بیش از ۱۸ ماه از آغاز به کار دولت یازدهم و وزارت راه‌وشهرسازی می‌گذرد. در این مدت طرح‌های مختلفی از جمله طرح مسکن اجتماعی به‌عنوان راهکارهای خانه‌دار کردن مردم ارائه و درباره آن بحث و تبادل نظر شده است.
اما از میان آن همه
در حالی که طرح مسکن‌مهر نیز حال و روز خوشی ندارد، دستورالعمل دیگری از سوی وزیر
این وزارتخانه به بانک‌های عامل برای اجرا ابلاغ شد که تنها افرادی را شامل میشود
که اندوخته و پس‌اندازی برای واریز به حساب امانی نزد بانک عامل دارند. این روش
خانه‌دار کردن به طور قطع افراد بدون پشتوانه مالی و پس‌انداز را شامل نمی‌شود و
تنها تضمینی برای پیش‌فروش و پیش‌خرید خانه است. در این حال مصوبه هیات وزیران
درباره حساب امانی بانک‌ها روز گذشته از سوی وزیر راه و شهرسازی به بانک‌ها ابلاغ
شد. این حساب با بانک مرکزی و دیگر بانک‌ها هماهنگ شده
است و براساس مصوبه
هیات‌وزیران دستورالعمل آن از سوی وزیر
راه و شهرسازی به بانک مسکن و دیگر بانک‌ها ابلاغ شده و آنها می‌توانند
براساس این دستورالعمل وارد این کار شوند. سال‌هاست مشکلات ناشی از پیش‌خرید
واحدهای مسکونی گریبان بیشتر متقاضیان مسکن را که با امید و آرزو برای خانه‌دار
شدن دست به این کار می‌زنند، گرفته است، چرا که بیشتر متقاضیان خرید مسکن گروهی
هستند که امکان تهیه و پرداخت تمام بهای یک واحد مسکونی را ندارند. این متقاضیان
با امید به اینکه بتوانند ظرف یک‌سال یا بیشتر این پول را فراهم کرده و نیز وامی دست
و پا کنند، اقدام به خرید واحدهای پیش‌فروش شده از سوی انبوه‌سازان می‌کنند، اما
همواره شنیده میشود برخی از سازندگان نه‌تنها از تحویل بموقع واحد مسکونی سر باز
می‌زنند، بلکه برای کاهش قیمت تمام شده برخی از مواد توافق از قبیل نصب شیرآلات
مناسب و حتی استفاده از مصالح ساختمانی با کیفیت را انجام نمی‌دهند. از سوی دیگر
برخی انبوه‌سازان به دلیل تغییر قیمت مصالح و لوازم ساختمانی، امکان ادامه کار و
پایان پروژه را پیدا نکرده و کار ساخت و ساز را در نیمه راه رها می‌کنند و برخی
دیگر با نوعی کلاهبرداری یک واحد را به چندین نفر می‌فروشند. گروهی نیز با توجه به
افزایش هزینه‌های ساخت یا نوسان بازار مسکن حاضر به تحویل آپارتمان بر مبنای قرارداد
پیش‌فروش نیستند. براساس این اعلام، آیین‌نامه‌ای در هیات وزیران به تصویب رسیده
که براساس آن همه مراحل پیش فروش مسکن تعیین تکلیف شده است، تا این موارد به حداقل
برسد، بنابراین متقاضیان مسکن می‌توانند حساب امانی برای پیش خرید مسکن نزد بانک‌ها
سپرده‌گذاری کنند. براساس این الگو و سازوکار پول پیش خرید مسکن در حسابی که متقاضی
نزد بانک باز خواهد کرد، قرار می‌گیرد و بانک باید به‌عنوان امین خریدار بر ساخت و
ساز نظارت کند و براساس پیشرفت کار، پرداخت‌ها را به تدریج انجام دهد. در واقع این
حساب ویژه کسانی است که پولی برای خرید مسکن داشته باشند و بانک در این میان ضامن
خرید آنها میشود تا سرشان کلاه نرود. گفتنی است در این طرح، علاوه بر دو طرف
معامله یعنی پیش خریدار و پیش فروشنده، بانک‌ها هم به‌عنوان ضلع سوم و ناظر بر
روند ساخت و براساس میزان پیشرفت طرح، وجوه خریدار را به فروشنده پرداخت می‌کنند.
از این طریق دست دلالان از بازار مسکن کوتاه شده و معاملات پیش خرید رونق می‌یابد.
