اراضی زراعی جنوب «ساری» از محدوده شهر خارج شد/ حذف طرح کنار گذر شمالی «ساری»

شورای عالی شهرسازی و معماری طرح جامع شهرسازی را مورد بررسی قرار داد و مقرر کرد: اراضی با کاربری پارک و فضای سبز و تفریحی- گردشگری واقع در جنوب شهر واقع در حاشیه رود تجن، حدفاصل رودخانه و بافت کالبدی شهر با توجه به زراعی بودن از محدوده شهر خارج و به عنوان پهنه کشاورزی، سبز و گردشگری طبیعی در حریم شهر تثبیت شود.

شورای عالی شهرسازی
و معماری در جلسه مورخ ۹۴/۴/۸ پیرو مباحث جلسات مورخ ۹۳/۱۲/۱۸ و ۹۳/۱۲/۲۵، طرح
جامع شهرساری را مورد بررسی قرار داد و به شرح زیر اتخاذ تصمیم کرد:
کلیات و جمعیت:
۱.۱. ضمن تائید محاسبات مشاور در خصوص پیش بینی جمعیت طرح جامع، مقرر شد افق طرح به
سال ۱۴۰۵ افزایش یافته و به تبع آن جمعیت افق با نرخ رشد ۱.۹ درصد افزایش یابد و
مبنای محاسبات قرار گیرد. در محاسبه جمعیت شهر صرفا جمعیت پیش بینی شده طرح هادی
مصوب روستاهای مورد توافق جهت الحاق مدنظرقرارگیرد.
۱.۲. جمعیت پایه در همه محاسبات مشاور جمعیت سرشماری رسمی سال ۹۰ در نظر گرفته شود.
۲. سند کاربری اراضی
۲.۱ . کلیه اراضی زراعی- باغی که در شرق شهر به محدوده مصوب قبلی اضافه و به عنوان
کاربری های شهری پیشنهاد شده اند، از محدوده خارج و با حفظ عملکرد زراعی در حریم
تثبیت شوند و خط محدوده در این قسمت بر حریم خط فشار قوی انتقال نیرو منطبق شود و
اراضی حد فاصل خط انتقال مذکور و سکونتگاه¬های روستایی ذغال چال و هولا به عنوان
اراضی زراعی در محدوده تثبیت و به عنوان اساس طرح در ضوابط و مقررات قید شود.
۲.۲ . کلیه اراضی زراعی و باغی که با همین کاربری به محدوده شهر افزوده شده اند،
در تمام قسمتهای شهر از محدوده خارج و در حریم تثبیت شوند. آن دسته از اراضی زراعی
و باغی داخل بافت که امکان خروج ندارند، به عنوان اساس طرح تثبیت و هر گونه تغییر
در آنها مغایرت اساسی محسوب ‌شود. بدیهی است هرگونه ساخت وساز و تفکیک اینگونه
اراضی تنها با رعایت دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری و قانون حفظ وگسترش فضای
سبزدرشهرها(مصوب ۱۳۵۹ واصلاحیه های بعدی آن) امکان پذیر است.
۲.۳ . اراضی مجاور انبارهای نفت واقع در شرق، با توجه به زراعی بودن از محدوده شهر
خارج و در حریم شهر به عنوان پهنه زراعی تثبیت شود.
۲.۴. عناوین کاربری‌ها در سند کاربری اراضی پیشنهادی مطابق عناوین بیست¬گانه مصوب
شورایعالی اصلاح و رنگها و جداول متناظر با این عناوین ارائه شود.
۲.۵ . در اجرای مفاد قانون انتقال پادگانها، بر تملک کامل اراضی پادگان ساری
توسط شهرداری و تخصیص و تثبیت آن به عنوان فضای سبز عمومی بدون امکان تغییر کاربری
مجدد تاکید می‌شود.
۲.۶ . مقرر میشود طرح تفصیلی بافت با ارزش مرکزی شهر با مشارکت اداره کل راه و
شهرسازی استان، اداره کل میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری و شهرداری ساری با
تاکید بر حفظ زندگی و ارزشهای کالبدی محدوده تاریخی مرکز و تعدیل و کاهش تراکم
ساختمانی و نحوه اختلاط کاربری به نفع افزایش ضریب سکونت تهیه وپس از بررسی و
تائید در کمیته تخصصی شورایعالی (کمیته ۳) جهت اجرا ابلاغ ‌شود.
۳.
شبکه معابر
۳.۱ . کنار گذر پیشنهادی شمالی شهر با توجه به عبور از اراضی زراعی مرغوب و احتمال
تعرض به اراضی ما بین آن و محدوده شهر، حذف ‌شود.
۴
. حریم شهر
۴.۱. با توجه به مفاد قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و … و به جهت رعایت مرز
تقسیمات سیاسی، مرز حریم در شمال، منطبق بر مرز بخش رود پی مورد تائید می‌باشد. هر
گونه تغییر در این بند منوط به اصلاح تقسیمات سیاسی خواهد بود.
۴.۲ . با توجه به ساخت و ساز گسترده و خارج از برنامه در محور خزر آباد، لزوم
اتخاذ تدابیر ویژه توسط استانداری مازندران و اداره کل جهاد کشاورزی استان جهت
نظارت بر پهنه¬های حد فاصل حریم شهر ساری تا ساحل دریا در این محور مورد تاکید است.
۴.۳ . سند پهنه بندی حریم با محوریت پهنه های زراعی و باغی و جنگلی و حفاظت، ارائه
و نقاط سکونتی مجاز موجود بهمراه عملکردهای مجاز مد نظر طرح بصورت نقطه ای و در
قالب ضوابط مجاز، مشروط و ممنوع ارائه ‌شود. ضمن اینکه تخصیص کاربری در حریم صرفا
محدود به فعالیتهای یازده گانه مجاز به استقرار در حریم طبق مصوبه تدقیق سرانه ها
و تعاریف کاربری های شهری بوده و غیر آن مجاز نمی باشد.
۴.۴ . موضوع مقابله با سوانح طبیعی ومطالعات پدافند غیرعامل در طرح بررسی و
پیشنهادات لازم در این خصوص با ارائه نقشه پدافند غیرعامل به اسناد نهائی طرح
افزوده ‌شود.
۵.
ضوابط و مقررات
ضوابط و مقررات طرح در چهارچوب مصوبات شورایعالی و هماهنگ با محور های تعیین شده
در صورتجلسه مورخ ۹۳/۱۱/۵ کمیته فنی مجدداً تدوین و ظرف مدت یکماه به دبیرخانه
شورایعالی شهرسازی و معماری جهت بررسی نهایی ارائه و پس از تائید، توسط دبیرشورا
ابلاغ ‌شود. اهتمام اداره کل راه و شهرسازی استان در ارسال به موقع ضوابط مورد
تأکید و انتظار شورایعالی شهرسازی و معماری است.
محورهای اصلاحی ضوابط و مقررات طرح مطابق مصوبه مورخ ۹۳/۱۱/۵ کمیته فنی به شرح زیر
است:
۵.۱ . مقیاس ضوابط ومقررات طرح جامع رعایت نشد ه است. (در خیلی از موارد ضوابط در
مقیاس تفصیلی ارائه شده است)

