فنر فشرده قیمت دلاری رها شد
جهش ۱۰ میلیون تومانی قیمت مسکن در سه روز اول اردیبهشت
بررسی بازار مسکن تهران نشان میدهد متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان به ۱۸۳ میلیون تومان رسیده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل با رشد ۸۰ درصدی همراه بوده است. در حال حاضر، قیمت دلاری هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به ۱۲۰۰ دلار بازگشته و جاماندگی قیمتی سال ۱۴۰۴ جبران شده است. این جهش قیمتی در حالی رخ داده که حجم معاملات همچنان پایین گزارش شده و بازار عملا با خلا تقاضای موثر مواجه است.
افزایش ۸۰ درصدی قیمت مسکن در یک سال
بررسی بازار مسکن تهران نشان میدهد قیمت آپارتمان به متری ۱۸۳ میلیون تومان رسیده است، درحالیکه سال گذشته همین موقع، متری ۱۰۲ میلیون تومان بود. به این ترتیب، در حال حاضر قیمت آپارتمانهای تهران نزدیک به ۸۰ درصد نسبت به پارسال افزایش یافته است.
روند رشد قیمت مسکن در تهران طی روزهای گذشته، بیشتر شبیه موج انفجار است؛ صعود شدید در کوتاهمدت و عبور از سطح نرمال آنچه برخی تحلیلگران «نماگر دماسنج دلاری ملک» مینامند.
متوسط قیمت پیشنهادی فروشندههای آپارتمان یا همان قیمت فایلها طی سه روز اول اردیبهشت، ۱۰ میلیون تومان در مترمربع نسبت به میانگین فروردین جهش کرده است. سطح قیمت مسکن در تهران هماکنون ۱۸۳ میلیون تومان در مترمربع است.
بازگشت قیمت دلاری مسکن به میانگین تاریخی
ارزش دلاری مسکن پس از چندین مرتبه رشد شدید قیمت آپارتمانهای تهران در ماههای اخیر، بار دیگر به میانگین تاریخی خود برگشت. متوسط قیمت دلاری هر مترمربع واحد مسکونی ۱۲۰۰ دلار شده که جاماندگی سال گذشته را جبران کرده است.
سطح نرمال قیمت دلاری آپارتمان در تهران ۱۱۷۰ دلار در مترمربع است. اما چنانچه این سطح تحت تاثیر جهشهای سیاسی یا اقتصادی نرخ دلار پایین بیاید، فنر قیمت ملک فشرده میشود. آنچه در ماههای اخیر رخ داد، دقیقا همین فشردگی و سپس رها شدن ناگهانی فنر قیمت بود.
چرا قیمت در بازاری بدون تقاضا جهش کرد؟
انفجار قیمت در یک بازار تقریبا خالی از تقاضا و به دور از کمترین تحرک معاملاتی، از نگاه برخی فعالان ملکی، قابل قبول به نظر میرسد. اما ریشه این پارادوکس چیست؟
جاماندگی قیمت دلاری مسکن در سال ۱۴۰۴، سوخت لازم برای انتظارات مثبت نسبت به آینده قیمت ملک ایجاد کرد. رشدهای اخیر ناشی از انعکاس آن در قیمتگذاری فروشندهها و پذیرش سطوح جدید قیمت از سوی معدود خریداران حاضر در بازار مسکن است.
به بیان دیگر، سال گذشته به رغم افزایش قیمت دلار، سطح قیمت مسکن رشد مناسب پیدا نکرد؛ چون دستکم تا اواسط پاییز، شرایط بیرونی بازار مسکن به قدری تحت تاثیر ریسک جنگ قرار داشت که میل به سرمایهگذاری بلندمدت در آن وجود نداشت.
بخشی از جاماندگی قیمت مسکن در مسیر رشد از سطح قیمت دلار، در ماههای دی و بهمن سال گذشته جبران شد اما توقف بازار در اسفند، عملیات تنظیم قیمت دلاری آپارتمان را به سال جدید موکول کرد.
