- سهم ۷۶.۴۹ درصدی دولت چهاردهم در نازککاری پروژههای مسکن
- افتتاح ۱۳۴ هزار و ۷۷ واحد مسکونی در دولت چهاردهم
- هدفگذاری ساخت ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری
- تأکید بر لزوم توجه به مستأجران کمدرآمد در بازآفرینی شهری
چالش بازار مسکن صرفاً «ساختن خانه» نیست؛ بلکه چالش اصلی، فاصلهای است که هر روز میان درآمد خانوار و هزینه داشتن یا حتی اجاره کردن یک سقف امن بیشتر میشود. در چنین شرایطی، تعداد واحدهای ساختهشده اگرچه مهم است، اما بهتنهایی نمیتواند معیار موفقیت سیاستهای مسکن باشد. مسأله اصلی این است که این خانهها در نهایت به دست چه کسانی میرسند و آیا خانوارهای کمدرآمد و مستأجران میتوانند از آن برای کاهش فشار هزینههای زندگی استفاده کنند یا نه. کارنامه دولت چهاردهم در این حوزه نیز در شرایطی شکل گرفته که بخشی از پروژههای سالهای گذشته هنوز به پایان نرسیدهاند و همزمان سیاستهایی مانند مسکن استیجاری، مسکن کارگری و مسکن محرومان در حال پررنگ شدن است؛ نشانهای از اینکه سیاستگذار آرامآرام از «خانهدار کردن» صرف به سمت «فراهم کردن امکان سکونت» حرکت میکند. بازار مسکن ایران در سالهای گذشته با دو چالش همزمان روبهرو بوده است؛ از یک طرف افزایش هزینههای ساخت و باقیماندن تعداد زیادی پروژه نیمهتمام، روند تأمین مسکن را برای بسیاری از خانوارها دشوار کرده و از طرف دیگر رشد قیمت خرید و اجاره مسکن موجب شده تکیه صرف بر افزایش مالکیت، نتواند پاسخ کاملی به نیازهای موجود در این بازار باشد. به همین دلیل، ارزیابی عملکرد دولت در حوزه مسکن تنها با شمارش واحدهای افتتاحشده امکانپذیر نیست. برای سنجش دقیقتر باید مشخص شود چه تعداد از طرحهای بهجامانده از دورههای قبل به مرحله بهرهبرداری نزدیک شدهاند، سیاستهای جدید چه گروههایی را هدف گرفتهاند و آیا در رویکرد دولت، مفهوم تأمین مسکن از «مالک شدن» به سمت «فراهم کردن امکان سکونت» در حال حرکت است یا خیر.
سهم دولت چهاردهم در مراحل پایانی پروژهها
بررسی اطلاعات اعلامشده از سوی وزارت راهوشهرسازی نشان میدهد دولت چهاردهم در بخش مهمی از پروژههای حمایتی، بهخصوص در مراحل پایانی ساخت، حضور پررنگی داشته است. احسان مسعودی، مشاور معاون مسکن و ساختمان وزارت راهوشهرسازی، در تشریح این آمار اعلام کرده است که از مجموع ۷۳۶ هزار و ۷۰۳ واحد دارای پروانه ساختمانی، حدود ۲۵۹ هزار و ۱۰۶ واحد در دولت چهاردهم به این مرحله رسیدهاند. بر این اساس، سهم این دولت از عملکرد ثبتشده در این شاخص ۳۵.۱۷ درصد بوده است. به گفته وی، در مرحله انعقاد قرارداد مشارکت مدنی نیز از مجموع ۵۱۶ هزار و ۱۶۱ واحد، ۱۷۳ هزار و ۷۱۸ واحد در دولت چهاردهم به این مرحله رسیدهاند که معادل ۳۳.۶۹ درصد کل واحدهاست.
مسعودی همچنین با اشاره به آغاز عملیات ساختمانی ۶۸۹ هزار و ۶۲۶ واحد، سهم دولت چهاردهم را ۱۵۷ هزار و ۶۳۶ واحد اعلام کرده است. این سهم در مرحله اتمام فونداسیون به ۳۳.۸۷ درصد میرسد. با پیشرفت پروژهها، سهم دولت چهاردهم افزایش بیشتری پیدا میکند. در مرحله اتمام اسکلت و سقف، این سهم به ۵۴.۳۴ درصد و در مرحله سفتکاری به ۶۹.۲۹ درصد رسیده است. این روند در مراحل نهایی ساخت حتی محسوستر است. براساس آمار اعلامشده، از مجموع ۱۶۱ هزار و ۴۶ واحدی که به مرحله نازککاری رسیدهاند، ۱۳۳ هزار و ۱۷۸ واحد مربوط به دولت چهاردهم است؛ رقمی که سهم ۷۶.۴۹ درصدی این دولت را نشان میدهد.