۵.۲ . پیشنهاد واگذاری اختیار تائید و تغییر کاربری ها به کمیته
فنی کمیسیون ماده ۵ ویا ایجاد صندوق توسعه وعمران وغیره(به جهت صدور مجوزهای لازم) فاقد وجهه قانونی است و باید از مجموعه ضوابط و
مقررات حذف ‌شود.

۵.۳. پیشنهادات در مورد اراضی زراعی وباغات با قوانین مرتبط در این خصوص مغایرت
دارد. لذا می بایست ضوابط و مقررات طرح با ملاحظات دو قانون مربوطه در محدوده
وحریم شهر ارائه شوند. (دستورالعمل ماده ۱۴ در محدوده شهر وقانون حفظ اراضی زراعی
وباغات در حریم شهر)
۵.۴. دربخش اول گزارش به تعاریف غیرمتعارف وغیر ضروری پرداخته شده است ازجمله
تعاریف خاص، که می باید از گزارش حذف شوند.
۵.۵. ضوابط مربوط به بلند مرتبه سازی می باید براساس رابطه منطقی میان فضای باز،
سطح اشغال وتعداد طبقات، تراکم ساختمانی حداقل ساخت وحدنصاب تفکیک وبا ملاحظات
مصوبه بلندمرتبه سازی شورای عالی شهرسازی ومعماری ایران مورخ ۲۵/۱۲/۹۳ – موضوع بخشنامه شماره ۷۳۲/۳۰۰ مورخ ۹۴/۱/۱۷ تدوین
شوند.
۵.۶. پیشنهاد ظرفیت جمعیت پذیری طرح با توجه به تراکم های ساختمانی پیشنهادی
۱۴۴۵۶۹۸ نفر و با فرض تحقق تنها ۳۰ درصد تراکم ساختمانی مسکونی، که فاقد هرگونه
منطق کارشناسی و شهرسازی بوده و مغایر باپیش بینی های جمعیتی طرح در افق آن می‌باشد
حذف شود. لذا لازم است نسبت به تعدیل تراکم ساختمانی پیشنهادی در پهنه های کم،
متوسط و زیاد و همچنین مختلط و بلند مرتبه سازی اقدام شود به نحویکه تناسب بین
ظرفیت جمعیت پذیری و جمعیت افق طرح منطقی ‌شود.
۵.۷. درمجلد ضوابط ومقررات می بایست به ضوابط حریم شهر پرداخته شود.
۵.۸. مطالعات مالی وتراز فیزیکی – مالی اجرای طرح جامع ارائه ‌شود.
۵.۹. اساس طرح و آستانه های مغایرت های اساسی بر اساس آخرین مصوبه شورای عالی و با
توجه به محور های زیر اصلاح و ارائه شود :
۱-۹-۵.
تعیین هر گونه تغییر در کاربری مقیاس شهری و فراشهری به عنوان مغایرت اساسی تعیین
شود.
۲-۹-۵.
حذف موارد مربوط به محدوده بافت فرسوده و مصوبات کلان کمیسیون ماده ۵ به عنوان مغایرت
اساسی
۳-۹-۵. حذف افزایش تا حد ۱۰ درصدی برای تغییر مرز حریم
۴-۹-۵. حذف کلیه احکامی که مستند به قوانین مصوب می‌باشد و قطعا مغایرت اساسی یا
غیر اساسی در خصوص آن وارد نیست.

