خانهریز طرحی است که همواره مورد انتقاد بسیاری از کارشناسان قرار دارد. از یکسو، مدیران شهرداری تاکید دارند این طرح بستری است برای سرمایهگذاری خرد شهروندان در پروژههای شهری اما از سوی دیگر، تبلیغات این طرح بر محور امکان «خانهدار شدن تدریجی مردم» متمرکز است. این در حالیست که در سال ، هشدار داده بود در گذشته نیز، شهرداری تهران تجربههای ناموفق این چنینی داشته است که طبیعتا نباید اجازه بدهیم تکرار شود.
«خانهریز» در ویترین شهرزاد؛ خاصهباف چه میگوید؟
ماجرا از جایی شروع شد که شهرداری تهران از طرحی به نام «خانهریز» رونمایی کرد. در نگاه اول، قرار بود شهروندی که چند ده میلیون تومان دارد، بتواند به صورت مترمربعی در یک پروژه مسکونی در منطقه ۵ تهران سهیم شود و پس از چند سال، صاحب یک خانه کامل گردد. نوید خاصهباف، مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری، حتی جزییات را هم اعلام کرد که هر «خانهریز» معادل ۰.۰۱ مترمربع از یک ملک مشخص است و مردم میتوانند از مبالغ بسیار کم حتی یک میلیون تومان وارد شوند.
منتقدان میگویند نکته اینجاست که خاصهباف در توضیحات فنی خود، بیش از آنکه از «خانهدار شدن» حرف بزند، بر «مشارکت در سرمایهگذاری» و «سوددهی» تاکید دارد. او گفته: «هدف اصلی این طرح، ایجاد امکان خانهدار شدن تدریجی برای شهروندان است» اما در ادامه تاکید میکند که مردم میتوانند در سود حاصل از ساختوساز شریک شوند.
مردم جایگزین وام بانکی شدند؟
منتقدان به استناد اظهارات فروردین ۱۴۰۴ علیرضا زاکانی، شهردار تهران، در یک گفتگوی ویژه خبری که صراحتا به چالش بزرگ شهرداری یعنی «تامین منابع مالی» اشاره کرده و از مردم برای مشارکت در «جمعسپاری مالی» دعوت به عمل آورده بود، میگویند: این بدان معناست که شهرداری به جای اینکه برای پروژههایش از بانکها وام بگیرد، سعی میکند پول مردم را برای سرمایهگذاری در پروژهها جذب کند.
در اسفند سال ۱۳۹۷ نیز پیروز حناچی، شهردار وقت تهران، طی یک گفتگوی خبری درباره گرفتن وام با استفاده از املاک شهرداری توضیح داده بود که چون وامهای قبلی تسویه نشده شهرداری نمیتواند وام جدیدی دریافت کند بنابراین به مرور در حال تسویه با بانکها هستند تا بتوانند تسهیلات بعدی را برای حمل و نقل و مترو مورد استفاده قرار دهند.
واکنش تند منتقدان در سال ؛ مهدی عباسی: اول مجوز بگیرید
در سال مهدی عباسی، رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران اعلام کرد: «تصمیماتی که در حوزه فروش متری مسکن گرفته میشود، باید به تصویب شورای شهر تهران برسد. شهرداری تهران در گذشته نیز، تجربههای ناموفق این چنینی داشته که طبیعتا نباید اجازه بدهیم تکرار شود.»
در این میان، ناصر امانی، دیگر عضو شورای وقت شهر تهران نیز نسبت ورود شهرداری به بحث فروش متری مسکن واکنش نشان داده و موضع خود را چنین اعلام کرده بود: «همان زمان که مسئولین شهرداری وارد بحث قرارگاه مسکن شدند، اعلام کردند که قرار است در این حوزه، واگذاری زمین و صدور پروانه داشته باشند. باید بدانیم که ساخت مسکن، وظیفه بخش دیگری است و شهرداری تهران در این حوزه، مسئولیت و نقشی ندارد. اخیرا هم صحبتهایی در خصوص مشارکت مردم با سرمایهگذاران به گوش میرسد و میگویند که قرار است مردم، مسکن را به صورت متری از سرمایهگذاران خریداری کنند. دوستانی که در شهرداری کار میکنند، باید بدانند که برای انجام چنین کاری نیازمند اجازه شورای شهر هستند، فروش متری باید به صورت لایحه وارد صحن شورا شده و بررسی شود این لایحه چگونه قرار است انجام شود.
