محمدعلی دهقان دهنوی، عضو هیئت علمی دانشکده حسابداری و مدیریت دانشگاه علامه طباطبایی
بانکداری توسعهای، چشم‌انداز جدید بانک مسکن
لایحه بودجه سال ۱۳۹۵ کشور که اخیراً از سوی رییس محترم جمهور به مجلس شورای اسلامی تقدیم شده حاوی تبصره ویژه‌ای برای بخش مسکن است که می‌تواند در صورت تصویب و اجرا، پیشرفت‌های قابل توجه و اثرگذاری در حوزه صنعت مسکن و ساختمان ایجاد کند.
البته تبصره مذکور که تحت شماره ۱۸ در این لایحه گنجانده شده، در
رابطه با بانک مسکن بیان شده است ولی حداقل ۳ تحول و نوآوری جدید دربردارد که نه
تنها بانک مسکن بلکه صنعت مسکن و ساختمان و فراتر از آن صنعت مالی کشور را تحت
تأثیر قرار خواهد داد. این ۳ تحول به این شرح است:
۱- بانک مسکن به بانک
توسعهای تبدیل خواهد شد.
۲- بخشی از دارایی‌های غیرمنقول وزارت راه و شهرسازی به ارزش ۵۰ هزار
میلیارد ریال به عنوان افزایش سرمایه در اختیار بانک مسکن قرار می‌گیرد.
۳- بانک مسکن از طریق ابزارها و نهادهای مالی موجود و جدید، دارایی‌های
مذکور و همچنین دارایی‌های مشابه سازمان‌های دیگر را به چرخه تأمین مالی مسکن وارد
می‌کند.
تبدیل بانک مسکن که یک بانک صددرصددولتی است از یک بانک تخصصی به یک
بانک «توسعهای ـ تخصصی»، نهاد مالی جدیدی را در کشور ایجاد خواهد کرد که جای خالی
آن مدت‌هاست احساس می‌شود. هر
چند این فکر از قبل وجود داشته ولی مانع جدی بر سر راه تحقق کمبود سرمایه و منابع
مالی بانک مسکن بود. سرمایه فعلی این بانک چیزی در حدود ۳۲ هزار میلیارد ریال است
که فقط حدود ۷ هزار میلیارد ریال از این مبلغ به صورت نقدی فراهم شده و مابقی ناشی
از تجدید ارزیابی دارایی‌های این
بانک است. از سوی دیگر با توجه به مقررات کفایت سرمایه، هر بانکی در مقابل مقدار
سرمایه‌ای که دارد تا سقف مشخصی می‌تواند
منابع مالی به شکل بدهی برای خود فراهم کند که در این زمینه نیز بانک حتی از رقم
مذکور فراتر رفته و برای رسیدن به استاندارد کفایت سرمایه، نیازمند تزریق سرمایه
جدید است ولی با این وجود توان مالی بانک در حدی نیست که بتواند اهداف توسعهای نظیر تزریق منابع مالی ارزان یا حمایت از بانک‌های تجاری برای فعالیت در حوزه مسکن را دنبال کند. در کنار این موضوع،
لازم است به این نکته نیز توجه داشت که منابع بدهی که از سپرده‌های مردمی تأمین می‌شود به
طور معمول نرخ تمام شده بالایی دارد و اصلاً برای اهداف توسعهای قابل استفاده نیست؛ چون مصارف توسعهای باید
با نرخ‌های یارانه‌ای و
پایین‌تر از نرخ تسهیلات عادی و در قالب تسهیلات بلندمدت پرداخت شود.
بنابراین مجموع این شرایط باعث می‌شود بانک
برای ورود به اهداف توسعهای در
صنعت تأمین مالی مسکن نیازمند تأمین منابع بلندمدت به شکل سرمایه باشد.
