بازار نوظهور پانسیونهای دانشجویی و کارمندی در تهران به یکی از فرصتهای جدی سرمایهگذاری در بحران مسکن تبدیل شده است. رشد ۱۵ درصدی تقاضا برای مسکن دانشجویی اختصاصی (PBSA) در اروپا و افزایش بیسابقه آگهیهای پانسیون در کلانشهرهایی مانند تهران، نشاندهنده تغییر الگوی سکونت در جهان است. درحالیکه ظرفیت خوابگاههای دولتی ایران تنها برای حدود ۲۱۷ تا ۲۴۴ هزار نفر کافی است، از هر ۱۰۰۰ دانشجوی متاهل، تنها ۲۰ نفر (۲ درصد) امکان سکونت در خوابگاههای متاهلی را دارند؛ آماری که نشاندهنده کمبود شدید ۹۸ درصدی است. بنابراین سرمایهگذاران داخلی و خارجی نگاه خود را به اقامتگاههای خصوصی معطوف کردهاند؛ بخشی که به گفته کارشناسان، میتواند هم سودآوری بالا داشته باشد و هم فشار بر بازار مسکن را کاهش دهد.
از چهار دیوار سنتی تا پانسیونهای مدرن؛ مسکن چطور شکل عوض کرد؟
این گزارش را با یک واقعیت آشنا اما مهم آغاز میکنیم: جهانی شدن معضل مسکن. افزایش جمعیت و مهاجرت گسترده به شهرهای بزرگ، تقاضا را به سطح بیسابقهای رسانده است. درحالیکه تورم مزمن و شکاف درآمدی این فشار را تشدید میکند، تعریف سنتی مسکن هم تغییر کرده است. آنچه قبلا صرفا چهار دیوار و سقفی برای زندگی بود، امروز اشکال متنوعتری پیدا کرده: پانسیونهای دانشجویی، اقامتگاههای کارمندی و مسکن اشتراکی.
اروپا پیشتاز سرمایهگذاری؛ ۲۰ میلیارد یورو در راه PBSA
در سالهای اخیر، اروپا با رشد چشمگیر تقاضا برای مسکن دانشجونی اختصاصی (PBSA) مواجه بوده است. طبق گزارش شرکت بینالمللی JLL، تعداد دانشجویان اروپا در دهه گذشته ۱۵ درصد افزایش یافته و به ۲۱.۷ میلیون نفر رسیده است. پیشبینی میشود تا سال ۲۰۳۰-۲۰۳۱ حدود ۲ میلیون دانشجوی دیگر اضافه شود که نیمی از آنها بینالمللی هستند.
در همین حال، عرضه مسکن دانشجویی محدود باقی مانده و کمبود آن تا سالهای آینده به ۳.۲ میلیون تخت خواهد رسید. نرخ تامین مسکن دانشجویی در اروپا تنها ۱۱ تا ۱۴ درصد است و حتی با گسترش پروژهها به سختی به ۱۸ درصد میرسد. در سال ۲۰۲۵ حدود ۶۲,۰۰۰ تخت در ۱۴۰ شهر اروپا تحویل داده شد، اما مقاصد اصلی تنها ۲۹ درصد از تقاضا را پاسخ دادند.
رشد انفجاری سرمایهگذاری؛ ۷۸ درصد سرمایهگذاران قصد افزایش سهم خود را دارند
این شرایط باعث شده سرمایهگذاری در بخش مسکن دانشجویی به شدت رشد کند. طبق گزارش شرکت مشاوره و تحلیل املاک بنراد (Bonard)، نتایج نظرسنجی از فعالان بازار ساختوساز نشان میدهد ۷۸ درصد شرکتکنندگان قصد دارند سرمایهگذاری خود در بخش مسکن دانشجویی را افزایش دهند.
ساموئل وتراک، مدیرعامل بنراد، تاکید کرده است: «این نتایج نشاندهنده افزایش اعتماد سرمایهگذاران در آستانه سال ۲۰۲۶ است. مسکن دانشجویی دیگر یک بخش حاشیهای در بازار املاک محسوب نمیشود، بلکه به یکی از جذابترین کلاسهای دارایی برای سرمایهگذاران تبدیل شده است.»
درحالیکه عرضه جدید مسکن دانشجویی در بسیاری از شهرهای اروپا هنوز به علت موانع سیاستگذاری و شهرسازی، محدود و ساختاری است، اما ۶۲ درصد سرمایهگذاران PBSA را اولویت اصلی خود قرار داده و انتظار دارند ظرفیت تختهای تحت مدیریتشان طی ۲ تا ۵ سال آینده، با سرمایهگذاری جدید نزدیک به ۲۰ میلیارد یورو، ۷۲ درصد افزایش یابد.
