مدلهای سرمایهگذاری در بافت فرسوده
بهسازي و نوسازي شهري، به دلیل ایجاد تغییر برای استفاده بیشتر و بهتر و خلق ارزش افزوده و عجین بودن آن با مسائل بخش مسکن و ساختمان ويژگيهای يك صنعت را دارد و ميتواند به عنوان يك صنعت قابل سرمايهگذاري مطرح شود که برای اولین بار در این مقاله به آن پرداخته شده و دلایل، شواهد و قرائن کافی برای این موضوع ارائه شده است. لیکن راهاندازی و توسعه اين صنعت مستلزم فراهم کردن مقدمات و پيششرطهایي است. پيششرطهاي پنجگانه ورود سرمايههاي خرد و كلان به اين صنعت به تفصیل مورد بررسی قرار گرفته است. در قسمت اخیر مقاله بیش از 20 راهکار مختلف تامين منابع مالي صنعت بهسازي و نوسازي شهري معرفی و مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته است.
دکتر محمد آئيني، دنیای اقتصاد:حداقل 10 درصد از سطح شهرهای موجود کشور را بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری تشکیل میدهند که برای حفظ و صیانت از سرمایه نیروی انسانی کشور و بهره مندی از زندگی بهتر ضروری است هرچه سریعتر مورد بهسازی و نوسازی قرارگیرند. بررسیها نشان میدهند که برای بهسازی و نوسازی هر هکتار از این بافتهای شهری 50 میلیارد ریال سرمایهگذاری جدید به قیمت ثابت سال 1385 مورد نیاز است. میزان بسیار بالای سرمایهگذاری مورد نیاز و عجین بودن آن با مسائل بخش مسکن و ساختمان میتواند صنعت بزرگی را فرآروی سرمایهگذاران بخش خصوصی و غیردولتی در قالب بستههای مختلف سرمایهگذاری از جمله اجراي طرحهاي نوسازی و جايگزيني قرار دهد که تاکنون مورد غفلت قرار گرفته است. برپایی صنعت بهسازي و نوسازي شهري جز جلب مشاركت كليه کنشگران و آحاد مرتبط، اعم از ساكنان، مالكان واحدهای فرسوده، سازندگان جزء، انبوهسازان، سرمايهگذاران داخلي (دارندگان سرمايههاي كوچك و بزرگ) و خارجي، مديران و مشاوران طراحي و اجرايي، تسهيلگران و دولت براي شهرداريها به عنوان محور اصلي بهسازي و نوسازي شهري، امکانپذیر نیست. فراهم کردن مقدمات و پیششرطهای راهاندازی و توسعه این صنعت و راهكارهاي تامين مالي آن از جمله موضوعاتی است که باید به آنها پرداخت.
1- مفهوم صنعت بهسازی و نوسازی شهری: اگر همه فعالیتهای اقتصادی را که با تولید کالا و خدمات با استفاده از ماشینآلات و تجهیزات ساخته دست بشر سروکار دارد بهعنوان یک کل تصور کنیم، هرصنعت زیرمجموعهای از این کل است که تعداد زیادی از فعالیت مشابه را شامل میشود. صنعت، در کنار معدن و کشاورزی تقریبا تمامی فعالیتهای تولیدی یک جامعه را در برمیگیرد و نقش حیاتی در پیشرفت اقتصادی کشورها ایفا میکند.
در مورد تعریف دقیق صنعت، اختلاف نظرهای زیادی وجود دارد. صنعت دارای تعریفها و تعبیرهای متفاوتی است که براساس قابلیت جایگزینی محصولات، فرآیند تولید و محدودههای جغرافیایی ارائه شدهاند. به طور مثال، مایکل پورتر، صنعت را چنین تعریف میکند:« صنعت عبارت است از: گروه شرکتهایی که محصولات آنها جایگزین نزدیکی برای هم هستند». با توجه به تعاریف مختلفی که در مورد صنعت ارائه شده است، گروههای صنعتی ممکن است با استفاده از روشهای مختلفی در کنار یکدیگر تقسیمبندی شوند؛ به طور مثال، بیش از 35 گروه صنعتی در بورس اوراق بهادار تهران تعریف شدهاند که انبوهسازی، املاک و مستغلات یکی از آنها است. سند راهبرد توسعه صنعتی جمهوری اسلامی ایران، صنعت را به معنی توانایی تولید مناسب محصولات با مشخصات مطلوب و به هر مقدار مورد نیاز در تمامی حوزهها میداند و حوزه شمول آن را به هیچ وجه محدود به مجموعهای که برنامهریزی و اداره آنها برعهده وزارت صنایع و معادن گذاشته شده نمیداند.