برای اینکه نقش و اهداف توسعهای بانک
مسکن، در صنعت تأمین مالی مسکن روشن‌تر شود
باید توجه داشت که اصولاً تأمین مالی مسکن در دو بازار رهن اولیه و ثانویه صورت می‌پذیرد. در بازار رهن اولیه بانک‌های
تجاری یا نهادهای مالی تخصصی نظیر بانک مسکن مستقیماً به افراد، تسهیلات خرید و
ساخت مسکن پرداخت می‌کنند و در بازار رهن ثانویه، همین نهادها
می‌توانند دارایی‌های
اعتباری که در بازار اولیه ایجاد کرده‌اند را
در قالب اوراق بهادار رهنی به سرمایه‌گذاران
بفروشند و منابع مالی جدید برای وام‌دهی
بیشتر به دست آورند. در ایران، بازار رهن ثانویه تقریباً وجود ندارد البته طی چند
سال اخیر ابزارهایی مانند اوراق صکوک اسلامی اجرایی شده‌اند ولی هنوز
این بازار عمق زیادی ندارد و به ویژه در حوزه تأمین مالی مسکن حرکت قابل توجهی
نداشته است. در واقع ایجاد و تعمیق بازار رهن ثانویه نیازمند وجود یک نهاد مالی
توسعهای است که این هدف را به طور ویژه دنبال کند. نهادی که درباره طراحی
محصولات جدید، ایجاد انگیزه برای سرمایه‌گذاران،
تزریق منابع مالی برای تعمیق بازار و پشتیبانی از بانک‌های
تجاری برای توسعه بازار رهن اولیه، برنامه‌ریزی کند
و راهبردهای کلان و ملی را به اجرا بگذارد. بانک مسکن به عنوان بانک توسعهای می‌تواند این نقش را به عهده بگیرد.
زمینه لازم برای کارهایی که توسعه‌دهنده بازار رهن ثانویه باید انجام
دهد به خوبی در تبصره ۱۸ لایحه بودجه گنجانده شده است. منابع لازم برای ایجاد
ظرفیت از طریق واگذاری دارایی‌های
غیرمنقول وزارت راه و شهرسازی تأمین می‌شود و
توسعه تأمین مالی مسکن نیز با استفاده از این منابع و از طریق راه‌اندازی انواع صندوق‌های پس‌انداز،
زمین و ساختمان و اوراق بهادار و محصولات جدید بانکی به عهده بانک مسکن گذاشته شده
است. تبعاً بانک مسکن با گرفتن نقش بانک توسعهای و
اتکا به این منابع می‌تواند
چتر حمایتی گسترده-ای نه تنها برای متقاضیان تأمین مالی مسکن، بلکه برای نهادهای
مالی فعال در این حوزه و همچنین سرمایه-گذاران علاقه‌مند به
حوزه مسکن ایجاد و به طور اخص زمینه‌های لازم
برای توسعه بازار رهن اولیه و ثانویه را فراهم کند.
تحول دومی که در این تبصره به چشم می‌خورد
تصمیم هوشمندانه‌ای است که برای واگذاری دارایی‌های غیرمنقول وزارت به بانک مسکن اخذ شده است. قاعدتاً وزارت راه و
شهرسازی می‌توانست این دارایی‌های
غیرمنقول که در واقع زمین‌های شهری
هستند را برای طرح‌های توسعهای و
عمرانی به سرمایه‌گذاران واگذار کند ولی با این سیاست جدید،
به جای یک بار بهره‌برداری، اموال را وارد چرخه‌ای می‌کند که می‌تواند
چندین بار در راستای سیاست‌های
توسعهای دولت مورد بهره‌برداری
قرار گیرند. به عنوان مثال یک قطعه زمین می-تواند توسط بانک مسکن به یک پروژه
عمرانی در قالب یک صندوق زمین و ساختمان تبدیل شود و علاوه بر زمین، سرمایه لازم
برای توسعه طرح را نیز فراهم کند، سپس واگذاری واحدهای سرمایه‌گذاری آن صندوق، منابعی معادل بهای زمین را برای بانک آزاد می‌کند که می‌تواند در
مرحله دوم صرف خرید اوراق صکوک مبتنی بر تسهیلات پرداخت شده مسکن توسط بانک‌های تجاری شود و بازپرداخت اصل و سود این اوراق نیز در مرحله سوم می‌تواند صرف پرداخت تسهیلات جدید مسکن شود یا اینکه به عنوان پشتیبان
نقدینگی برای ایجاد صندوق‌های پس
انداز مسکن جدید با نرخ‌های سود
یارانه‌ای لحاظ شود و این چرخه که در هر بار گردش زایندگی نیز در بردارد به همین
ترتیب می‌تواند ادامه یابد. هر بار گردش این منابع نه تنها عده‌ای از مردم را
صاحب‌خانه می‌کند بلکه بازار مالی مسکن را عمق می‌بخشد و
جریان‌های سرمایه را به سوی آن روانه می‌سازد.
