حسین عبدهتبریزی، اقتصاددان و صاحبنظر اقتصاد مسکن
واکاوی یک تناقض آشکار | رشد ۳۳ درصدی قیمت مسکن به هنگام رکود
حسین عبدهتبریزی، اقتصاددان و صاحبنظر اقتصاد مسکن، در مقالهای تحلیلی با تشریح ریشههای مزمن و اخیر بیتعادلی در بازار مسکن، اعلام کرد: «درجه حساسیت بازار مسکن به نااطمینانی، بیش از هر زمان دیگری بوده و حتی از بورس نیز بیشتر است.» او با اشاره به پارادوکس «افزایش قیمت ملک» در کنار «توقف نسبی معاملات»، سه سناریوی متفاوت برای آینده بازار مسکن بر اساس وضعیت جنگ و آتشبس ترسیم کرده و تاکید دارد که «مدیریت انتظارات» میتواند بازار را تا حدی به سمت شرایط نرمال هدایت کند.
بازار مسکن دیگر فقط یک بازار کالایی نیست
بازار مسکن در ایران دیگر صرفا بازاری برای تامین سرپناه نیست، بلکه به یکی از حساسترین عرصههای بروز نااطمینانیهای اقتصادی و سیاسی تبدیل شده است. هر شوک بیرونی، از جنگ تا تهدید به شروع جنگ، مستقیما به این بازار منتقل میگردد؛ چرا که مسکن همزمان محل سکونت، محل ذخیره ثروت و در مواردی ابزار پوشش ریسک است.
حسین عبدهتبریزی با اشاره به این واقعیت تاکید میکند که واکنش بازار مسکن را دیگر نمیتوان تنها با متغیرهای متعارف اقتصادی توضیح داد. از نگاه او، جنگ نه یک عامل بیرونی ساده، بلکه متغیری است که انتظارات، رفتار و تصمیمهای بازیگران بازار را بهطور بنیادین تغییر میدهد.
حساسیت مسکن از بورس هم بیشتر شد
یکی از مهمترین نکاتی که در این گزارش به آن اشاره شده، افزایش بیسابقه حساسیت بازار مسکن به نااطمینانی است. عبدهتبریزی تصریح میکند: «درجه حساسیت بازار مسکن به نااطمینانی، بیش از هر زمان دیگری بوده و حتی از بورس نیز بیشتر شده است.»
به گفته او، سرمایهگذار در مسکن با تصمیمی چندساله روبهرو است، نه معاملهای روزانه. در شرایط جنگی، این افق زمانی تیره میشود و تصمیمگیری به تعویق میافتد. نتیجه، بازاری است که اگرچه قیمتها در آن افزایش مییابند، اما فعالیت اقتصادی فروکش میکند.
چهار ناترازی ساختاری که بازار را از پیش بیمار کرده بود
پیش از آنکه اثر جنگ بر بازار مسکن بررسی شود، عبدهتبریزی به ریشههای مزمن بیتعادلی در بخش مسکن و ساختمان میپردازد. بر اساس این تحلیل، چهار ناترازی کلیدی سالهاست که بازار مسکن را درگیر کرده است:
- ناترازی قیمت و معاملات: رشد قیمت آپارتمان در اوج رکود
- ناترازی سهم مسکن در تولید ناخالص داخلی: کاهش سهم ساختمان و ثابت ماندن سهم مستغلات طی بیش از یک دهه
- ناترازی سرمایهگذاری: جاماندگی سرمایهگذاری واقعی در این بخش از استهلاک
- ناترازی عرضه و تقاضا: کمبود ساختاری عرضه به دلیل فرسودگی فناوری و محدودیتهای انرژی
عبدهتبریزی با اشاره به دادههای رسمی تاکید میکند که سرمایهگذاری واقعی در بخش مستغلات در سالهای متعدد از استهلاک عقب مانده و این موضوع ظرفیت مولد بازار مسکن را به شدت کاهش داده است.
پارادوکس عجیب: رشد ۳۳ درصدی قیمت در تهران با وجود قفل شدن معاملات
یکی از پرسشهای کلیدی که این مقاله به آن پاسخ میدهد، این است: «چرا در بازار ملک، نه معاملاتی صورت میگیرد و نه ساختمانی تولید میشود؛ اما با چنین ابعادی از قفلشدگی بخش مسکن، قیمتها رو به افزایش گذاشته است؟»
عبدهتبریزی با اشاره به دادههای تهران توضیح میدهد که از آذرماه سال گذشته تا امروز، قیمت مسکن در پایتخت ۳۳ درصد افزایش یافته که به مراتب فراتر از نرخ تورم است. در برخی مناطق شمالی کشور نرخهای افزایشی بالاتر هم گزارش شده است. به گفته او، این ترکیب، یعنی افزایش قیمت در کنار کاهش معاملات، نشانه روشن بازاری دچار عدمتعادل است که در آن انتظارات تورمی و رفتار داراییمحور، جایگزین تقاضای مصرفی شده است.
