لندسک؛ استراتژی بازآفرینی شهری در بزرگترین شرکت املاک تجاری بریتانیا

به گزارش صما، شرکت لند سکیوریتیز گروپ (Landsec) در سال مالی منتهی به مارس ۲۰۲۶ با ثبت رشد ۴.۶ درصدی درآمد خالص اجاره و افزایش نرخ اشغال به بالاترین سطح در بیست سال اخیر، جایگاه خود را به عنوان بزرگترین شرکت توسعه و سرمایه‌گذاری املاک تجاری بریتانیا تثبیت کرد. اما آنچه این شرکت ۸۰ ساله را به موضوعی جذاب برای تحلیل تبدیل می‌کند، نه صرفاً اعداد مالی، بلکه استراتژی تحول‌آفرین آن در مواجهه با تغییرات ساختاری بازار است. لندسک با برنامه‌ریزی برای ایجاد پلتفرمی به ارزش بیش از ۲ میلیارد پوند در بخش مسکونی و کاهش چشمگیر سرمایه‌گذاری در توسعه دفاتر اداری، مسیری تازه در صنعت املاک بریتانیا ترسیم کرده است. این مقاله به بررسی مدل کسب‌وکار، استراتژی‌های سرمایه‌گذاری و درس‌های قابل استفاده برای سازندگان و سرمایه‌گذاران ایرانی می‌پردازد.

شناسنامه شرکت

نام رسمی: Land Securities Group PLC (trading as Landsec)
کشور دفتر مرکزی: بریتانیا
شهر دفتر مرکزی: لندن
سال تأسیس: ۱۹۴۴
نوع شرکت: بورسی (LSE: LAND)، عضو شاخص FTSE ۱۰۰
حوزه اصلی فعالیت: توسعه، مالکیت و بهره‌برداری از املاک تجاری، اداری و خرده‌فروشی
بازارهای کلیدی: بریتانیا (متمرکز بر لندن و شهرهای بزرگ)
وضعیت شرکت: فعال
وب‌سایت رسمی: https://landsec.com
منبع انتخاب اولیه: EPRA (انجمن املاک اروپا)

مسیر تأسیس و رشد

ریشه‌های لندسک به سال ۱۹۴۴ بازمی‌گردد، زمانی که بنیانگذار آن، هارولد ساموئل (Harold Samuel)، شرکت سرمایه‌گذاری لند سکیوریتیز را که مالک سه خانه در کنزینگتون و مقداری سهام دولتی بود، خریداری کرد. از سال ۱۹۴۷، این شرکت به طور کامل بر املاک تجاری متمرکز شد و در سال ۱۹۷۱، سرمایه‌گذاری‌های خارج از بریتانیا را فروخت تا تمرکز خود را بر بازار داخلی حفظ کند.

نقطه عطف بزرگ در مسیر رشد این شرکت، خرید شرکت تریلیوم (Trillium) در سال ۲۰۰۰ و سپس تشکیل سرمایه‌گذاری مشترک با گروه ویلیام پیرز (William Pears Group) برای خرید پرتفوی املاک شرکت بریتیش تلکام بود. در ژانویه ۲۰۰۷، لندسک به عنوان یکی از نخستین شرکت‌های بریتانیایی به صندوق سرمایه‌گذاری املاک (REIT) تبدیل شد.

در سال ۲۰۱۷، این شرکت با تغییر نام تجاری به «لندسک» (Landsec) گامی در جهت مدرن‌سازی برند خود برداشت. خرید شرکت بازآفرینی شهری U+I به مبلغ ۱۹۰ میلیون پوند در نوامبر ۲۰۲۱ و افزایش سهم خود در مرکز خرید بلوواتر (Bluewater) به ۴۸.۷۵ درصد در دسامبر همان سال، از دیگر تحرکات استراتژیک این شرکت بوده است. مارک آلن (Mark Allan) از سال ۲۰۲۰ به عنوان مدیرعامل شرکت فعالیت می‌کند.

مدل کسب‌وکار و توسعه‌گری

مدل کسب‌وکار لندسک بر سه حوزه اصلی استوار است: دفاتر اداری در مرکز لندن (با ارزشی بالغ بر ۶.۷ میلیارد پوند)، مقصدهای بزرگ خرده‌فروشی (به ارزش ۲.۶ میلیارد پوند) و محله‌های شهری مختلط که شامل پروژه‌های مسکونی و کاربری مختلط می‌شود. این شرکت در سال مالی ۲۰۲۶، ارزش پرتفوی خود را ۱۰.۸۳۶ میلیارد پوند اعلام کرد.