سومین تحول نویدبخش در این تبصره جایی است که به بانک مسکن اجازه داده
می‌شود که با تأمین مالی ساختار یافته و خدمات مدیریت دارایی‌ها از طریق
قراردادهای واگذاری، مشارکت و پذیرش با وکالت سازمان‌ها و شرکت‌های دولتی و
غیردولتی به ارایه انواع خدمات تأمین مالی مبتنی بر دارایی‌های غیربازارپذیر آنها
بپردازد. یعنی در واقع فضای این تحول به دارایی‌های
واگذار شده وزارت راه و شهرسازی محدود نمی‌شود بلکه
همه سازمان‌ها و شرکت‌های
دولتی و غیردولتی را نیز دربرمی‌گیرد.
برای اینکه بانک مسکن بتواند این خدمات را در چنین سطح وسیعی جاری سازد، نیازمند
ابزارهای کارآ و جدیدی است که تحت عنوان کلی تأمین مالی ساختاریافته و مدیریت دارایی
در متن قید شده است. تأمین مالی ساختاریافته شامل روش‌های
متنوع، مدرن و پیچیده‌ای است
که عدم تقارن‌های اطلاعاتی و نارسایی‌های
بازار را به حداقل می‌رسانند و
زمینه لازم برای تأمین مالی طرح‌های
سرمایه‌گذاری را در قالب قراردادهای مشخص و متعدد میان ذی‌نفعان پروژه فراهم
می-کنند. ورود بانک مسکن به این حوزه به معنی لزوم تلاش فراوان برای طراحی محصولات
و روش‌های جدید تأمین مالی در کشور است که نه تنها برای بانک مسکن و حوزه
مسکن مفید خواهد بود بلکه برای کل شبکه بانکی و صنعت مالی کشور می‌تواند به عنوان یک الگو به کار گرفته شود. البته موفقیت در این حوزه
نیازمند تلاش مضاعف و ایجاد نظام تحقیق و توسعه پویا و کارآمدی است که همکاری و
مساعدت بدنه علمی و پژوهشی کشور را می‌طلبد.
به هر روی، وقوع این سه تحول اساسی و بزرگ در صنعت تأمین مالی مسکن را
باید به فال نیک گرفت و به خصوص در این مرحله که لایحه بودجه سال ۱۳۹۵ نیازمند
تصویب در مجلس شورای اسلامی است، این وظیفه به عهده صاحب‌نظران و ذی‌نفعان این
حوزه است که تمام تلاش خود را برای تبیین ابعاد مثبت این طرح و جلب نظر نمایندگان
محترم مجلس به کار ببندند. همچنین این تلاش مستمر در مرحله بعد لازم است صرف روشن
کردن مسیر توسعه این طرح و مساعدت برای پیشنهاد و طرح روش‌های
اجرایی مفید و ابزارهای مالی نوین برای تحقق اهداف آن در بانک مسکن به عنوان بانک
توسعهای صنعت مسکن و ساختمان کشور شود.