از مجموع ۱۰۱ هزار و ۵۱۹ واحدی که کارهای پایانی آنها به اتمام رسیده، ۸۰ هزار و ۴۳۴ واحد در دولت چهاردهم به این مرحله رسیدهاند؛ بنابراین سهم دولت در این بخش ۷۹.۲۳ درصد بوده است.
این آمار نشان میدهد بخش مهمی از عملکرد دولت چهاردهم در حوزه مسکن، به پیشبرد و تکمیل طرحهایی مربوط بوده که مراحل ابتدایی آنها در دولتهای گذشته آغاز شده است. درنتیجه، برای ارزیابی کارنامه دولت باید علاوه بر پروژههای جدید، میزان تبدیل طرحهای نیمهتمام به واحدهای آماده بهرهبرداری را نیز در نظر گرفت.
افتتاح بیش از ۱۳۰ هزار واحد
صادق از افتتاح حدود ۱۳۰ هزار واحد مسکونی در مناطق شهری و روستایی خبر داده است. با این حال، این رقم را نباید بهطور کامل معادل واحدهای مسکن حمایتی تلقی کرد، زیرا این مجموعه شامل گروههای مختلفی از پروژههاست.
براساس توضیحات ارائهشده، حدود ۳۰ هزار واحد از مجموع واحدهای افتتاحشده در گروه مسکن حمایتی قرار داشتهاند و سایر واحدها به طرحهایی مانند مسکن مهر، مسکن نیروهای مسلح، نوسازی بافت فرسوده، واحدهای خودمالک و مسکن روستایی مربوط بودهاند.
در مجموع، آمار اعلامشده شامل ۱۳۴ هزار و ۷۷ واحد بوده که ترکیب آن عبارت است از: ۴۴ هزار و ۶۰۰ واحد خودمالک روستایی، ۳۲ هزار و ۶۳۷ واحد خودمالک شهری، ۳۲ هزار و ۳۵۰ واحد نهضت ملی مسکن، ۱۴ هزار و ۳۳۲ واحد در بافت فرسوده، ۷ هزار و ۸۲۹ واحد مسکن نیروهای مسلح و ۲ هزار و ۳۲۹ واحد مسکن مهر. بنابراین، هنگام تحلیل عملکرد دولت باید بین «کل واحدهای افتتاحشده» و «واحدهای حمایتی» تفاوت قائل شد، چراکه این دو شاخص از نظر نوع حمایت و جامعه هدف یکسان نیستند.
مسکن فقط به معنای مالکیت نیست
با وجود اهمیت آمار ساخت و افتتاح واحدهای مسکونی، شاید یکی از مهمترین تغییرات در سیاستهای جدید مسکن، به تعریف مسأله بازگردد. محمود اولاد، مجری طرح جامع مسکن، در نشست هماندیشی وزارت راهوشهرسازی بر این نکته تأکید کرده است که مسأله مسکن نباید صرفاً از زاویه مالکیت مورد بررسی قرار گیرد. برای خانواری که توان خرید یک واحد مسکونی را ندارد، افزایش تعداد واحدهای ملکی لزوماً به معنای حل مشکل سکونت نیست.
بر همین اساس، توسعه مسکن استیجاری میتواند در کنار سیاستهای مالکیتمحور قرار گیرد. دولت در ابتدا ساخت ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری را هدفگذاری کرده بود و در مرحله نخست، منابع لازم برای ۶ هزار واحد تأمین و در افق بلندمدت نیز ساخت ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری در نظر گرفته شده است.
اهمیت این رویکرد را باید در شرایط خانوارهای کمدرآمد، بهویژه زوجهای جوان، جستوجو کرد. بسیاری از این خانوارها در کوتاهمدت امکان خرید خانه ندارند و در صورتی که تمام حمایتهای دولتی صرف افزایش مالکیت شود، ممکن است برای مدت طولانی با هزینههای فزاینده اجاره مواجه باشند.
