شمارش معکوس کسری مسکن
ساخت مسکن در همه شهرهای کشور با تبعیت از رکود ساختمانی تهران، از وضعیت نرمال خود خارج شده و به لحاظ تیراژ به کمترین حد ۸ سال اخیر رسیده است.
هشداری که زمستان سال گذشته با استناد به گزارش
بانک مرکزی درباره آستانه صفر شدن شتاب سرمایهگذاریهای ساختمانی در مناطق شهری
کشور داده شد، روز گذشته با انتشار دو گزارش جدید از سوی مرکز آمار ایران و معاونت
مسکن وزارت راه و شهرسازی، ملموس‌تر شد.
براساس اطلاعات جدید معاونت مسکن، در یکسال ۹۳ ساخت فقط ۳۹۸ هزار
واحد مسکونی در شهرهای کشور آغاز شد که این حجم ساخت‌و‌ساز نسبت به سال ۹۲ رقمی
معادل ۳۹ درصد افت کرده است. عملکرد ضعیف سال گذشته بازار ساخت‌و‌ساز در ۸ سال
اخیر بی‌سابقه بوده است به طوری که در فاصله سال‌های ۸۵ تا پایان ۹۲، سالی متوسط ۶۸۰ هزار
واحد مسکونی در کشور ساخته شد که کمترین آن برای سال ۸۵ به تعداد ۴۹۰ هزار
واحد ثبت شده است.
به این ترتیب در سال ۹۳، رکورد ۸ ساله شدیدترین رکود مسکن در کشور حتی
از رکورد ۵ ساله تهران– به لحاظ زمانی– بیشتر بوده است. در تهران سال گذشته برای ساخت ۹۹ هزار واحد مسکونی
پروانه صادر شد که کمترین تیراژ عرضه مسکن در پایتخت از سال ۸۸ به بعد محسوب می‌شود.
روز گذشته اطلاعات مرکز آمار ایران با کمی تفاوت نسبت به داده‌های معاونت
مسکن، حجم ساخت مسکن در کشور در یکسال ۹۳ را معادل ۳۶۵ هزار واحد مسکونی برآورد
کرد که در گزارش این مرکز، افت ۵۲ درصدی عرضه مسکن در سال ۹۳ نسبت به سال ۹۲
مشاهده می‌شود.
با فرض اینکه نرخ منفی ۳۹ درصد (ارقام گزارش معاونت مسکن) مبنای
محاسبه میزان کاهش ساختوسازهای سال۹۳ قرار گیرد در این صورت مشخص می‌شود در سال
گذشته تراز «عرضه» مسکن با فاصله فوق‌العاده زیادی از «نیاز»، در سطح منفی قرار
داشته که پیامد این شکاف در سال ۹۵ به شکل کمبود و کسری آپارتمان فروشی یا اجاره‌ای،
قیمت‌ها را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد.
پیش‌تر «آلارم کاهش عرضه مسکن» در ۲۹ دی۹۳
اعلام شد؛ در آن گزارش با اشاره به اینکه شتاب (نرخ رشد) کل سرمایهگذاریهای
ساختمانی بخش خصوصی (ریالی) سقوط کرده و از ۵۵ درصد و ۲۳ درصد در سال‌های ۹۱ و ۹۲
به نزدیک ۷ درصد در نیمه اول سال ۹۳ رسیده است، اعلام شد: حجم قابل توجهی از
سرمایه‌ها در ساختمانهای نیمه‌کاره، حبس شده و نرخ رشد سرمایه‌گذاری در ساختمانهای
جدید –شروع به احداث- حتی منفی شده و ۱۲ درصد کاهش یافته و در حوزه تکمیل ساختمان‌ها
نیز به صفر نزدیک شده است.
در آن گزارش، همچنین تصریح شد: رکود ساختمانی نیمه اول ۹۳ اگر مورد
توجه سیاست‌گذاران دولتی قرار نگیرد، می‌تواند شدیدتر شود و مزیت «مازاد عرضه»
آپارتمان‌های فروشی در بنگاه‌های املاک که طی سال‌های ۹۲ و ۹۳ از محل ساختوسازهای
بالای ۷۰۰ هزار واحد در سال‌های ۸۹ تا ۹۱ حاصل شده بود را خنثی کرده و دو سال بعد،
آن را به «کسری عرضه» تبدیل کند.
کارنامه منفی سال اول
هم‌اکنون پیش‌نشانگرهای بازار مسکن به وضوح هشدار سال گذشته را نمایان
کرده و مشخص می‌کند: ساختوسازهای مسکونی یکسال۹۳ معادل ۹/ ۵۷ درصد کمتر از نیاز
بازار به آپارتمان جدید است.