سه عامل تعیینکننده قیمت پیشنهادی فروشندگان
طی هفتههای گذشته، حجم معاملات مسکن همچنان پایین گزارش شده است، اما فروشندهها قیمت پیشنهادی را به نوعی با نگاه به سه عامل اصلی تعیین میکنند:
- اول، تورم عمومی که انتظارات تورمی را در اقتصاد زنده نگه داشته است.
- دوم، قیمت نوساز یا همان قیمت تمامشده ساخت که کف قیمتی بازار را تعیین میکند.
- سوم، قیمت دلاری مسکن که به عنوان یک نماگر بینالمللی برای سنجش ارزش واقعی ملک به کار میرود.
قیمت دلاری مسکن تا کجا بالا میرود؟
ادامه وضعیت جنگی روزهای گذشته از شروع آتشبس، چنانچه بدون شوکهای مثبت مذاکراتی یا منفی ناشی از حملات دوباره باشد، احتمال اینکه قیمت مسکن با همین شیب روزهای اخیر افزایش پیدا کند، پایین به نظر میرسد.
ضمن آنکه، گشایش معاملات بورس تهران در روزهای آتی، معادلات بازار مسکن را از محل جابهجایی احتمالی سرمایه بین دو بازار تحت تاثیر قرار میدهد. در وضعیت فعلی آتشبس، از یک سو احتمال دارد سهامداران اقدام به تبدیل دارایی به سمت خرید ملک در تهران یا شهرهای شمالی کنند. از سوی دیگر، احتمال میرود ورود پرقدرت سرمایه به بازار سهام تحت تاثیر انتظارات آتی نسبت به این بازار را شاهد باشیم.
سوی مثبت مذاکرات و اثر آن بر بازار مسکن
چنانچه مذاکرات دور دوم اسلامآباد شروع و به نتیجه مثبت ختم شود، در این صورت عصر نسبتا تازهای از معاملات خرید در بازار مسکن به فاصله کوتاهی بعد از اعلام نتیجه مذاکرات شروع خواهد شد. این خود میتواند شارژ جدیدی برای بازار مسکن باشد و روی روند قیمت، اثر مثبت بگذارد.
اما نکته مهم این است که صلح پایدار باعث فروکش چشمگیر تورم ماهانه مسکن میشود. زیرا چشمانداز میانمدت و بلندمدت بازدهی مسکن کاهشی خواهد بود. به عبارت دیگر، در کوتاهمدت احتمال افزایش معاملات و حتی رشد قیمت وجود دارد، اما در میانمدت و بلندمدت، نرخ رشد قیمت مسکن به سطح پایینتری نسبت به تورم عمومی بازخواهد گشت.
جمعبندی
بازار مسکن تهران در آستانه اردیبهشت ماه ۱۴۰۵ با وضعیتی کاملا متناقض مواجه است: از یک سو قیمتها طی یک سال ۸۰ درصد رشد کرده و به متری ۱۸۳ میلیون تومان رسیده است، از سوی دیگر حجم معاملات در پایینترین سطح خود قرار دارد. قیمت دلاری مسکن به ۱۲۰۰ دلار بازگشته و جاماندگی سال گذشته جبران شده، اما آینده بازار بیش از هر چیز به تحولات سیاسی و مذاکرات پیشرو گره خورده است.
برای خریداران واقعی مسکن، بهترین رویکرد، صلح پایدار و کاهش تورم ماهانه ملک است. برای سرمایهگذاران، شرایط فعلی و سناریوی آتشبس همراه با مذاکرات مثبت میتواند فرصتهای کوتاهمدتی خلق کند. اما آنچه مسلم است، بازار مسکن تهران دیگر تنها با متغیرهای سنتی عرضه و تقاضا قابل تحلیل نیست و انتظارات سیاسی و نرخ ارز، سکاندار اصلی آن شدهاند.
