وضعیت مبهم آتش‌بس، بازار مسکن را در بلاتکلیفی فرو می‌برد | پیش‌بینی بازار مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت

بازار مسکن ایران در حالی با رکودی طولانی دست و پنجه نرم می‌کند که جنگ اخیر و به دنبال آن برقراری آتش‌بس میان ایران و آمریکا، وضعیت این بازار را پیچیده‌تر از قبل کرده است. اکنون این پرسش مطرح است که در صورت تداوم شرایط فعلی، وضعیت بازار مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت چگونه خواهد بود؟ فرشید ایلاتی، کارشناس‌ارشد بازار مسکن، به تحلیل این وضعیت پرداخته و از تردید سرمایه‌گذاران، احتمال کاهش قیمت در شمال تهران و حتی ورود سرمایه‌های خروجی از امارات به بازار مسکن ایران سخن گفته است.

آتش‌بس؛ شرایطی بدتر از جنگ برای اقتصاد کشور

فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، با اشاره به وضعیت فعلی می‌گوید: آتش‌بس را می‌توان شرایط «نه جنگ و نه صلح» تلقی کرد. این موضوع باعث می‌شود سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار مسکن با تردید جدی مواجه شوند. این وضعیت مبهم، چه در حوزه مسکن و چه در سایر حوزه‌های اقتصادی، باید هر چه سریعتر تعیین تکلیف شود. یا با ادامه جنگ و یا با برگزاری مذاکرات، باید دستاوردها و نتایج جنگ مشخص گردد تا فعالان اقتصادی تکلیف خود را بدانند.

ایلاتی هشدار می‌دهد: وضعیت فعلی به هیچ عنوان به نفع بازارهای اقتصادی کشور نیست و مسئولان باید هرچه سریعتر درباره این موضوع تصمیم‌گیری کنند.

نیاز فوری بازار مسکن به یک شوک حمایتی عمیق

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه بازار مسکن شرایط پیچیده‌تری نسبت به سایر بازارها دارد، تاکید کرد: بازار مسکن همانند سایر بازارها، اما با پیچیدگی‌های بیشتر، نیاز به شوک و حمایت عمیق از سوی دولت دارد بخصوص‌که این بازار از گذشته نیز در رکود قرار داشته است. تجربه نشان داده بسیاری از کشورهای درگیر با بحران مسکن یا رکود عمیق، با حمایت‌های سنگین دولت اصلاح شدند. دولت باید با یک نگاه ویژه، و عرضه زمین دولتی، برنامه حمایتی تدارک ببیند تا توان سمت تقاضا و سمت عرضه بالا رفته و بازار مسکن از این رکود و خواب عمیقی که در آن فرو رفته، بیدار شود.

پیش‌بینی کوتاه‌مدت: کاهش معاملات و تخفیف در شمال تهران

فرشید ایلاتی در مورد تاثیر تداوم آتش‌بس بر بازار مسکن در کوتاه‌مدت می‌گوید: در صورت تداوم وضع موجود، معاملات مسکن به همین شکلی که اکنون در جریان است، احتمالا با یک روند نزولی ادامه پیدا می‌کند. در کلانشهرها و به‌ویژه در تهران انتظار می‌رود کاهش معاملات مسکن ادامه پیدا کرده و در بخشی از مناطق، به‌خصوص مناطق شمالی شهر که املاک قیمت‌های بالاتری دارند، واحدها احتمالا با تخفیف به فروش برسند. 

تغییر الگوی تقاضا؛ حرکت به سمت شهرهای کوچک و روستاها

یکی دیگر از پیش‌بینی‌های مهم ایلاتی در صورت تداوم وضع موجود، تغییر الگوی تقاضاست. او می‌گوید: ممکن است با سطح جدیدی از تقاضا، به‌ویژه در شهرهای میانی و کوچک مواجه شویم. به عبارت دیگر، تقاضا از سمت کلانشهرها خارج شده و به سمت شهرهای میانی، کوچک و حتی روستاها حرکت کند.