آنچه مدل لندسک را متمایز می‌کند، استراتژی «مکان‌سازی» (Placemaking) است؛ به این معنا که شرکت به جای ساخت پروژه‌های منفرد، به دنبال خلق مقصدهای شهری با هویت مشخص و ماندگار است. لندسک این توانایی را در طول ۸۰ سال فعالیت خود پرورش داده و بر شناسایی فرصت‌های نادر در مکان‌هایی با پتانسیل بالا تمرکز دارد.

در ژانویه ۲۰۲۵، لندسک برنامه‌ای جسورانه برای تغییر توازن پرتفوی خود تا سال ۲۰۳۰ اعلام کرد. بر اساس این برنامه، شرکت قصد دارد حدود ۲ میلیارد پوند سرمایه را از بخش دفاتر اداری خارج و به سمت ایجاد پلتفرمی به ارزش ۲ میلیارد پوند در بخش مسکونی هدایت کند. همچنین سرمایه‌گذاری در بخش خرده‌فروشی را با ۱ میلیارد پوند افزایش خواهد داد و همزمان از شروع پروژه‌های جدید توسعه دفاتر اداری به صورت سفته‌بازانه (بدون پیش‌فروش) خودداری می‌کند.

استراتژی انتخاب زمین، بازار و پروژه

لندسک بر سه اصل کلیدی در انتخاب پروژه‌ها تمرکز دارد: کیفیت برتر (بهترین موقعیت‌ها در بهترین مکان‌ها)، کمبود عرضه (مکان‌هایی که ساخت‌وساز جدید در آنها محدود است)، و پتانسیل درآمد پایدار. نمونه بارز این استراتژی، تمرکز بر محدوده ویکتوریا در لندن است که شرکت با سرمایه‌گذاری در بهسازی فضاهای عمومی و جذب مستاجران برتر، موفق به پر کردن ۱۰۰ درصد فضاهای اداری خود در این منطقه شده است.

در واکنش به تغییرات ساختاری بازار پس از همه‌گیری کووید-۱۹، لندسک استراتژی خود را بازبینی کرده است. رشد تقاضا برای فضاهای اداری باکیفیت با امکانات کامل و پایدار، و از سوی دیگر، کاهش تقاضا برای دفاتر قدیمی‌تر، شرکت را به سمت تمرکز بر دارایی‌های درجه یک سوق داده است. در بخش خرده‌فروشی، لندسک بر مقصدهای بزرگ خرید با جاذبه‌های تفریحی و تجربه‌محور متمرکز شده که فروشندگان را به سمت «تعداد کمتر، اما فروشگاه‌های بزرگتر و بهتر در مکان‌های کلیدی» سوق می‌دهد.

بخش مسکونی که لندسک به عنوان موتور رشد آینده خود انتخاب کرده، بر اساس «روندهای ساختاری جمعیتی» و «همبستگی اجاره با تورم» ارزش‌گذاری شده است. این شرکت معتقد است که مسکن نسبت به دفاتر اداری، بازدهی با نوسان کمتر و رشد درآمدی بالاتری دارد.

پروژه‌های شاخص

۱. تیمبر اسکوئر (Timber Square): یکی از پروژه‌های شاخص لندسک و بزرگترین سازه تجاری با اسکلت چوبی (CLT) در بریتانیا که در سال ۲۰۲۵ به مرحله نهایی ساخت رسید. این پروژه نشان‌دهنده تعهد شرکت به ساخت‌وساز کم‌کربن است.

۲. بلوواتر (Bluewater)، کنت: یکی از بزرگترین مراکز خرید سرپوشیده اروپا که لندسک در دسامبر ۲۰۲۱ سهم خود را در آن به ۴۸.۷۵ درصد افزایش داد.

۳. لیورپول وان (Liverpool ONE): یک مقصد بزرگ خرده‌فروشی و تفریحی در مرکز لیورپول که لندسک در سال ۲۰۲۴ به پرتفوی خود اضافه کرد و به عنوان یکی از موفق‌ترین سرمایه‌گذاری‌های اخیر شرکت شناخته می‌شود.