نتیجه فرآیند ساخت و تولید، محصول است که به دو شکل کالا و خدمات (فیزیکی و غیرفیزیکی) عرضه میشود. فرآیندهای اصلی صنعت شامل مهندسی، تامین، ساخت و تولید و عرضه بوده و منابع مورد نیاز صنعت، یعنی انسان (مدیر و مجری-کارگر)، فنآوری (دانش فنی – روشها و ابزارها)، انرژی و مواد اولیه (طبیعی و ساخته شده) هستند. براي صنعت تعاريف ديگري بيان شده كه به موجب يكي از آنها، صنعت كليه تغييراتي است كه بشر در مواد طبيعي ميدهد تا بيشتر و بهتر از آنها استفاده كند؛ مانند تبديل گندم به آرد، پنبه به پشم، ابريشم به پارچه، استخراج فلزات و بازيابي فرآوردههاي گوناگون از نفت و صدها نمونه ديگر.
در دنیا در موارد مختلفی برای حوزههای مشابه، عنوان صنعت به کار رفته است. «صنعت ریت» از جمله مواردی است که در همین مقاله به آن خواهیم پرداخت که شامل مجموعه شرکتهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات است که منحصرا برای نگهداری داراییهای واقعی (املاک، مستغلات و ساختمانها)، داراییهای مرتبط با اوراق قرضه رهنی یا هر دوی آنها ایجاد میشوند. در حال حاضر حجم صنعت ریت تنها در ایالاتمتحدهآمریکا بیش از 200 میلیارد دلار برآورد میگردد (چان سوهان). در کشور انگلستان عبارت صنعت بهسازی و نوسازی شهری رسما کاربرد دارد. (W.Langstraat,James,2006)
مجموعه مباحث بالا به خوبی امکانپذیری اطلاق عنوان صنعت به موضوع بهسازی و نوسازی شهری در ایران به دلیل بالا بردن ارزش افزوده و تولید کالا (واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و خدماتی و عمومی) و خدمات (ارتقای کیفیت محیط زندگی شهری) را نشان میدهد. حال که امر بهسازی و نوسازی شهری میتواند بهعنوان یک صنعت مطرح شود، این نوشتار به دنبال آن است تا با طرح نکات آتی ضمن تحلیل ابعاد سرمایهگذاری در این صنعت مسیر را برای ورود سرمایههای خرد و کلان و قابل توجه بخش غیردولتی به حوزه صنعت بهسازی و نوسازی شهری شفافتر و هموارتر نماید.
1- صنعت بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری که در سایه نهضت بهسازی و نوسازی با حضور تمامی آحاد مرتبط در حال تولد است، به دلیل ایجاد مرغوبیت و ارتقای کیفیت محیطی زندگی شهری و ایجاد ظرفیتهای جدید برای اسکان جمعیت سرریز شهری و عرضه خدمات شهری، خلقکننده ارزش واقعی و ارائهکننده خدمات ضروری و موردنیاز شهروندان است.
2- بررسیهای گذشتهنگر و آیندهنگر و میانگین سودآوری واقعی 30 سال گذشته حاکی از سودآوری مناسب و قابل قبول این صنعت است که زیر مجموعه بخش مسکن و ساختمان محسوب میشود و نشان میدهد این بخش همواره بیش از نرخ تورم سودآوری داشته و سرمایهگذاری در این بخش به منزله مصون بودن از کاهش قدرت خرید ناشی از تورم سالانه است. در کشور ما افزایش قیمت زمین و ساختمان، (سابقه نشان میدهد از سال 1368 تا سال 1380 قیمت زمین تقریبا 5/22 برابر و آپارتمان 5/11 برابر شده است) نیز بهعنوان یک ارزش افزوده مطرح است و به عنوان یک جریان ارزش افزوده آتی میتواند در نظر گرفته شود. معادله رگرسيوني براساس اطلاعات مالي واقعي 51 پروژه ساختوساز مسكن در كشور از جمله پروژههاي نوسازي در بافتهاي فرسوده شهري و براساس روشهاي قابل قبول مديريت مالي مربوط به شرح ذيل تخمين زده شده است:
Y=-490+0.33X
Y عبارت است از ميزان سود هر پروژه و X عبارت است از ميزان درآمد هر پروژه.
