رکود معاملات در رکود ساخت‌وساز
رکود معاملاتی، کاهش بازده سرمایه در بخش ساخت‌وساز و عدم تأمین مالی مناسب از سوی سیستم بانکی، موانعی است که به کاهش حدود ۷۰ درصدی ساخت‌وساز نسبت به دوران رونق مسکن منجر شده و برآیند این چالشها به کاهش توان خرید و رشد حاشیه نشینی می انجامد.
به گزارش صما، اختلال در بازار خرید و فروش مسکن، حوزه ساخت‌وساز را نیز به رکود کشاده است. از طرف دیگر نوسانات اقتصادی، رشد قیمت نهاده های ساختمانی را در پی داشته و قیمت تمام شده مسکن را افزایش داده است. بخش مسکن از ناحیه سیستم ناکارآمد تأمین مالی نیز به چالش برخورده و مجموع این عوامل باعث شده تا ساخت‌وساز به حدود یک سوم تقاضای مطلق در بازار مسکن برسد.
حاشیه نشینی، گسترش مناطق ناکارآمد شهری، عمیق شدن شکاف بین توان خرید و قیمت مسکن و اختصاص سهم حدود ۳۵ درصدی هزینه‌های خانوارها در کل کشور برای تأمین مسکن، مشکلاتی است که از رکود ساخت‌وساز نشأت می گیرد. مطابق آخرین آمار در آذرماه ۱۳۹۹ فقط ۲۶۹۰ فقره معامله مسکن در تهران انجام شده که ۴۳ درصد در مقایسه با آبان امسال و ۷۳ درصد نسبت به آذر پارسال کاهش نشان می دهد.
در بخش ساخت‌وساز هم اوضاع چندان مطلوب نیست. در نیمه اول سال جاری ۲۶ هزار و ۶۴۸ واحد مسکونی جدید در پایتخت به مرحله ساخت رسیده که کاهش ۱۴ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل و افت ۷۶ درصد نسبت به نیمه اول سال ۱۳۹۲ را نشان می دهد.
مدتی قبل، مجلس شورای اسلامی طرح جهش تولید و تأمین مسکن را مطرح کرد؛ طرحی که هدف گذاری تولید سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی را در دستور کار قرار داده و البته دولت بنا به دلایلی همچون عدم پیش بینی منابع مالی لازم، نبود صراحت درباره نرخ سود تسهیلات و نگرانی از تورم زا بودن این طرح، مخالفت خود را با آن اعلام کرده است. بااین‌حال طرح، مراحل دوفوریت و بررسی در صحن را طی کرده و احتمالا به زودی توسط بهارستان نشینان تصویب می‌شود.
طبق برآوردها هم‌اکنون تولید سالانه مسکن در کشور ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد است که عمده آن توسط بخش خصوصی ساخته می‌شود. اما بنا به گفته سازندگان، فعالان عرصه ساخت‌وساز به دلیل پایین آمدن بازده سرمایه در حال ترک این حرفه هستند.
زنجیره ساخت مسکن نیازمند حمایت مالی است
جواد حق‌شناس، معاون امور مسکن شهری بنیاد مسکن دراین‌باره می‌گوید: شرایط در بازار مسکن اعم از بازار معاملات و ساخت‌وساز واحدهای مسکونی به‌گونه‌ای است که تنها حمایت از یک بعد و یا ابعاد محدود در حوزه پرداخت تسهیلات و کمک به تأمین مالی کفایت نمی‌کند و باید سازوکاری در شبکه بانکی اندیشیده شود تا زنجیره تولید در بازار مسکن با حمایت‌های مالی و اعتباری رونق بگیرد.