۴. می‌فیلد (Mayfield)، منچستر: یک پروژه بازآفرینی شهری در مقیاس بزرگ که در اوت ۲۰۲۵ مجوز ساخت ۸۷۹ خانه را در فاز اول دریافت کرد. لندسک قصد دارد در مجموع حدود ۶۰۰۰ خانه اجاره‌ای در پروژه‌هایی مانند می‌فیلد، لویشام و فینچلی رود احداث کند.

۵. ترتی های (Thirty High) در ویکتوریا، لندن: پروژه جدید اداری لندسک که در سال ۲۰۲۶ تکمیل می‌شود و ۳۰۰,۰۰۰ فوت مربع فضای اداری با امکانات رفاهی درجه یک (از جمله رستوران بام و سالن ورزشی) به بازار پرتقاضای ویکتوریا اضافه می‌کند.

تحلیل پروژه مهم: بازآفرینی ویکتوریا، لندن

محدوده ویکتوریا در مرکز لندن، یکی از مهم‌ترین نمونه‌های استراتژی «مکان‌سازی» لندسک است. این شرکت با تمرکز بر این منطقه که از نظر حمل‌ونقل عمومی موقعیتی ممتاز دارد، طی سال‌ها سرمایه‌گذاری‌های گسترده‌ای در بهسازی فضاهای عمومی و ارتقاء کیفیت ساختمان‌های خود انجام داده است.

در نوامبر ۲۰۲۵، لندسک اعلام کرد که تمام فضاهای اداری خود در این محدوده (۱۰۰٪) پر شده است. این موفقیت نتیجه قراردادهای اجاره جدید و تمدید با شرکت‌های شاخصی از جمله اشمور گروپ (Ashmore Group)، یک شرکت مدیریت سرمایه‌گذاری، و چندین شرکت فناوری مالی (فین‌تک) است که فضای خود را تا ۵۶ درصد افزایش داده‌اند.

نکته جالب توجه، استراتژی لندسک برای تطبیق فضا با نیاز مستاجران است. شرکت فضاهای اداری را با سه سطح مختلف عرضه می‌کند: «Blank Canvas» برای استقرار با طراحی دلخواه، «Created» برای فضاهای آماده با طراحی انجام‌شده، و «Myo» برای فضاهای انعطاف‌پذیر اشتراکی. استقبال از این تنوع محصول، نشان‌دهنده درک عمیق لندسک از نیازهای متناسب بازار کار پسا-کرونایی است.

معماری و ویژگی محصول ساختمانی

محصولات ساختمانی لندسک بر پایداری، کیفیت و انعطاف‌پذیری متمرکز است. پروژه تیمبر اسکوئر به عنوان نماد تعهد این شرکت به معماری کم‌کربن، از چوب به عنوان مصالح اصلی سازه استفاده کرده و استاندارد جدیدی در ساخت‌وساز تجاری بریتانیا تعیین کرده است.

در بخش دفاتر اداری، طراحی فضاها بر اساس نیازهای پسا-کرونایی بازتعریف شده است. تأکید بر تهویه طبیعی، نورگیرهای وسیع، فضاهای باز و امکانات رفاهی مانند فضاهای سبز، رستوران و باشگاه ورزشی، از ویژگی‌های اصلی پروژه‌های جدید لندسک است. پروژه ترتی های با نمای پانورامیک از لندن و رستوران بام، نمونه‌ای از این رویکرد است.

در بخش خرده‌فروشی، لندسک بر تجربه‌گرایی تمرکز دارد و فضاهای خرید را به مقصدهای تفریحی تبدیل می‌کند. بهسازی میدان مارلبورو در گان‌وورف کی‌ز و ایجاد فضای دیجیتال «کریسمس‌ویل» نمونه‌هایی از این رویکرد هستند که با استقبال ۲۰,۰۰۰ بازدیدکننده در دو هفته همراه شد.

برندسازی، بازاریابی، لانچ و فروش پروژه‌ها

برند لندسک بر اعتماد و کیفیت بنا شده است. این شرکت به عنوان بزرگترین توسعه‌گر املاک تجاری بریتانیا، از اعتبار بالایی در میان سرمایه‌گذاران و مستاجران برخوردار است. استراتژی بازاریابی لندسک بر شفافیت و ارتباط با ذینفعان استوار است؛ انتشار منظم گزارش‌های مالی و پایداری و برگزاری جلسات با سرمایه‌گذاران، بخشی از این رویکرد است.