معادله رگرسيوني فوق با تسامح نشان میدهدكه سودآوری پروژههاي واقعي ساختوساز قریب به 33 درصد سود سالانه است. اين نرخ سود که بسيار بالاتر از نرخ متوسط تورم است نشانه قابليت سودآوري پروژههاي ساختوساز مسكن است. ضمنا ميدانيم كه در صورت تامین به موقع منابع مالي مورد نياز پروژههاي ساختوساز كه عمدهترين مشكل اين بخش، كمبود منابع مالي است به دو دليل زيرپروژههاي ساختوساز مسكن قابليت سودآوري با نرخهاي بالاتر از اين رقم نيز دارند: نخست اینکه، در صورت امکان تامین منابع مالي با روشهای غیروامی ديگر نيازي به اخذ تسهيلات بانكي و غيربانكي نيست كه هزينه سود این تسهيلات سود پروژه را به شدت كاهش دهد. دوم اینکه، در صورت فراهم بودن منابع مالي، دوره ساخت قابل مدیریت و کاهش است. با كاهش دوره ساختوساز میتوان زمينه سودآوري بيشتر را فراهم نمود.
چنانچه نرخ سودهاي تخميني براساس مدل فوق، براساس نرخ بهره جهاني (نرخ بهره بين بانكي لندن) سنجيده شود، قابليت خود را بهتر آشكار ميسازد.
3- از نگاه سرمایهگذاری در صنعت بهسازی و نوسازی بهصورت بالقوه دو نوع ارزش وجود دارد. ارزش اول به بالا رفتن سطح عمومی قیمتها در حوزه مسکن، ساختمان و کاربریها وخدمات شهری معطوف بوده و ارزش دوم ناشی از بالا رفتن مرغوبیت محدوده سرمایهگذاری پس از عملیات بهسازی و نوسازی است. یافتههای یک بررسی در شهرهای انگلستان، بر روی موسسات و صندوقهای سرمایهگذاری زمین و مستغلات و شرکتهای توسعه شهری و سایر ذینفعان در امر نوسازی شهری دستیابی به بازده بالا را خاطرنشان کرده است. (JR foundation,1998)
4- تجارب انتشار اوراق مشارکت برای طرحهای بهسازی و نوسازی و پرداخت سود قطعی، علاوه بر سود علیالحساب، پرداخت وام و تسهیلات از سوی بانکهای داخلی و خارجی و تعریف پروژههای متعدد دارای توجیه اقتصادی از سوی جامعه مشاوران و سرمایهگذاریهای متعدد، اما پراکنده بخش خصوصی و تعاونی گواه دیگری بر وجود بازده مناسب در این حوزه میتواند تلقی شود.
5- براساس میانگین برآوردهای مختلف در شهرهای مختلف اعم از کلانشهرها و سایر شهرها، حجم این صنعت بیش از 500 هزار میلیارد تومان سرمایهگذاری جدید پیشبینی میشود.
از آنجا که ارزش اراضی موجود در بافتهای فرسوده شهری در این سرمایهگذاری در نظر گرفته نشده، حجم واقعی این صنعت بسیار بیش از این خواهد بود.
6- بنا به ضرورت و الزام قانون، برنامه بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده مورد حمایت دولت و شهرداریها قرار دارد. قانون برنامه چهارم توسعه کل کشور، قوانین بودجه سنواتی از سال 1384 و اخیرا لایحه قانونی ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن بر الزامات مذکور تصریح میکنند. حمایتهای مذکور شرایط مساعدتری را برای سرمایهگذاری بخش خصوصی و غیردولتی فراهم میکند.
