منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن
بازار مسکن از دلار جدا شد؛ گرانیها دیگر ربطی به ارز ندارند
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن میگوید از سال ۱۴۰۰ پیوند قیمت خانه با دلار تضعیف شده و دیگر نمیتوان رونق یا رکود بازار ملک را صرفا با نرخ ارز سنجید. تقاضای واقعی، محدودیت فایلها و هزینه بالای ساخت، عوامل اصلی گرانی مسکن در ایران هستند.
چسبندگی مسکن به دلار کاهش یافته است
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، با اشاره به سابقه آماری ۲۶ سال گذشته، اظهار کرد هیچ آمار رسمی نشان نمیدهد قیمت مسکن پس از رشدهای بالا با ریزش ۲۰۰ درصدی یا حتی ۵۰ تا ۶۰ درصدی مواجه شده باشد. او افزود: «حوزه اقتصاد مسکن چسبندگی خود را به نرخ دلار از دست داده و دیگر نمیتوان تنها با قیمت ارز، بازار ملک را تحلیل کرد. از سال ۱۴۰۰ این چسبندگی تضعیف شده، اما برخی همچنان تلاش میکنند همان الگو را احیا کنند که هم تحلیل اشتباه است و هم مصرفکننده را دچار خطای تصمیمگیری میکند.»
غیبی تاکید کرد: بازار مسکن از بازارهای موازی مانند ارز و طلا بیتاثیر نیست، اما اثرپذیری آن مستقیم و آنی نیست و عملکرد بازار ملک بیشتر ترمیمی و با تاخیر است.
مسکن، کالای مصرفی نه سرمایهگذاری کوتاهمدت
این کارشناس خاطرنشان کرد: «بهتر است که اگر فرد منابع مالی پایدار دارد، خرید مسکن را به تعویق نیندازد. مسکن برای مصرفکننده، بازار سرمایهگذاری صرف نیست؛ بلکه سرپناه و سرمایه اعتباری خانوار است. سود حاصل از افزایش قیمت آن با منطق سرمایهگذاری کوتاهمدت سنجیده نمیشود. افزایش ارزش یک خانه، الزاما سود قابل تحقق نیست؛ زیرا جایگزینی ملک با قیمتهای جدید انجام میشود و مسکن مصرفی، قابل تحلیل سوداگرانه نیست.»
ریزشهای بزرگ قیمت مسکن واقعیت ندارد
غیبی با اشاره به آمار ۲۶ سال گذشته افزود: حتی در دورههای رکود که بازار پیشخور افزایش قیمت داشته، نهایت کاهش ثبتشده حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد بوده و این عدد در مقایسه با رشدهای قبلی قابل توجه نیست.
او همچنین تاکید کرد که انتظارات تورمی و التهابات سیاسی اثرگذارند، اما بازار مسکن مانند هر کالای تولیدی دیگر یک چرخه تولید دارد؛ از صدور دستور نقشه تا تحویل به مصرفکننده، که هزینههای مصالح، خدمات و عوارض، قیمت تمامشده آپارتمان را شکل میدهد.
فشار هزینه ساخت، موتور خاموشنشدنی گرانی
غیبی با اشاره به وضعیت فایلهای عرضهشده در بازار گفت: «تقاضای واقعی برای خرید مسکن همچنان وجود دارد، اما فایلهای عرضهشده محدود است و مشتریان واقعی به دنبال خرید واحدهای با کیفیت هستند. فروشندگان هم منتظر شرایط سیاسی و اقتصادی و تعطیلات نوروز هستند که باعث کاهش فایلهای موثر و افزایش قیمتها میشود.»
او در پایان خاطرنشان کرد: «فرهنگ خرید و تغییر متراژ واحدهای مسکونی در ماههای پایانی سال افزایش مییابد؛ خانوارها واحدهای کوچکتر خود را به بزرگتر تبدیل میکنند. این رفتار، همراه با تقاضای موثر محدود، یکی دیگر از دلایل فشار بر قیمتها و گرانی مسکن است.»