در حوزه لانچ پروژه‌های مسکونی، لندسک از استراتژی جذب مشارکت سرمایه‌گذاران برای پروژه‌های بزرگ استفاده می‌کند. مدیرعامل شرکت اعلام کرده که برای پروژه‌های خوابگاه دانشجویی، به دنبال شریک سرمایه‌گذاری خواهد بود.

برندسازی پروژه‌ها بر هویت محله متمرکز است. برای مثال، پروژه می‌فیلد در منچستر با محوریت پارک عمومی طراحی شده و حتی در برنامه معروف باغبانی بی‌بی‌سی (BBC’s Gardeners’ World) به نمایش درآمده است. این رویکرد به ایجاد ارتباط عاطفی با جامعه محلی و افزایش جذابیت پروژه کمک می‌کند.

فناوری ساخت و مدیریت پروژه

لندسک از فناوری‌های پیشرفته در طراحی و مدیریت پروژه‌های خود استفاده می‌کند. استفاده از داده‌های تردد (Turnstile Data) برای اندازه‌گیری میزان استفاده از فضاهای اداری، نمونه‌ای از رویکرد داده‌محور این شرکت است. این داده‌ها نشان می‌دهد که پس از همه‌گیری، تعداد مراجعه‌کنندگان به دفاتر لندسک ۱۱ درصد افزایش یافته و میانگین فضای هر کارمند ۲۵ درصد رشد کرده است.

در بخش ساخت، پروژه تیمبر اسکوئر با اسکلت چوبی انبوه (Mass Timber)، گامی بلند در جهت کاهش کربن محسوب می‌شود. همچنین، شرکت تعهد دارد که سرمایه‌گذاری جدید در توسعه دفاتر اداری را به حداقل برساند و به جای آن بر تکمیل پروژه‌های جاری (ترتی های و تیمبر اسکوئر) متمرکز شود و پس از آن، ظرفیت توسعه خود را به بخش مسکونی منتقل کند.

تأمین مالی و مدیریت دارایی

لندسک از یک مدل مالی محافظه‌کارانه بهره می‌برد. نسبت بدهی به ارزش (LTV) این شرکت در سال ۲۰۲۶ برابر با ۳۸.۷ درصد بود و میانگین سررسید بدهی‌های آن ۸.۶ سال است که دو برابر میانگین بخش املاک بریتانیا می‌باشد. این شرکت تا سال ۲۰۲۸ نیازی به تامین مالی مجدد ندارد.

نسبت بدهی خالص به EBITDA این شرکت ۸.۴ برابر است و پیش‌بینی می‌شود در دو سال آینده به کمتر از ۷ برابر کاهش یابد. این نسبت‌ها نشان‌دهنده مدیریت ریسک مالی قوی و توانایی شرکت در مواجهه با نوسانات بازار است.

درآمد خالص اجاره در سال ۲۰۲۶ به ۵۶۲ میلیون پوند رسید که ۱.۸ درصد رشد داشت و سود EPRA (معیار استاندارد عملکرد شرکت‌های املاک اروپا) با ۲.۲ درصد رشد به ۳۸۲ میلیون پوند افزایش یافت. شرکت همچنین موفق به فروش ۷۰۵ میلیون پوند دارایی با بازده پایین شد تا سرمایه خود را برای بخش‌های با رشد بالاتر آزاد کند.

پایداری و اثرگذاری شهری

لندسک یکی از پیشگامان پایداری در صنعت املاک بریتانیا است. این شرکت برای نهمین سال متوالی موفق به کسب رتبه پنج‌ستاره GRESB (شاخص جهانی ارزیابی پایداری املاک) شده و در بخش سرمایه‌گذاری‌های جاری، در منطقه اروپا پیشرو است. لندسک همچنین به عنوان نخستین شرکت املاک تجاری جهان، هدف کاهش کربن مبتنی بر علم (Science-Based Target) را که توسط ابتکار SBTi تأیید شده، تعیین کرده است.

