عامل های مهم بعدی مثلصدور شناسنامه فنی ساختمان نیز هموارتر می شود. بنابراین مجریان ساختمانی و ناظران حقوقی و همه سیستم های قانونمند، می توانند با پیشبرد کارشناسی امور از طریق بیمه بهتر عمل کنند.
عضو اتاق فکر صنعت ساختمان در این باره که آیا با اجرایی شدن بیمه پیش خرید، سهم معاملات پیش خرید در بازار مسکن افزایش می یابد، گفت: این اتفاق با حرکت بسیار کندی اتفاق می افتد.چون تثبیت بیمه در بازارپیش خرید و جا انداختن آن زمان بر است و به فرهنگ سازی نیاز دارد. بر اساس این گزارش، گفته شده برای پیادهسازیاین طرح، وزارت راهوشهرسازی باید ابتدا شرکتهای حقوقی حاضر در بازار ساختوساز را از طریق تشکلهای ساختمانی شناسایی و آنها را رتبهبندی کند تا شرکتهای بیمه متناسب با رتبه هر سازنده، بین یک تا پنج درصد از ارزش ساختمان پیشفروشی را به عنوان حقبیمه تعیین کنند. البته حقبیمه هم میتواند به صورت ۱۰۰ درصد توسط پیشخریدار پرداخت شود و هم بین پیشخریدار و پیشفروشنده با نسبتی مشخص تقسیم شود.