اراضی زراعی و باغی ساخته نشده ساری از محدوده های الحاقی کسر می‌شود

بنابر این گزارش در ادامه جلسه مورخ ۸/۴/۹۴، پیرو بازدید اعضای منتخب شورای عالی
شهرسازی و معماری از محدوده و حریم شهر ساری و ارائه گزارش به شورای عالی درخصوص
موارد زیر اتخاذ تصمیم شد:
۱. اراضی با کاربری پارک و فضای سبز و تفریحی- گردشگری واقع در جنوب شهر (در حاشیه رود تجن، حدفاصل رودخانه و بافت کالبدی
شهر) با توجه به زراعی بودن از محدوده شهر خارج وبه عنوان پهنه کشاورزی، سبز و
گردشگری طبیعی در حریم شهر تثبیت شود. ضمنا هرگونه طرح مدنظر مدیریت شهری در اراضی
مذکور در صورت اخذ مصوبات استانی در شورایعالی شهرسازی و معماری بررسی خواهد شد.
۲. با پیشنهاد شورای برنامه ریزی و توسعه استان مبنی بر الحاق روستاهای واقع در
شمال غرب شهر (قرق و شریف آباد) مشروط به رعایت موارد ذیل موافقت میشود:
• الحاق، حداکثر در حد محدوده طرح های هادی
مصوب روستاها انجام ‌شود.
• خدمات مورد نیاز در مقیاس متناسب در طرح
تفصیلی لحاظ شود.
• اراضی زراعی و باغی ساخته نشده از محدوده
های الحاقی کسر و با حفظ کاربری زراعی- باغی در حریم شهر تثبیت شود .
۳. در اراضی ما بین محدوده شهر و دو روستای مذکور (قرق و شریف آباد) ساخت و ساز
های غیر مجاز در حجم وسیع و تراکم زیاد (بعضا ۵ طبقه) در سطحی بالغ بر ۸۰ هکتار صورت گرفته است که بدون هر گونه ضابطه و
نظارت فنی و قانونی توسط شهرداری و اداره کل جهاد کشاورزی ساری انجام شده است.
شورای عالی مقرر نمود؛ ساخت و ساز در این محدوده در حد وضع موجود در حریم تثبیت و
تدابیر شدید حفاظتی جهت جلوگیری از گسترش آن توسط شهرداری و اداره کل جهاد کشاورزی
استان تحت نظارت و با مسئولیت استانداری مازندران اتخاذ ‌شود.
۴. پارک جنگلی سکو تپه مطابق مصوبه شورای برنامه ریزی و توسعه استان، منوط
به حفظ ماهیت جنگلی ویکپارچگی کالبدی با عرصه جنگلی مجاور و پرهیز از هر گونه ساخت
و ساز شهری (مگر درحد تاسیسات ضروری مرتبط) در حریم شهر تثبیت و هرگونه تغییر
کاربری و عملکرد آن مشمول ضوابط مغایرت های اساسی می‌شود.
۵. در خصوص تداخل مسیر بزرگراه هفت تن با بافت کالبدی روستاهای بالادزا و پائین
دزا، مقرر شد مسیر بزرگراه مذکور در این قسمت اصلاح و دو روستا به محدوده شهر
الحاق ‌شود. اصلاح مسیر در این قسمت به نحوی انجام شودکه تداخل حداقلی با عرصه ها
و اراضی جنگلی و کشاورزی و باغی و سکونتگاه های روستایی به وجود آید.