مدل توسعهگری و درسهای بحران برای ایران
وانکه چین؛ غول شهرسازی در طوفان نقدینگی
- مدل کسبوکار Vanke مبتنی بر چرخش سریع سرمایه و بدهی بالا بود که در رکود با بحران مواجه شد.
- در سال ۲۰۲۵، با وجود زیان، شرکت توانست ۱۱۷ هزار واحد مسکونی را تحویل دهد.
- تنوعبخشی به درآمد از طریق مدیریت املاک و اجاره بلندمدت (PoYu) استراتژی جدید شرکت است.
- وابستگی شدید به حمایت مالی سهامدار دولتی شنژن مترو، برگ برنده اصلی در بحران نقدینگی بوده است.
- مدیران سابق به ناتوانی در شکستن اینرسی توسعهطلبی مبتنی بر بدهی بالا به عنوان عامل اصلی بحران اشاره کردهاند.
China Vanke Co., Ltd. مدتهاست که به عنوان یکی از نمادهای شهرنشینی سریع چین شناخته میشود. این شرکت که در سال ۱۹۸۴ در شنژن تأسیس شد، اکنون در میان تلاطم عمیق بازار املاک چین، دستخوش بزرگترین بازسازی مالی تاریخ خود است. با حمایت سهامدار دولتیاش، شنژن مترو (Shenzhen Metro Group)، Vanke در سال ۲۰۲۵ موفق شد ۱۱۷ هزار واحد مسکونی را تحویل دهد و در عین حال زیان قابلتوجهی را گزارش کند. این گزارش با نگاهی به مسیر تأسیس، مدل کسبوکار و چالشهای اخیر این شرکت، به واکاوی درسهایی برای سازندگان، سرمایهگذاران و مدیران پروژه ایرانی میپردازد.
شناسنامه و جایگاه شرکت
نام رسمی: China Vanke Co., Ltd.
کشور/شهر دفتر مرکزی: چین، شنژن
سال تأسیس: ۱۹۸۴
نوع شرکت: بورسی با حمایت دولتی (Shenzhen Metro به عنوان سهامدار اصلی)
حوزه اصلی فعالیت: شهرکسازی، توسعه شهری و مدیریت املاک
وضعیت شرکت: فعال در مرحله بازسازی مالی و مدیریت نقدینگی تحت حمایت سهامدار دولتی
مسیر تأسیس و رشد
China Vanke در سال ۱۹۸۴ فعالیت خود را آغاز کرد و با تبدیل شدن به بزرگترین توسعهگر مسکونی چین، نقشی محوری در شهرنشینی این کشور ایفا کرد. این شرکت در دهههای اخیر با پیشگامی در پروژههای بزرگمقیاس مسکونی، به الگویی برای توسعه شهری تبدیل شد. با این حال، بحران اخیر بازار املاک چین که با «اینرسی توسعهطلبیِ مبتنی بر بدهی بالا» تشدید شد، به اولین زیان سالانه این شرکت از زمان عرضه سهام در سال ۱۹۹۱ منجر گردید.
مدل کسبوکار و توسعهگری
مدل سنتی Vanke مبتنی بر «چرخش سریع سرمایه، بدهی بالا و حجم فروش بالا» بود که در دوره رونق، موفقیت چشمگیری به ارمغان آورد. با سرد شدن بازار، این مدل با کاهش حاشیه سود و افزایش هزینههای تأمین مالی مواجه شد. در سال ۲۰۲۵، حاشیه ناخالص شرکت به ۸.۷ درصد کاهش یافت و هزینههای مالی به دلیل کاهش سرمایهگذاری در پروژهها ۲۲۱ درصد افزایش پیدا کرد. Vanke برای جبران این شرایط، به سمت کسبوکارهای خدماتی مانند مدیریت املاک، آپارتمانهای اجارهای بلندمدت (برند PoYu) و انبارداری لجستیک حرکت کرده تا منابع درآمدی پایدارتری ایجاد کند.