ریسک سرمایهگذاری به جای رویای خانهدار شدن؟
به گفته مقامات شهری، حتی افراد با مبالغ بسیار خرد هم میتوانند وارد این چرخه شوند تا ارزش دارایی خود را حفظ کنند. مبنای قیمتگذاری بر عهده کارشناسان رسمی دادگستری گذاشته شده، اما نکته چالشبرانگیز اینجاست که قیمت نهایی و قطعی در روز تحویل ملک و از طریق مزایده تعیین میشود. شهرداری در نظر دارد گام نخست را روی پروژههای خود در منطقه پنج تهران پیاده کند تا اعتماد اولیه را جلب نماید.
فروش متری مسکن ساختار جدیدی نیست. ریشه این طرح به اواخر دهه ۷۰ و اوایل دهه ۸۰ شمسی بازمیگردد. در آن دوران، وزارت مسکن وقت و برخی برجسازان بزرگ تلاش کردند از طریق اوراق مشارکت، پروژههایی مثل برج بینالملل تهران را تامین مالی کنند. در سالهای گذشته نیز بحث عرضه مسکن متری در بورس کالا مطرح بود. با این حال، تمام آن طرحها به دلیل چالشهای عمیق حقوقی و ساختاری در نطفه عقیم ماندند. حال به گفته منتقدان شهرداری تهران با دور زدن نهادهای مالی رسمی و بدون واسطهگری بورس، این ایده را به سامانههای داخلی خود کشانده؛ اقدامی که ابهامات نظارتی را دوچندان کرده است.
چرا فروش متری مسکن کسی را خانهدار نمیکند؟
بسیاری از تحلیلگران اقتصادی و کارشناسان ارشد بازار مسکن، نسبت به خروجی این طرح بدبین هستند. از دیدگاه آنان، ورود یک نهاد عمومی شبهدولتی مانند شهرداری به بازار خرید و فروش ریزملک، ابهاماتی درباره رقابت با بخش خصوصی و شفافیت مالی ایجاد میکند.
- نقد اول؛ تثبیت رسمی ناتوانی مردم: این طرح به جای حل ریشهای بحران، عملا پذیرش این واقعیت است که مردم دیگر توان خرید یک خانه کامل را ندارند. این تغییر پارادایم، عقبنشینی از تکالیف قانون اساسی محسوب میشود.
- نقد دوم؛ مکانیزم مبهم مزایده: بر اساس جزئیات اعلام شده، خریدار خرد هیچ تضمینی ندارد که با متراژهای خریداری شده، صاحب همان خانه شود. اگر در پایان پروژه، ارزش متراژهای یک شهروند به اندازه یک آپارتمان کامل نشود، ملک به بالاترین قیمت مزایده فروخته میشود و تنها معادل ریالی روز به او پرداخت میگردد. یعنی این یک ابزار سرمایهگذاری است، نه روش خانهدار شدن.
- نقد سوم؛ شهرداری بازوی گرانی مسکن: سود شهرداری در بالا رفتن قیمت کارشناسی و مزایده است. بنابراین ذینفع افزایش قیمتها خواهد بود، امری که انتظارات تورمی در بازار را تشدید میکند.
علاوه بر چالشهای اقتصادی، ابعاد حقوقی این طرح هم نگران کننده است. مقامات ارشد اداره کل راه و شهرسازی استان تهران پیش از این هشدار داده بودند که برخی شگردهای فروش متری مسکن، میتواند به بستری برای مال باختگی شهروندان تبدیل شود. همچنین فعالان صنف مشاوران املاک به متقاضیان هشدار دادهاند که به دلیل نبود زیرساختهای حقوقی محکم و احتمال طولانی شدن فرآیند ساخت، امکان به خطر افتادن سرمایههای مردم وجود دارد. تجربه پروژههای تعاونی مسکن در ایران نشان داده که تاخیرهای چندساله و تورم مصالح، چطور یک رویا را به پروندههای قضایی تبدیل میکند.