وزارت راه و شهرسازی در متن طرح جامع مسکن، چشم‌انداز «نیاز» کل بازار
مسکن ناشی از تشکیل خانوارهای جدید (ازدواج)، تقاضای انباشت سال‌های قبل و تخریب
خانه‌های فرسوده را در افق زمانی ابتدای سال ۹۳ تا انتهای ۱۴۰۵ معادل ۹۴۶ هزار
واحد مسکونی در هر سال برآورد کرده است به این معنی که در سال گذشته، امسال و
همچنین ۱۱ سال آینده، باید سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید در کشور احداث
شود تا تراز عرضه و تقاضای مسکن در مرز تعادلی خود قرار بگیرد.
اما آنچه فعلا در یکسال ۹۳ به عنوان کارنامه اولین سال طرح جامع مسکن
رقم خورده از تحقق تنها ۴۲ درصد عرضه مورد نیاز حکایت دارد و نشان می‌دهد: در سال
۹۵ که عملا ساختوسازهای جدید سال۹۳ -با توجه به زمان ۲۴ ماهه ساختمان‌سازی-
تکمیل و به بازار مصرف عرضه می‌شود، بیش از نصف نیاز مسکن با کمبود آپارتمان روبه‌رو
خواهد شد و این نابرابری و شکاف شدید بین حجم عرضه و میزان نیاز در سال آینده می‌تواند
پایداری و آرامش نسبی قیمت را به هم بریزد و در بازار مسکن اختلال به وجود بیاورد.
سال آینده در شرایطی بازار مسکن با کمبود عرضه روبه‌رو می‌شود که از
یکسو بخشی از تقاضای مصرفی، مجهز به تسهیلات جدید خرید مسکن (وام‌های خانه‌اولی) و
با توان مالی نسبتا بالا وارد بازار می‌شود و از سوی دیگر احتمالا نیاز به سرمایه‌گذاری
بلندمدت از ناحیه تقاضای سفته‌بازی، معاملات آپارتمان‌ها را تحت‌تاثیر قرار خواهد
داد که در این صورت شکاف ۵۸ درصدی بین عرضه و تقاضا در سال ۹۵ ممکن است بیشتر نیز
شود.
اتفاق سال ۹۳ در بازار کشوری ساخت‌و‌ساز، علاوه بر رکورد کمترین
تیراژ، یک تغییر منفی دیگر نیز با خود به همراه داشت و آن بسترسازی برای افزایش
دوباره نرخ کمبود مسکن و در نتیجه افزایش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی طی سال‌های
آینده می‌تواند باشد.
در سال ۹۲ تحت تاثیر حجم سنگین ساختوسازهای مسکن‌مهر سال‌های قبل از
آن، شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی (نسبت تعداد کل خانوارها به تعداد کل واحدهای
مسکونی) از ۱۵/ ۱ در سال ۷۵ به ۰۵/ ۱ رسید به این معنی که میزان کمبود واحد مسکونی
در مقابل خانوارها که در سال ۷۵ معادل یک میلیون و ۶۴۵ هزار واحد بود، در سال ۹۲
تا حدود زیادی جبران شد و میزان کمبود به ۶۴۵ هزار واحد شهری رسید. هر چند نرخ
کمبود مسکن بدون لحاظ خانه‌های خالی محاسبه شده و با لحاظ این خانه‌ها، عملاً مازاد
عرضه رخ می‌دهد اما در حال حاضر، کاهش ساخت‌و‌ساز، هم تعداد واحدهای مورد استفاده
و هم تعداد خانه‌های خالی را در بلندمدت کاهش خواهد داد و بنابراین میزان کمبود را
افزایش می‌دهد.
راه پیشگیری کمبود عرضه در ۹۵
کارشناسان اقتصاد مسکن در مواجهه با کارنامه منفی ساخت مسکن در سال۹۳،
یک راه برای پیشگیری از سرایت آثار این اتفاق به بازار سال۹۵، به دولت ارائه کردند.
در مقطع فعلی و با توجه به محدودیت‌های مالی دولت و سیستم بانکی، تنها
راه برای خنثی‌سازی تبعات افت ساختوسازهای مسکونی، هدایت جریان تسهیلات بانکی به
ساختمانهای نیمه‌کاره با پیشرفت فیزیکی بالای ۵۰ درصد است. تامین مالی این سازه‌ها،
عرضه مسکن آماده را در زمانی کوتاه‌‌تر از شروع ساختوسازهای جدید، افزایش می‌دهد
و در این صورت شکاف عرضه و تقاضا در سال ۹۵ که فعلا به اندازه ۵۹درصد نیاز آن سال
برآورد می‌شود، از این محل قابل جبران خواهد بود.
