رشد حدود ۷ درصدی معاملات مسکن در یک ماه/ امید به رونق بازار مسکن در زمستان

بانک مرکزی آخرین آمار معاملات بازار مسکن در آبان ماه امسال و درصد تغییرات آن نسبت به ماه‌های گذشته و مدت مشابه سال قبل را اعلام کرد.

گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه سال ۱۳۹۴» که برگرفته
از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی ها
و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است. در این گزارش آمده است:

در آبان ماه سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران
به ۱۲۰۵۶ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴/۴ و
۷/۶ درصد افزایش نشان می دهد.

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد
مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۵/۳۸ میلیون ریال بود
که نسبت به ماه مشابه سال قبل با ۲ درصد کاهش همراه بوده است.

در آبان ماه سال ۱۳۹۴ از میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین
متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۷/۷۵ میلیون ریال به
منطقه ۱ و کمترین آن با ۲/۲۰ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

خاطرنشان می نماید گزارش ذیل صرفاً معطوف به بررسی حوزه «تحولات بازار
معاملات مسکن شهر تهران» بوده و لذا نتایج حاصل از این گزارش قابل تعمیم به
«معاملات مسکن سایر مناطق شهری» و نیز «تحولات رونق و رکود در حوزه ساخت و ساز»
نمی باشد.

۱- حجم معاملات مسکن

در آبان ماه سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به
۱/۱۲ هـزار واحـد مسـکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۷/۶ درصد
افـزایش نشـان می دهـد. بررسـی توزیـع تعـداد واحـدهای مسکونی معامله شده به تفکیک
عمر بنا در آبان ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که واحدهای نوسـاز تـا ۵ سـال ساخت
با سهم ۳/۵۵درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود
اختصـاص داده اند. سـهم مزبور در مقایسه با آبان ماه سال ۱/۷ ،۱۳۹۳ واحد درصد کاهش
نشان می دهد.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در آبان
ماه سال ۱۳۹۴حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم
۱۴ درصدی از کل معـاملات، بیشـترین تعـداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود
اختصاص داده است. همچنین مناطق ۲ ،۴ و ۱۵ بـه ترتیـب بـا سـهم ۷/۹، ۱/۸ و
۸/۶ درصـدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. شایان ذکر است ۲/۶۸ درصد از کل
تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفاً مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب
بیشترین فراوانی شامل مناطق ۷ ،۱ ،۸ ،۱۰ ،۱۴ ،۱۵ ،۲ ،۴ ،۵ و ۱۱) بـوده و ۱۲ منطقـه
دیگـر تنها ۸/۳۱ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

۲- تحولات قیمت مسکن

در آبان ماه سال ۱۳۹۴، متوسط قیمت یـک متر مربع زیربنای واحد مسکونی
معامله شـده از طریـق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۵/۳۸ میلیون ریال بود که
نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیـب ۹/۱ و ۲ درصد کاهش نشان می دهد.
بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل بـه منطقه ۶ (معادل
۹/۲ درصد) و بیشترین کاهش قیمت به منطقه ۱۶ (معادل ۷/۵ درصد) تعلق دارد.

در آبان ماه سال ۱۳۹۴ از میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین
متوسط قیمـت یـک متـر مربـع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۷/۷۵ میلیون ریال به
منطقه ۱ و کمترین آن با ۲/۲۰ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

۳- تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران در هشت ماهه نخست سال ۱۳۹۴

در هشت ماهه نخست سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر
تهران به ۲/۹۶ هزار واحد مسکونی بالغ گردید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل
۱/۱۶ درصد کاهش نشان می دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی
معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران ۷/۳۸ میلیون ریال بوده
است که نسبت به دوره مشابه سال قبل با کاهش ۱/۱ درصدی مواجه بوده است.