7- برآورد میشود در صورت تامین زیرساختها توسط بخش عمومی نرخ بازده سرمایهگذاری در بافتهای فرسوده 10 تا 15 درصد بیشتر از ارقام متوسط شهر خواهد شد. نکات بالا تا حدی ابعاد سرمایهگذاری در این صنعت را نشان میدهد. در ادامه تلاش میشود با بیان اجزای بستههای سرمایهگذاری مربوط یا انواع پروژههای بهسازی و نوسازی شناخت بیشتری به خوانندگان محترم داده شود. این پروژهها در درون شهرهای موجود و عمدتا در مراکز شهرها و براساس طرحهای بهسازی و نوسازی مصوب مراجع ذیصلاح قانونی تعریف میشوند و به دليل ماهیت بهسازی خود، منجر به ارتقاي کیفیت محیط زندگی شهری و ارتقاي سطح دسترسی به خدمات شهری خواهند شد و اين به مفهوم خلق ارزش واقعی است. بهعبارت دیگر، پروژههای بهسازی و نوسازی شهری با توجه به مرغوبیتی که ایجاد میکنند، قابليت ايجاد ارزش افزوده را دارند. همه میدانیم وقتی که یک گره شهری برطرف میشود، ارزش منطقه پیرامونی آن بالا میرود. به همین دلیل است که مشتریان و خریداران حاضرند بعد از عملیات بهسازی و نوسازی مبلغ بالاتری برای خرید محصولات ناشي از تولید پروژههای مزبور بپردازند. بيشتر نظریههای نوسازی مراکز شهری و رهيافتهاي پژوهشگران، بهویژه نظریه شکاف اجاره و شکاف ارزش املاک و مستغلات، ظرفيت اقتصادي این موضوع را تایید میکنند.
شناخت اجزای پروژههای بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری تصویر مناسبتری از صنعت بهسازی و نوسازی شهری به دست میدهد. در ادامه به این موضوع پرداخته خواهد شد. به طور کلی پروژههای سرمایهگذاری قابل تعریف در سه دسته زیر قابل شناسایی هستند:
1ـ پروژههایی که صرفا منجر به تولید کالاهای عمومی در حوزه شهری نظیر معابر و دسترسیها، فضاهای عمومی و فضای سبز ميشود. این پروژهها از نظر اقتصادی و مالی قابل توجیه نبوده و غیرانتفاعی محسوب میشوند.
2ـ پروژههایی که معمولا تولیدات آنها واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و خدماتي و نظایر آن است. توجیه اقتصادی و مالی این پروژهها با توجه به محل وقوعشان روشن بوده و نیازی به اثبات ندارد.
3ـ پروژههايي كه علاوه بر تولید واحدهای مسکونی و تجاری و خدماتي شامل اجرای بخشي از شبکهها و معابر و فضاهای عمومی مورد نیاز نیز هستند. بیشتر پروژههای تعریف شده توسط مشاوران و اجرا شده توسط دولت، شهرداریها و سرمایهگذاران از این دسته بوده و هزینه اجرای بخشهای غیرانتفاعی از محل درآمد بخش انتفاعی در نظر گرفته شده، ضمن اینکه سود مورد انتظار نیز بهدست آمده است. در این بسته سرمایهگذاری امکان حصول توافق با شهرداریها در قالب مفهوم تراز صفر میتواند هزینه بخش عمدهای از اجزای عامالمنفعه و غیرانتفاعی بستههای سرمایهگذاری را پوشش دهد. تراز صفر میگوید شهرداری، ضمن حمایت معنوی، در محدوده بهسازی و نوسازی (به هر اندازه دلخواه) که در قالب یک بسته سرمایهگذاری مطرح میشود هیچگونه عوارضی دریافت نمیکند، در عوض در پایان اجرای طرح فضاهای عمومی طرح را تحویل میگیرد.
با توجه به دستهبندی بالا، میتوان به صراحت بیان کرد که پروژههای دسته دوم و سوم با شرایط مورد انتظار سرمایهگذار تطبیق داشته و میتوان در بافتهای فرسوده شهري کشور، که عمدتا در مراکز شهری واقع هستند، پروژههای قابل توجهی یافت که بازده مالی مورد انتظار را کاملا برآورده کنند. اما باید زمینه ورود سرمایههای خرد و کلان به این صنعت فراهم شود.
;
;