استراتژی انتخاب زمین، بازار و پروژه
Vanke استراتژی تمرکز بر کلانشهرهای چین را دنبال میکرد، اما در سالهای اخیر از خرید زمینهای جدید اجتناب کرده و بر کاهش موجودی و تکمیل پروژههای نیمهتمام متمرکز شده است. خروجی نقدی برای خرید زمین و هزینههای ساخت در سال ۲۰۲۵ نسبت به سال قبل حدود ۴۰ درصد کاهش یافته و شرکت به جای توسعه افقی، بر بهینهسازی داراییهای موجود خود تکیه کرده است.
پروژههای شاخص
بررسی عملکرد Vanke در سال ۲۰۲۵ و پروژههای شاخص آن شامل موارد زیر است:
- پروژههای تحویلی ۲۰۲۵: با وجود فشار مالی، شرکت ۱۱۷ هزار واحد مسکونی را تحویل داد که ۱۶ هزار واحد آن ۳۰ روز زودتر از موعد بوده است. پروژههایی در شهرهایی مانند جینان، ژنگژو و نانچانگ نرخ پذیرش ۱۰۰ درصدی از سوی خریداران داشتند.
- برند اجارهای PoYu: Vanke با مدیریت بیش از ۲۰۰ هزار واحد، در زمینه آپارتمانهای اجارهای بلندمدت پیشرو است و نرخ اشغال ۹۴ درصدی را ثبت کرده است.
- پروژههای لجستیک و انبارداری: با فضای قابل اجاره بیش از ۱۰ میلیون متر مربع، Vanke در زنجیره تأمین و انبارداری سرد نیز حضوری فعال دارد.
تحلیل یک پروژه مهم
به عنوان نمونه، با وجود محدودیت اطلاعات تفکیکی درباره پروژههای خاص در سال ۲۰۲۵، میتوان به پروژه «همکاری Vanke و Shenzhen Metro در زمینه رباتهای تحویلدهنده خودکار» اشاره کرد که نمونهای از استراتژی جدید این شرکت برای تلفیق فناوری با خدمات شهری است. این همکاری نشان میدهد که Vanke به دنبال خلق ارزش افزوده از طریق نوآوری در بهرهبرداری از فضاهای شهری است، نه صرفاً فروش واحد مسکونی.
معماری و ویژگی محصول ساختمانی
Vanke همواره بر کیفیت ساخت و استانداردهای زیستمحیطی تأکید داشته است. در سال ۲۰۲۵، شرکت بر تحویل با کیفیت و رضایت مشتری متمرکز بود و تلاش کرد با وجود کاهش هزینهها، استانداردهای ساخت را حفظ کند. با این حال، کاهش حاشیه سود، فشار برای کاهش هزینههای ساخت را افزایش داده است.
برندسازی، بازاریابی، لانچ و فروش
Vanke با وجود زیان، توانسته است با اتکا به برند قدرتمند خود، فروش و وصول مطالبات را حفظ کند. نسبت وصول مطالبات فروش در سالهای ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ بیش از ۱۰۰ درصد بوده که نشان از مدیریت مؤثر فروش و اعتبار برند دارد. با این حال، تعهدات قراردادی فروش (contract liabilities) در سال ۲۰۲۵ نسبت به سال قبل ۴۶.۳ درصد کاهش یافته که نشان از افت تقاضا و پیشفروش دارد.
فناوری ساخت و مدیریت پروژه
Vanke با پیادهسازی اصلاحات ساختاری مانند حذف سطوح مدیریتی میانی و ادغام مناطق عملیاتی، تلاش کرده است هزینههای اداری و فروش را برای سومین سال متوالی کاهش دهد. همچنین استفاده از فناوریهای دیجیتال در مدیریت پروژه و ارتباط با خریداران، از دیگر رویکردهای این شرکت است.
تأمین مالی و مدیریت دارایی
تأمین مالی Vanke به شدت به سهامدار اصلی خود، Shenzhen Metro، وابسته شده است. در سال ۲۰۲۵، شنژن مترو بیش از ۳۰ میلیارد یوان (~۴.۳۲ میلیارد دلار) وام سهامداران در اختیار Vanke قرار داد. در سال ۲۰۲۶ نیز چارچوب وام جدیدی به مبلغ ۲.۵ میلیارد یوان تصویب شد که بخش اعظم آن برای بازپرداخت اوراق قرضه استفاده شده است. میانگین هزینه تأمین مالی این شرکت در پایان سال ۲۰۲۵ معادل ۴.۸۸ درصد بوده که بالاتر از شرکتهای دولتی مرکزی است اما رو به کاهش دارد.