به گفته حق‌شناس، هم‌اکنون در ضلع اول یعنی سازنده‌ها و انبوه‌سازان، نیروهای بامهارت بالا و آماده‌به‌کار فراوانی در کشور وجود دارند که در قالب اشخاص حقیقی و حقوقی (اعم از شرکت‌های خصوصی و شبه‌دولتی) مشغول و آماده‌به‌کار هستند. در سمت تقاضا یا مردم متقاضی مسکن نیز هرساله با حجم بسیار زیادی از تقاضای جدید و تقاضای انباشته از سال‌های قبل مواجهیم و بنابراین تقاضای زیادی برای خرید مسکن نیز در کشور وجود دارد. اما در سمت تأمین مالی و نهاد پرداخت‌کننده تسهیلات هم‌اکنون، تنها، بانک مسکن به ارائه خدمات مالی و اعتباری در این زمینه مشغول است و سایر بانک‌ها یا اساساً در این زمینه فعالیتی ندارند و یا فعالیت‌های آن بسیار محدود و ناچیز است.
وی تأکید می‌کند: در چنین شرایطی لازم است تدابیری اندیشیده شود تا نه‌تنها سایر بانک‌ها نیز به حوزه تسهیلات دهی مسکن ورود کنند بلکه کلیه مراحل ساخت مسکن از خرید زمین، تأمین مصالح، سایر هزینه‌های ساخت و … مشمول دریافت تسهیلات و حمایت مالی و اعتباری شود.
بانک‌ها موظف‌اند ۲۰ درصد تسهیلات را به حوزه مسکن اختصاص دهند
خردادماه سال گذشته سهم مسکن از وام‌های بانکی ۱۳.۵ درصد اعلام شد. سپس حسن روحانی رئیس‌جمهور در آذرماه ۱۳۹۸ دستور داد این رقم به ۲۰ درصد از کل تسهیلات افزایش پیدا کند. ۱۹ آذرماه نیز محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد: «به‌منظور وحدت رویه تمامی بانک‌ها برای تخصیص ۲۰ درصدی منابع بانک‌های کشور به بخش مسکن، کمیته کاری مشترک بین بانک‌ها و وزارت راه و شهرسازی تشکیل می‌شود».
فعالان بخش مسکن معتقدند با توجه به پیشران بودن این حوزه در اقتصاد کشور و نیاز سالیانه به یک‌میلیون واحد مسکونی، افزایش سهم حوزه مسکن از تسهیلات بانکی، رشد سقف وام‌ها و افزایش مدت بازپرداخت مسکن ضروری است.
بااین‌حال الزام بانک‌ها به اختصاص حداقل ۲۰ درصد از تسهیلات به حوزه مسکن بر اساس آمار چندان جدی گرفته نمی‌شود. البته نمی‌توان کاهش معاملات و افت ساخت‌وساز را در این مسئله بی‌تأثیر دانست. با توجه به کاهش معاملات ملک ناشی از رشد قیمت‌ها و افت تمایل برای تولید مسکن ناشی از نبود چشم‌انداز روشن از بازده سرمایه، ساخت‌وساز به‌طور محسوسی کاهش‌یافته است.
بانک‌ها در نیمه نخست امسال ۶۹۷ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت کرده‌اند که بخش مسکن ۳۹ هزار میلیارد تومان آن را شامل می‌شود. یعنی فقط ۵.۵ درصد وام‌ها به حوزه مسکن اختصاص‌یافته که از این میزان ۳۰ درصد به خرید و ۷۰ درصد به ساخت تعلق داشت. به‌بیان‌دیگر سهم ساخت‌وساز از کل تسهیلات بانکی ۱.۵ درصد بوده است.
یک عضو گروه عمران مجلس بابیان اینکه بانک‌ها از دستور رئیس‌جمهور برای افزایش سهم مسکن از تسهیلات به ۲۰ درصد سرپیچی می‌کنند مدعی شده که دولت برای تقویت بخش ساخت‌وساز و بهبود وضعیت بازار مسکن جدی نیست.
محمد سرگلی گفته است: یکی از مشکلات کنونی در حوزه ساخت‌وساز مسکن، نبود مشوق‌های مالی و تسهیلاتی است، به‌طور حتم اگر زمینه برای فعالیت هر چه بیشتر سازندگان فراهم شود، بخش تولید مسکن رونق خواهد گرفت و این مسئله تأثیر گسترده‌ای در اقتصاد کشور می‌گذارد.