بررسی رفتار متناقض بازار مسکن در دو جنگ اخیر

رفتار بازار مسکن در دو جنگ ۱۲ روزه و رمضان متفاوت و متناقض بود. در جنگ ۱۲ روزه نه تنها حجم معاملات مسکن کاهش یافت، بلکه قیمت مسکن در نقاطی که هدف حمله قرار گرفته بودند نیز ریزش کرد. اما در جنگ اخیر، خبری از ریزش قیمت‌ها نبود و تنها معاملات مسکن فریز شد. روند صعودی قیمت‌ها ادامه یافت و حجم معاملات نیز به‌تدریج در حال افزایش است.

فرشید ایلاتی درباره این رفتار متناقض توضیح می‌دهد: یک تحلیل کلان وجود دارد که در اصطلاح روانشناسی می‌توان گفت «ترس جنگ ریخته است». تصوری که از جنگ وجود داشت تا حدی از بین رفته؛ ما با سطح بالایی از تهدید نظامی مواجه شدیم و همین باعث شد آن تصور قبلی تغییر کند.

توانایی اعتماد قدرت ایران؛ پالسی که به بازار مسکن فرستاده شد

ایلاتی با اشاره به دستاوردهای میدانی ایران می‌گوید: حتی دستاوردهایی که در میدان جنگ داشته‌ایم موثر بوده است. به هر حال به‌عنوان یک بازیگر منطقه‌ای آمدیم و تمام منطقه و حتی به نوعی تمام دنیا را تحت تاثیر قرار دادیم. اتفاقی که در تنگه هرمز افتاد، این پیام را داد که ایران توانایی اعمال قدرت را دارد.

او خاطرنشان می‌کند: این توانایی اعمال قدرت، پالسی به بازار مسکن فرستاد. بازار املاک در سال‌های گذشته نسبت به سایر بازارها عقب‌ماندگی داشت و انتظار می‌رود بعد از پایان جنگ، در صورتی که ما پیروز میدان باشیم، سرمایه‌گذاری در اقتصاد کشور اتفاق بیفتد.

پیش‌بینی بلندمدت: ورود سرمایه‌های خروجی از امارات به ایران

فرشید ایلاتی در بخش دیگری از تحلیل خود به تحولات بازارهای منطقه اشاره می‌کند و می‌گوید: یک تناقض یا پارادوکس و بیم و امیدی در بازار مسکن وجود دارد که در بازارهای منطقه نیز مشاهده می‌شود. برای مثال، بازار مسکن امارات به شدت تحت تاثیر قرار گرفته و بخشی از سرمایه‌هایی که در حال ورود به این بازار بودند، متوقف شده‌اند. همچنین، سرمایه‌هایی که از امارات خارج شده‌اند، ممکن است بخشی به کشور ما و بخشی دیگر به کشورهای همسایه وارد شوند.

ایلاتی تاکید می‌کند: تحلیل کلان این است که اگر ما به‌عنوان پیروز میدان از جنگ خارج شویم، هم در بخش مسکن و هم در سایر بخش‌های اقتصادی دچار رونق خواهیم شد و از این جهت بازار مسکن بیشتر از این موضوع استقبال می‌کند.

او در ادامه می‌افزاید: قطعا اگر به مدد الهی از این جنگ پیروز خارج شویم، هم چهره جدیدی به لحاظ اقتصادی خواهیم داشت و هم در دنیا تحریم‌هایی که برای ایران وضع کرده‌اند، قابلیت اعمال نخواهد داشت.

تداوم جنگ بهتر از وضعیت مبهم آتش‌بس است

فرشید ایلاتی در پایان با تاکید بر لزوم خروج از وضعیت فعلی، اظهار می‌کند: ما باید از فضای آتش‌بس خارج شویم و تکلیف جنگ مشخص شود. یعنی حتی تداوم جنگ، از این وضعیت آسیب‌های کمتری دارد؛ زیرا در آن صورت فعالان اقتصادی تکلیف خودشان را می‌دانند. اما این وضعیت مبهم و نامشخص، در بلندمدت آسیب بیشتری به بازار وارد می‌کند.