چارچوب پایداری این شرکت تحت عنوان «Build Well, Live Well, Act Well» تعریف شده و شامل تعهد به کربن خالص صفر تا سال ۲۰۳۰ است. شرکت یک برنامه اقدام اقلیمی (Climate Action Plan) برای ارزیابی و کاهش کربن عملیاتی و نهفته در هر پروژه تدوین کرده است.

در بخش مسئولیت اجتماعی، لندسک صندوق ۲۰ میلیون پوندی «لندسک فیوچرز» (Landsec Futures) را در آوریل ۲۰۲۳ راه‌اندازی کرد تا به مدت ۱۰ سال، بر بهبود تحرک اجتماعی در بخش املاک و جوامع محلی سرمایه‌گذاری کند. این اقدام، در سال ۲۰۲۳ جایزه سازمان سال از سوی جوایز تحرک اجتماعی بریتانیا را برای این شرکت به ارمغان آورد.

موفقیت‌ها، چالش‌ها و انتقادات مستند

موفقیت‌ها:

• دستیابی به نرخ اشغال ۲۰ ساله بالا در کل پرتفوی و اجاره با بیشترین رشد در دو دهه اخیر
• ثبت سود EPRA به میزان ۳۸۲ میلیون پوند در سال مالی ۲۰۲۶
• کسب رتبه پنج‌ستاره GRESB برای نهمین سال متوالی
• پر کردن ۱۰۰ درصد فضاهای اداری در محدوده ویکتوریا و جذب مستاجران درجه یک مالی و فناوری
• ارزش پرتفوی ۱۰.۸ میلیارد پوندی با وجود فروش ۷۰۵ میلیون پوند دارایی غیراستراتژیک

چالش‌ها و انتقادات مستند:

۱. تحول استراتژیک پرریسک: برنامه جسورانه لندسک برای کاهش ۲ میلیارد پوندی سرمایه‌گذاری در دفاتر اداری و ورود به بازار مسکن، با وجود تحلیل‌های اقتصادی، همچنان یک تغییر مسیر بزرگ محسوب می‌شود که موفقیت آن در میان‌مدت قطعی نیست.

۲. فشار بازار دفاتر اداری: با وجود موفقیت در پر کردن دفاتر درجه یک، بازار کلی دفاتر اداری لندن پس از همه‌گیری با چالش‌هایی مواجه است و نرخ اشغال کلی این بازار حدود ۹۰ درصد است، در حالی که لندسک به ۹۸ درصد رسیده است. حفظ این برتری در شرایط اقتصادی نامطمئن چالش‌برانگیز است.

۳. تأثیر فروش دارایی‌ها بر درآمد: فروش ۷۰۵ میلیون پوند دارایی، تأثیر منفی ۱.۸ درصدی بر سود هر سهم EPRA داشته و شرکت انتظار دارد این تأثیر در سال مالی ۲۰۲۷ به ۴ درصد برسد.

۴. ریسک‌های ژئوپلیتیک و اقتصادی: مدیرعامل لندسک به صراحت به «ریسک‌های ژئوپلیتیک بالا» اشاره کرده و پیش‌بینی دقیق رشد اقتصادی را دشوار می‌داند.

۵. نقدهای اجتماعی: توسعه‌های شهری در مقیاس بزرگ همواره با نقدهایی درباره افزایش قیمت مسکن و جابجایی ساکنان محلی همراه بوده است، هرچند لندسک با صندوق تحرک اجتماعی خود تلاش کرده تا تصویر مثبتی در این زمینه ایجاد کند.

درس‌هایی برای سازندگان ایرانی

۱. تنوع‌بخشی هوشمندانه: استراتژی لندسک برای حرکت از یک بازار اشباع‌شده (دفاتر اداری) به بازاری با پتانسیل رشد ساختاری (مسکن اجاره‌ای)، نشان می‌دهد که مدیریت سبد دارایی و تشخیص زمان تغییر مسیر، برای بقا و رشد بلندمدت حیاتی است. سازندگان ایرانی نیز باید به جای تمرکز صرف بر یک بخش، سبدی متوازن از پروژه‌های مسکونی، تجاری و خدماتی ایجاد کنند.

۲. جایگاه‌شناسی در بهترین موقعیت‌ها: تمرکز لندسک بر مکان‌هایی با «کمبود عرضه» و «کیفیت برتر»، کلید موفقیت آن بوده است. سازندگان ایرانی باید برای تأمین زمین در موقعیت‌های ممتاز شهری (با دسترسی بالا به حمل‌ونقل عمومی و امکانات شهری) رقابت کنند و از ساخت پروژه‌های حاشیه‌ای با ریسک بالا پرهیز نمایند.