افتتاح حساب امانی نزد بانک و واریز وجوه مردم به آن، حجم نقدینگی در بازار را
کاهش می‌دهد و باعث شفافیت قیمت ملک و جلوگیری از هرگونه تخلف سازنده مانند عدم
تحویل بموقع ملک یا تغییر قیمت نهایی ملک میشود ضمن آنکه این حساب در واقع به
عنوان پشتیبانی قابل اعتماد برای جلوگیری از ضرر و زیان خریدار خواهد بود. همچنین
با توجه به کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن در چند سال گذشته بازار پیش‌خرید که به‌عنوان
بازار دوم معاملات مسکن مطرح است از اقبال بیشتری نسبت به بازار اول یا همان خرید آپارتمان
آماده، برخوردار است بنابراین بازار پیش خرید هم با اجرای این طرح رونق می‌گیرد.
علاوه بر این عدم تغییر قیمت ملک در طول مدت زمان ساخت هم یک مزیت دیگر طرح جدید
وزارت راه و شهرسازی به شمار می‌رود به این صورت که در طول مدت ساخت، قیمت ملک
مشخص شده است بنابراین خریدار، آپارتمان خود را بدون تغییر قیمت و با همان قیمت
زمان توافق تحویل می‌گیرد و از این طریق جلوی هرگونه افزایش قیمت به بهانه تغییر
نرخ مصالح یا متغیرهای دیگر توسط سازنده گرفته میشود و سازنده هم مجبور به تحویل سریع‌تر
ملک خواهد بود.
بانک امانتدار پیش‌خریدار میشود
عباسعلی آخوندی، وزیر راه‌وشهرسازی در
پاسخ به پرسشی درباره حساب امانی بانک‌ها توضیح داد: پیش‌فروش‌هایی که در ایران
انجام میشود به این صورت است که یک نفر کالایی را برای آینده به فروش می‌رساند و
این کالا ممکن است مسکن خودرو و هر چیز دیگری باشد و نظارتی درباره روند تولید و
پیشرفت کار وجود نداشت، با ایجاد حساب امانی بانکی امانتدار پیش‌خریدار میشود و
بر فرآیند تولید نظارت می‌کند. آخوندی ادامه داد: بانک بر فرآیند تولید نظارت خواهد داشت و مبالغ پرداخت شده از پیش‌خریدار
نزد بانک امانت خواهد بود همچنین پیش‌فروشنده نیز از چگونگی پرداخت‌ها مطمئن خواهد
شد و پیش‌خریدار هم خیالش از فرآیند تولید و ساخت مسکن راحت خواهد بود. وی نکته بسیار
مهم این طرح را محل پول پیش‌خرید دانست و افزود: الگویی که ما پیش‌بینی کردیم در
بیشتر کشورهای دنیا هم اجرا میشود.
آیین‌نامه نیاز به اصلاح دارد
علیرضا خسروی، عضو کمیسیون عمران مجلس
شورای اسلامی در این‌‌‌‌باره به ایرنا گفت: اجرایی شدن آن باعث میشود تا
مردم با اعتماد کامل وارد سرمایه‌گذاری در بازار پیش‌فروش شوند. خسروی اظهار داشت:
اجرای این قانون، سازنده را ملزم به تحویل ملک در زمان مقرر کرده است. وی با بیان
آنکه رونق بازار مسکن پیش‌نیاز خروج از رکود کشور است، افزود: این طرح با اطمینانی
که به خریدار می‌دهد، تاثیر بسیار مثبتی در رونق معاملات مسکن خواهد داشت و بازار
مسکن را هم از رکود خارج می‌کند. وی قانون جدید را ادامه همان قانون پیش
فروش آپارتمان ابلاغ شده در سال گذشته دانست و گفت: به اعتقاد من نیازی به تدوین
قانون جدید نبود و وزارت راه‌وشهرسازی باید با رفع ابهامات قانون پیش‌فروش سال
قبل، همان را اجرا کند. اما محمود جهانی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه تشکیل
حساب امانی نزد بانک‌ها برای واریز وجه پیش‌فروش مسکن نیازمند اصلاح آیین‌نامه
است، گفت: این قبیل بحث‌ها مربوط به زمانی است که بازار مسکن رونق داشته باشد و در
دوره رکود کسی دنبال این قبیل مسائل نیست. جهانی اظهار داشت: مباحث مربوط به واریز
وجوه پیش‌خریدار مسکن به حسابی نزد بانک مسکن در سال ۱۳۵۸ در یکی از ماده واحده‌های
شورای انقلاب تصویب شد و آیین‌نامه اجرایی این ماده در سال ۱۳۷۵ یعنی دوره قبلی وزارت
آقای آخوندی در وزارت مسکن و شهرسازی به تصویب رسید. جهانی افزود: احتمالا آقای دکتر آخوندی با استناد به آیین‌نامه
سال ۷۵ این مساله را طرح کرده است و اگر بخواهد این مساله را در قانون جدید
عملیاتی کند باید آیین‌نامه را اصلاح کنند تا بتوان حساب امانی نزد بانک‌ها برای
وجوه پیش‌فروش مسکن ایجاد کرد.