در طرح مسکن استیجاری، اجاره واحدها برای دورهای چهار تا پنجساله و با مبلغی پایینتر از سطح بازار میتواند فشار هزینه مسکن را کاهش دهد و فرصت بیشتری برای پسانداز و بهبود وضعیت اقتصادی خانوار فراهم کند.
مستأجران کمدرآمد؛ گروهی که نیازمند حمایت بیشترند
یکی دیگر از محورهای قابلتوجه در سیاستهای جدید، توجه بیشتر به گروههایی است که در برنامههای سنتی مسکن سهم کمتری داشتهاند، از جمله مستأجران کمدرآمدی که در مناطق ناکارآمد شهری زندگی میکنند.
به گفته محمود اولاد، بخش قابلتوجهی از برنامههای بازآفرینی شهری بر حمایت از مالکان متمرکز بوده و مستأجران، بهخصوص خانوارهای دهکهای اول و دوم، کمتر از این حمایتها بهرهمند شدهاند.
این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که نوسازی یک منطقه لزوماً به معنای بهبود شرایط زندگی تمام ساکنان آن نیست. اگر همزمان با ارتقای کیفیت کالبدی محله، حمایت مناسبی از مستأجران کمدرآمد صورت نگیرد، افزایش ارزش و هزینه سکونت میتواند موجب خروج بخشی از این خانوارها از محله شود.
درنتیجه، ایجاد سازوکارهای حمایتی ویژه برای مستأجران کمدرآمد میتواند بهعنوان یکی از بخشهای تکمیلکننده سیاست بازآفرینی شهری مطرح شود.
مسأله اساسی همچنان قدرت خرید خانوار است
با وجود اجرای طرحهای مختلف، چالش اصلی بازار مسکن همچنان پابرجاست و آن، شکاف میان درآمد خانوارها و هزینه تأمین مسکن است.
افزایش تعداد واحدهای ساختهشده زمانی میتواند به حل مسأله کمک کند که خانوارهای هدف توان خرید یا اجاره آنها را داشته باشند. بنابراین، سیاست مسکن تنها نباید بر افزایش عرضه متمرکز شود، بلکه باید اصلاح نظام حمایتها، هدفمند شدن یارانهها، ایجاد ابزارهای متنوع تأمین مالی و بررسی تأثیر مقررات ساختمانی بر قیمت تمامشده را نیز دربرگیرد.
در این میان، سیاست الحاق زمین نیز نمیتواند بدون توجه به شرایط هر منطقه بهعنوان راهحلی عمومی مورد استفاده قرار گیرد. وضعیت زمین، هزینه آمادهسازی، دسترسی به زیرساختها و خدمات، شرایط اشتغال و قدرت خرید خانوارها در شهرهای مختلف با یکدیگر تفاوت دارد. بنابراین، اجرای یک نسخه واحد ممکن است در برخی مناطق به افزایش هزینهها یا ایجاد واحدهایی منجر شود که تقاضای مؤثری برای آنها وجود ندارد.
در پایان، مجموع آمارها نشان میدهد دولت چهاردهم در مراحل پایانی پروژههای حمایتی، بهویژه در بخش نازککاری و تکمیل عملیات ساختمانی، سهم قابلتوجهی داشته است. همزمان، بیش از ۱۳۰ هزار واحد مسکونی شهری و روستایی افتتاح شده و طرحهای جدیدی مانند ساخت ۹۴ هزار واحد مسکن کارگری، اجرای برنامه ۵۰ هزار واحدی مسکن محرومان و هدفگذاری برای ساخت ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری در دستور کار قرار گرفته است. با این حال، معیار نهایی موفقیت این برنامهها تعداد واحدهای ساختهشده نخواهد بود. آنچه اهمیت بیشتری دارد این است که خانوارهای هدف تا چه اندازه بتوانند به این واحدها دسترسی پیدا کنند و هزینه سکونت آنها کاهش یابد.
در صورتی که سیاستهای جدید بتواند زمین، تسهیلات و ظرفیت ساختوساز را به افزایش قدرت انتخاب خانوار و کاهش هزینه واقعی مسکن تبدیل کند، میتوان از تغییر محسوسی در رویکرد سیاستگذاری سخن گفت. در غیر این صورت، افزایش تعداد واحدهای مسکونی بهتنهایی قادر نخواهد بود فاصله قابلتوجه میان درآمد خانوارها و هزینه مسکن را جبران کند.