سه ساز و کار اصلی جنگ بر بازار مسکن
در این مقاله، سه سازوکار اصلی برای تحلیل بازار مسکن در شرایط جنگی مطرح شده است:
- افزایش نااطمینانی: افق تصمیمگیری را کوتاه و مبهم میکند
- تغییر جهت جریان سرمایه: مهاجرت سرمایه از مناطق پرریسک به مناطق امنتر
- قفلشدن تصمیمگیری در سمت عرضه و تقاضا: فروشندگان منتظر قیمت بالاتر، خریداران منتظر کاهش بیشتر
عبدهتبریزی هشدار میدهد که این سه عامل به صورت چرخهای عمل میکنند: نااطمینانی باعث کاهش معاملات میشود، کاهش معاملات به افت انگیزه ساختوساز میانجامد و کاهش عرضه آینده، نااطمینانی را در مورد قیمتها تشدید میکند.
سه سناریوی عبدهتبریزی برای آینده بازار مسکن
در بخش مهم مقاله که به نوعی نتیجهگیری و ترسیم چشمانداز است، حسین عبدهتبریزی آینده «قیمت، معاملات و تولید مسکن» را بر اساس سه سناریوی مرتبط با جنگ و آتشبس سناریوبندی کرده است:
۱) امضای توافق عدم تخاصم (وضعیت بینابین)
در این سناریو، فضای اقتصاد به طور محسوسی آرام میشود. حتی بدون رفع کامل محدودیتها، کاهش ریسک سیاسی به تنهایی موتور انتظارات را تغییر میدهد. بازار مسکن به تدریج از انجماد خارج میشود، معاملات افزایش مییابد و اعتماد به بازار بازمیگردد.
عبدهتبریزی تاکید میکند: «امضای عدم تخاصم میتواند موتور انتظارات را از حرکت در جهت تولید نگرانی نسبت به آینده، به جهت مخالف کاهش نسبی نااطمینانی و تولید انتظارات مثبت تبدیل کند.»
۲) صلح پایدار (بهترین سناریو)
در صورت تحقق صلح پایدار و برقراری روابط تجاری گسترده با جهان، چشمانداز اقتصاد ایران به طور اساسی دگرگون میشود. با توجه به سطح پایین فعلی درآمد ناخالص ملی و سالها سرمایهگذاری ناکافی، اقتصاد ایران از ظرفیت بالایی برای جهش برخوردار است. در این سناریو که عبدهتبریزی آن را دروازه «عصر توسعه» برای بخش مسکن و ساختمان در نقش موتور محرک اقتصاد توصیف کرده است:
- نرخ رشد تولید ناخالص داخلی میتواند به سطوح بالای تکرقمی یا حتی دورقمی برسد
- بخش مسکن به یکی از نخستین بخشهایی تبدیل میشود که از این بازگشت به رشد بهرهمند میشود
- بازار مسکن نه تنها از رکود خارج میشود، بلکه وارد دورهای از توسعه میشود
3) تداوم و تشدید تنش جاری (بدترین سناریو)
در صورت تداوم و تشدید تنش و استقرار شرایط تعلیق اقتصادی، بازار مسکن در همین وضعیت رکود تورمی باقی میماند. در این حالت:
- قیمتها بالا میماند
- معاملات محدود خواهد بود
- ساختوساز کاهش مییابد
عبدهتبریزی پیشبینی میکند در این سناریو، رشد قیمتها به طور پایدار تورم را پوشش نخواهد داد و در افق میانمدت، رشد قیمتها کمتر از نرخ تورم خواهد بود.
جمعبندی: مدیریت انتظارات، کلید خروج از بنبست
حسین عبدهتبریزی در پایان تاکید میکند بازار مسکن امروز بیش از هر زمان دیگری به انتظارات وابسته است. آنچه تعیینکننده است، نه صرفا خود جنگ، بلکه نحوه مدیریت فضای نااطمینانی است. اگر این نااطمینانی کاهش یابد، حتی بدون تغییرات بنیادین، بازار به حرکت بازمیگردد. اما اگر ادامه یابد، بازار در وضعیت تعلیق باقی خواهد ماند. مدیریت این وضعیت، بیش از هر چیز، نیازمند بازگرداندن افق پیشبینیپذیر به اقتصاد است.
با توجه به نقش کلیدی مسکن در سبد خانوار و زنجیره ارزش ساختمان، پیگیری سناریوهای پیشرو میتواند تاثیری مستقیم بر تصمیمگیریهای سرمایهگذاری و ساختوساز در ماههای پیشرو داشته باشد.
اخبار مرتبط:
صما تحلیل میکند:
سه سناریو پیش روی بازار مسکن در سال ۱۴۰۵: تحلیلی در سایه جنگ، آتشبس و تنگه هرمز
هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه شهرسازی و معماری
بحران مسکن در ۱۴۰۵: سه سناریوی مرگبار برای بازار مسکن و خانهدار شدن مستاجران