فروش متری در ترازوی تجربه جهانی؛ تفاوت با مالکیت اشتراکی
طراحان این ایده معتقدند این روش در دنیا مرسوم است. اما منتقدان میگویند تفاوتهای ساختاری عمیقی وجود دارد. در اقتصادهای توسعه یافته، مالکیت اشتراکی بیشتر برای املاک گرانقیمت، ویلاهای ساحلی یا املاک تجاری استفاده میشود و به هر خریدار، سند رسمی مشاع با حقوق مالکانه شفاف اعطا میشود. همچنین صندوقهای معتبر بورسی (ریتس) تحت نظارت شدید نهادهای ناظر فعالیت میکنند. اما در طرح شهرداری تهران، ما با آپارتمانهای مسکونی عادی مواجهایم که نه کارکرد تفریحی دارند و نه زیرساخت حقوقی سند مشاع برای متراژهای سانتیمتری آن تعبیه شده است.
درحالیکه در مدل جهانی، حق استفاده به نسبت سهم کاملا تعریف شده، در ایران هدف شهروند ایرانی فرار از تورم است. اما در طرح شهرداری، خریدار متراژ خرد هیچ حق سکونتی نداشته و در نهایت به اجبار با او تسویه ریالی میشود.
سرمایهگذاری هوشمند یا تله مالی؟
از مجموعه این بررسیها شاید هوشمندانهترین نتیجهگیری این باشد که به خانهریز بیشتر بهعنوان یک ابزار تامین مالی برای پروژههای شهرداری نگاه شود تا راهبردی برای حل بحران مسکن. چرا که در پایان پروژه، شهرداری ملک را به بالاترین قیمت روز مزایده میزند، سود و هزینههای خود را برمیدارد و مابقی را به حساب شهروند واریز میکند.
شهروند سرمایهگذار باید این ریسک را در نظر بگیرد که به احتمال زیاد تورم کل بازار مسکن جلوتر از سود پروژه خواهد بود و این نکته که نمیتواند در نهایت خانهای بخرد محتمل است.
منتقدان میگویند تا زمانی که سیاستهای کلان بر مهار تورم و هدایت سرمایه به تولید متمرکز نشود، دست بردن به ابزارهای فرعی مانند فروش متری، تنها به بورسبازی روی آجرها مشروعیت میبخشد. پس در نهایت، شهروندان باید با چشمانی باز و درک این نکته که این طرح یک بستر پرریسک است، قدم در این مسیر بگذارند.
اخبار مرتبط:
نوید خاصهباف، مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران
آغاز رسمی طرح «خانهریز» از خرداد ۱۴۰۴؛ مشارکت مردمی یا ریسکی تازه برای سرمایهگذاران خرد؟
خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران
خانه ریز با هدف خانهدار کردن مردم طراحی نشده
احمدرضا سرحدیزاده، کارشناس اقتصاد مسکن، فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان و عبدالرضا گلپایگانی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری
«خانهریز» در سایه بحران مسکن؛ فروش سانتیمتری یا سرگرمسازی افکار عمومی؟
فردین یزدانی، تحلیلگر اقتصادی
نقد خانهریز: فروش متری و سانتیمتری، بازار مسکن را از رکود خارج نمیکند
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان
خانه ریز؛ مسکن مردم یا صندوق تامین مالی شهرداری؟
سجاد محمدعلینژاد، معاون امور مالی و اقتصادی شهرداری تهران
«خانهریز»؛ راهی برای مشارکت واقعی مردم در سود پروژههای مسکونی و تجاری
ایرج رهبر، رییس انجمن صنفی انبوهسازان تهران و نوید خاصهباف، مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهر تهران
منتقدان: طرح «خانهریز» شهرداری، مسکن نمیسازد، ابهام میسازد