پایداری و اثرگذاری شهری
Vanke با پروژههای شهرسازی خود، نقشی کلیدی در توسعه شهری چین داشته است. با این حال، زیان انباشته و بحران نقدینگی، سؤالهایی درباره پایداری بلندمدت پروژههای شهری این شرکت ایجاد کرده است. از سوی دیگر، تنوعبخشی به خدمات مانند مسکن اجارهای و انبارداری سرد، نشان از تلاش برای ایجاد ارزش پایدارتر فراتر از فروش مسکن دارد.
موفقیتها، چالشها و انتقادات
موفقیتها: Vanke علیرغم شرایط سخت، تعهد خود را به تحویل پروژهها حفظ کرد و در سال ۲۰۲۵ رکورد تحویل ۱۱۷ هزار واحد را ثبت کرد. همچنین کسبوکارهای خدماتیاش ثبات نسبی نشان دادند.
چالشها: زیان خالص ۸۸.۵ میلیارد یوانی در سال ۲۰۲۵ و کاهش شدید حاشیه سود. نقدینگی محدود و وابستگی شدید به حمایت سهامدار دولتی نیز از چالشهای جدی است.
انتقادات: مدیران سابق شرکت به «ناتوانی در شکستن اینرسی توسعهطلبیِ مبتنی بر بدهی بالا» اعتراف کرده و این عامل را یکی از دلایل اصلی بحران کنونی دانستهاند. همچنین تغییرات مکرر مدیران ارشد، از جمله استعفای مدیرعامل در سال ۲۰۲۵، نشان از تلاطم در سطح مدیریت دارد.
درسهای عملی برای سازندگان ایرانی
تحلیل وضعیت Vanke برای بازار ایران هفت درس کلیدی را ارائه میدهد:
- مدیریت ریسک بدهی: وابستگی شدید به بدهی در دوران رونق، در دوران رکود به یک تله تبدیل میشود. نسبت بدهی به دارایی و هزینههای مالی باید حتی در شرایط صعودی مهار شوند.
- تمرکز بر تحویل و کیفیت: حتی در بحران، تعهد به تحویل بهموقع و باکیفیت پروژه، مهمترین سرمایه برند سازنده است.
- تنوعبخشی به درآمد: تکیه صرف بر فروش مسکن، ریسک بالایی دارد. توسعه خدمات پس از فروش، مدیریت املاک یا اجاره بلندمدت میتواند جریان نقدی پایدارتری ایجاد کند.
- اهمیت سهامدار راهبردی: حمایت یک سهامدار اصلی دولتی در شرایط بحران، میتواند برگ برنده باشد. با این حال، این حمایت با کنترل و نظارت بیشتر همراه است.
- شفافیت مالی: گزارشدهی شفاف از زیانها و بدهیها، هرچند تلخ، اعتماد بازار و سهامداران را حفظ میکند.
- اصلاح ساختار هزینه: کاهش هزینههای اداری و فروش از طریق چابکسازی سازمانی (مانند ادغام مناطق عملیاتی) میتواند به عبور از بحران کمک کند.
- بازنگری در استراتژی توسعه: در شرایط رکود، به جای توسعه افقی، باید بر تکمیل پروژههای جاری و بهینهسازی داراییها متمرکز شد.
جمعبندی تحریریه Build Index
China Vanke امروز در میانه یک تراژدی مالی و یک فرصت بازسازی قرار دارد. این غول شهرسازی که روزگاری الگوی توسعه سریع چین بود، اکنون درسهای تلخ و شیرینی برای بازارهای نوظهور و بهویژه ایران دارد. مدل کسبوکاری که صرفاً بر پایه گردش پول و حجم بالا بنا شده باشد، در طوفان نقدینگی آسیبپذیر است. Vanke با حمایت دولتی در حال عبور از طوفان است؛ اما برای توسعهگران ایرانی، پیام این است که مدیریت ریسک، تنوع درآمدی و تعهد به کیفیت، کلیدهایی هستند که در هر شرایطی کاربرد دارند. بازسازی مالی Vanke، آزمایشگاهی زنده برای جهان توسعهگری است و بازار ایران نیز میتواند از آن درس بگیرد.