۳. بازآفرینی، نه صرفاً ساخت: رویکرد «مکان‌سازی» لندسک، به ویژه در محدوده ویکتوریا، نشان می‌دهد که ارتقاء فضاهای عمومی و همکاری با جامعه محلی می‌تواند ارزش کل یک منطقه را افزایش دهد. پروژه‌های بازآفرینی بافت‌های فرسوده در ایران می‌توانند با الهام از این مدل، ارزش افزوده بیشتری خلق کنند.

۴. استراتژی خروج هوشمندانه: فروش ۷۰۵ میلیون پوند دارایی با بازده پایین برای تأمین مالی بخش‌های با رشد بالاتر، نشان‌دهنده اهمیت بازبینی مستمر پرتفوی و خروج به موقع از سرمایه‌گذاری‌های غیراستراتژیک است. این رویکرد برای شرکت‌های ایرانی که ممکن است با دارایی‌های راکد مواجه باشند، آموزنده است.

۵. تعهد به پایداری به عنوان مزیت رقابتی: کسب رتبه‌های برتر پایداری مانند GRESB برای لندسک، نه یک هزینه اضافی، بلکه یک مزیت رقابتی در جذب سرمایه‌گذاران نهادی و مستاجران آگاه به محیط زیست بوده است. ورود به عرصه گواهی‌های زیست‌محیطی می‌تواند برای سازندگان ایرانی نیز ارزش‌آفرین باشد.

۶. مدیریت مالی محافظه‌کارانه: میانگین سررسید بدهی ۸.۶ ساله و نسبت LTV کمتر از ۴۰ درصد، به لندسک امکان داده تا با آرامش بیشتری از نوسانات اقتصادی عبور کند. مدیریت ریسک مالی و افزایش شفافیت، درس مهمی برای شرکت‌های توسعه‌گر ایرانی است.

۷. انعطاف‌پذیری در محصول: ارائه سه سطح مختلف از فضاهای اداری (Blank Canvas, Created, Myo) نشان می‌دهد که درک نیازهای متنوع مشتریان و ارائه محصولات منعطف می‌تواند نرخ اشغال را به حداکثر برساند. سازندگان ایرانی نیز می‌توانند با تنوع‌بخشی به محصولات خود (از واحدهای کوچک تا ویلاهای لوکس و فضاهای اداری انعطاف‌پذیر)، بازار هدف گسترده‌تری را پوشش دهند.

جمع‌بندی تحریریه Build Index

لندسک، با بیش از ۸۰ سال سابقه، نمونه‌ای از توسعه‌گری بلندمدت و مدیریت سبد دارایی هوشمندانه است. این شرکت با تشخیص تغییرات ساختاری در بازارهای دفاتر اداری و خرده‌فروشی، جرأت کرده است تا مسیر خود را تغییر داده و با سرمایه‌گذاری در بخش مسکونی، مدل کسب‌وکار جدیدی را برای دهه آینده ترسیم کند.

نکته قابل تأمل، مدیریت ریسک مالی قوی و شفافیت بالای این شرکت است که در کنار تعهد به پایداری و مسئولیت اجتماعی، آن را به الگویی برای صنعت املاک تبدیل کرده است. استراتژی «مکان‌سازی» و تمرکز بر ایجاد مقصدهای شهری با هویت، درس مهمی برای توسعه‌گران ایرانی است که اغلب درگیر پروژه‌های منفرد و بدون برنامه شهری جامع هستند.

با این حال، تحول استراتژیک اخیر لندسک نیز نشان می‌دهد که حتی بزرگترین شرکت‌های صنعت نیز نمی‌توانند به روندهای گذشته اتکا کنند و باید همواره خود را بازتعریف نمایند. برای بازار ایران که با چالش‌های ساختاری و کمبود پروژه‌های یکپارچه شهری مواجه است، مطالعه دقیق تجربه لندسک می‌تواند راهگشا باشد؛ به شرط آنکه مدیران پروژه‌ها و سرمایه‌گذاران نگاهی سیستمی و بلندمدت به توسعه شهری داشته باشند.