وضعیت ایران؛ از کمبود ۷۰ هزار تخت خوابگاه تا رونق پانسیونهای خصوصی
در سالهای اخیر، تهران به عنوان قطب جذب دانشجویان و کارمندان مهاجر، با افزایش چشمگیر تقاضا برای پانسیونها، خوابگاههای دانشجویی و اقامتگاههای خصوصی خودگردان مواجه شده است. دانشگاههای بزرگ این شهر، از جمله دانشگاه تهران، علوم پزشکی تهران، شریف و امیرکبیر، سالانه هزاران دانشجوی شهرستانی را جذب میکنند، اما ظرفیت خوابگاهها محدود است.
طبق گزارشهای رسمی، ظرفیت خوابگاههای دانشجویی کشور حدود ۲۱۷ تا ۲۴۴ هزار نفر است. تا سال ۱۴۰۲، حدود ۸۸ هزار دانشجوی متاهل در کشور وجود داشت، اما تنها ۱,۸۰۰ واحد خوابگاه متاهلی در دسترس بود. یعنی از هر ۱۰۰۰ دانشجوی متاهل، تنها ۲۰ نفر (۲ درصد) امکان سکونت در خوابگاههای متاهلی را دارند.
صندوق رفاه دانشجویان اعلام کرده که با کاهش حدود ۷۰ هزار ظرفیت خوابگاهی مواجه بوده و دانشگاهها خود موظف به تامین خوابگاه مناسب برای دانشجویان هستند. واقعیت این است که تنها بخشی از این کمبود با بودجه دولتی قابل جبران است.
پانسیونهای تهران؛ از سوییتهای لوکس تا اقامتهای اقتصادی
آمار دقیقی از تعداد پانسیونهای خصوصی در تهران در دسترس نیست، اما صدها واحد فعال وجود دارند. برخی از این پانسیونها مجوز خود را از دانشگاهها دریافت میکنند و برخی دیگر تحت نظارت سازمان میراث فرهنگی و اتحادیه هتلداران فعالیت میکنند.
پانسیونها معمولا برای دانشجویان، کارمندان و مهاجران شغلی مناسب هستند و امکاناتی مانند آشپزخانه، اینترنت، نظافت و امنیت دارند، هرچند هزینهها بالاتر از خوابگاه دولتی است. با توجه به محدوده، تعداد تخت و امکانات، قیمتها متفاوت است:
- پانسیونهای تکتخته لوکس شبیه یک سوییت کامل هستند و امکاناتی مانند باشگاه، خدمات نظافت و امنیت ارائه میدهند.
- پانسیونهای اقتصادی یا واقع در مرکز شهر اجاره پایینتری دارند و ودیعه معمولا معادل یک ماه اجاره است.
چرا پانسیونها برای سرمایهگذاران جذاب شدهاند؟
با توجه به قیمتهای بالای ودیعه و اجاره در تهران، بسیاری از متقاضیان که نمیتوانند این هزینهها را بپردازند، به سمت پانسیونها روی میآورند. در این واحدها، ساکنان نیاز به خرید وسایل خانه یا رسیدگی به استهلاک تجهیزات ندارند، زیرا پانسیونها امکانات مشاع ارائه میکنند و این ویژگیها پانسیونها را به گزینهای مقرونبهصرفه برای زندگی موقت تبدیل کرده است.
توسعه این بخش نه تنها میتواند بخشی از کمبود مسکن دانشجویی را جبران کند، بلکه فرصت مناسبی برای بخش خصوصی فراهم میآورد تا با ارائه خدمات بهتر و افزایش ظرفیت، هم به نیاز دانشجویان و کارمندان پاسخ دهد و هم سودآوری اقتصادی مناسبی داشته باشد.
به عبارت دیگر، بازار پانسیونهای خصوصی در تهران و کلانشهرها با رشد تقاضا و محدودیت عرضه، زمینه مناسبی برای ورود سرمایهگذاران و توسعه ساختوساز فراهم کرده و میتواند نقشی موثر در کاهش فشار بر بازار مسکن و ارتقای کیفیت زندگی دانشجویان و کارمندان ایفا کند.
خبر مرتبط:
صمد حاج جباری، معاون دانشجویی دانشگاه شهید بهشتی
۲ هزار ظرفیت خوابگاهی در دانشگاه شهید بهشتی از دست رفته است