۴- سایر شاخص های آماری بازار معاملات مسکن

۴-۱- توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب قیمت یک متر مربع بنای واحد
مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر
مربع بنا در آبان مـاه سـال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که در شهر تهران دامنه قیمتی
“۲۵ الی ۳۰” میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم ۱/۱۴ درصد
بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنه های قیمتی “۲۰
الـی ۲۵” و “۳۰ تـا ۳۵” میلیون ریال به ترتیب با سهم ۶/۱۳ و ۱۳
درصد، در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در این ماه توزیع حجـم معاملات به گونه ای
بوده است که در حدود ۹/۶۰ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میـانگین قیمـت
هـر متر مربع واحد مسکونی (۵/۳۸ میلیون ریال) معامله شده اند.

۴-۲- توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر
واحد مسکونی در آبان ماه سال ۱۳۹۴ نشان می دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده
به واحدهای مسکونی با زیربنای “۶۰ تا ۷۰” متـر مربع معادل ۹/۱۵ درصد
اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای “۵۰ تا ۶۰” و “۷۰ تـا
۸۰” متـر مربـع بـه ترتیب با سهم ۳/۱۵ و ۶/۱۳ درصدی در رتبه های بعدی قرار
دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسـکونی بـا سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر
مربع، ۵۷ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

۴ـ۳-توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکونی

در آبان ماه سال ۱۳۹۴ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده
بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش “۱۰۰ تا
۱۳۰” میلیون تومان با سهم ۳/۱۰ درصد در میان دامنه های قیمتـی مورد بررسی،
بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند. واحدهای دارای
ارزش”۱۶۰ تا ۱۹۰” و “۱۳۰ تا ۱۶۰” میلیون تومان نیز به ترتیب
بـا اختصـاص سـهم ۱/۱۰ و ۵/۹ درصـدی در رتبـه هـای بعـدی قـرار گرفته اند. در آبان
ماه سال ۱۳۹۴ حدود ۲/۴۷ درصد از معـاملات بـه واحـدهای مسـکونی بـا ارزش کمتـر از
۲۲۰ میلیون تومان اختصاص داشته است و ۶/۵ درصد از واحدهای مسـکونی معاملـه شـده
نیـز ارزشـی بـیش از ۹۸۰ میلیون تومان داشته اند. این سهم ها در آبان ماه سال ۱۳۹۳
به ترتیب معادل ۳/۴۸ و ۱/۶ درصد بود.

۵- تحولات اجاره بهای مسکن

درآبان ماه سال ۱۳۹۴ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل
مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸/۱۰ و ۹/۱۱ درصد رشد نشان می دهد.
ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالباً یک ساله تنظیم می گردند و نیز اثرپذیری
شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست های کنترل و مهار تورم، سبب رشد متناسب اجاره بها
با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطرنشان می نماید سهم هزینه مسکن (اجاره
بهای مسکن اعم از شخصـی و غیرشخصـی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی
(براساس سال پایه ۱۳۹۰=۱۰۰) معادل ۴/۲۸ درصد می باشد.

۶- جمع بندی

مروری بر تحولات قیمت و حجم معاملات بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه
سال ۱۳۹۴ حاکی از افزایش ۷/۶ درصدی تعداد معاملات وکاهش ۲ درصدی متوسط قیمت خرید و
فروش واحدهای مسکونی نسبت به ماه مشابه سال قبل می باشد. همچنین حجم معاملات در آبان
ماه سال جاری نسبت به ماه قبل از افزایش ۴/۴ درصدی برخوردار بوده است که این امر
حاکی از استقبال خریداران در شرایط ثبات قیمتی بازار مسکن می باشد.

در مجموع ثبات نسبی قیمت ها در بازار مسکن طی دوسال اخیر، فرصت مناسبی
برای ورود خریداران به بازار مسکن فراهم نموده است. همچنین با توجه به کاهش
نااطمینانی های متصور در فضای اقتصاد کلان و تصمیمات اخیر شورای پول و اعتبار در
کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن و ارتقاء قدرت خرید مسکن خانوارها، تداوم بهبود حجم
معاملات بازار مسکن در فصول آتی دور از انتظار نخواهد بود.

بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن در آبان ماه سال ۱۳۹۴ نیز موید
روند متناسب اجاره بها با تحـولات نـرخ تورم است به طوری که شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای
در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبـل به ترتیب ۸/۱۰ و ۹/۱۱
درصد رشد نشان می دهد.