چهار شرط کلیدی موفقیت مسکن استیجاری

بررسی تجربه کشورهای موفق در اجرای طرح مسکن استیجاری نشان می‌دهد که موفقیت این سیاست‌ها بیش از آنکه به اصل طرح وابسته باشد، به نحوه اجرا، تأمین منابع مالی پایدار و عرضه مستمر واحدها بستگی دارد.

دولت با اجرای طرح «مسکن استیجاری زوج‌های جوان» به دنبال ساماندهی بازار اجاره و حمایت از این قشر است. ثبت‌نام این طرح به صورت استان‌به‌استان در حال انجام است و متقاضیان باید حداکثر پنج سال از تاریخ ازدواج رسمی خود گذشته باشند. همچنین، متقاضی، همسر و افراد تحت تکفل نباید مالک واحد مسکونی یا زمین با کاربری مسکونی باشند.

شرایط دیگری نیز شامل قرارگیری متقاضیان در دهک‌های درآمدی اول تا ششم و داشتن سابقه سکونت در شهر محل تقاضا است که احراز آن‌ها از طریق استعلام سامانه‌های مربوطه انجام می‌شود.

برخی نمایندگان مجلس با اشاره به حجم بالای تقاضای انباشته و پروژه‌های نیمه‌تمام مسکن، نسبت به اثرگذاری این طرح‌ها ابراز تردید کرده‌اند. عضو کمیسیون عمران مجلس معتقد است که در شرایطی که حدود ۸۵۰ هزار واحد مسکونی در دست اقدام به دلیل نبود پشتیبانی کافی با تأخیر و افزایش هزینه مواجه شده‌اند، آغاز طرح‌های جدید با مقیاس محدود نه تنها گره‌ای از بازار باز نمی‌کند، بلکه می‌تواند به افزایش نارضایتی متقاضیان منجر شود.

هم‌زمان پرسش این است که طرحی با ظرفیت چند ده هزار واحدی، چگونه می‌تواند پاسخگوی بازاری باشد که سالانه صدها هزار ازدواج جدید و میلیون‌ها خانوار فاقد مسکن را در خود جای داده است.

بررسی تجربه کشورهای مختلف نشان می‌دهد که «مسکن استیجاری اجتماعی» یکی از مهم‌ترین ابزارهای دولت‌ها برای افزایش دسترسی خانوارها به مسکن مقرون‌به‌صرفه است. بر اساس تازه‌ترین داده‌های سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD)، در مجموع ۳۳ کشور عضو این سازمان دارای نوعی نظام مسکن استیجاری اجتماعی هستند. با این حال، سهم این بخش از بازار مسکن در کشورها تفاوت قابل توجهی دارد و از کمتر از ۲ درصد تا بیش از ۳۰ درصد کل موجودی مسکن متغیر است. به طور متوسط، مسکن استیجاری اجتماعی حدود ۶ درصد از کل موجودی مسکن کشورهای عضو OECD را تشکیل می‌دهد.

اتریش، به‌ویژه شهر وین، یکی از موفق‌ترین نمونه‌های اجرای سیاست مسکن استیجاری در جهان به شمار می‌رود. حدود ۴۳ درصد از واحدهای مسکونی شهر وین در قالب مسکن اجتماعی یا یارانه‌ای اداره می‌شوند و نزدیک به ۶۰ درصد جمعیت این شهر در این واحدها سکونت دارند. اجاره این واحدها به طور متوسط حدود ۳۰ درصد کمتر از اجاره‌بهای بازار آزاد است. کارشناسان، استمرار ساخت‌وساز، مشارکت گسترده تعاونی‌های غیرانتفاعی و امکان دسترسی طبقه متوسط به این واحدها را از مهم‌ترین دلایل موفقیت مدل وین می‌دانند.

هلند نیز یکی از بزرگ‌ترین بخش‌های مسکن استیجاری اجتماعی جهان را در اختیار دارد؛ به طوری که حدود ۳۰ درصد از کل موجودی مسکن این کشور به واحدهای استیجاری اجتماعی اختصاص یافته است. با وجود این، رشد تقاضا و کمبود عرضه باعث شده صف انتظار دریافت این واحدها در برخی شهرها به بیش از ۱۰ سال برسد. تجربه هلند نشان می‌دهد حتی سهم بالای مسکن اجتماعی نیز بدون افزایش مستمر عرضه نمی‌تواند بحران مسکن را به طور کامل برطرف کند.

در دانمارک نیز حدود ۲۰ درصد از واحدهای مسکونی در قالب مسکن اجتماعی اداره می‌شوند. ویژگی اصلی این مدل، مدیریت بخش عمده‌ای از واحدها توسط تعاونی‌ها و نهادهای غیرانتفاعی است.

در مقابل، تجربه سنگاپور نشان می‌دهد این کشور مسیر متفاوتی را انتخاب کرده است. حدود ۸۰ درصد جمعیت در واحدهای ساخته‌شده توسط دولت (HDB) زندگی می‌کنند، اما بخش عمده این واحدها به شکل مالکیتی واگذار شده‌اند و مسکن استیجاری تنها برای اقشار بسیار کم‌درآمد در نظر گرفته می‌شود.

برخی کشورها نیز تجربه‌های کم‌موفقی داشته‌اند. در سوئد، با وجود نظام گسترده اجاره و کنترل قیمت، کمبود عرضه موجب شده زمان انتظار برای دریافت برخی واحدهای اجاره‌ای در استکهلم به ۱۰ تا ۲۰ سال برسد. در بریتانیا نیز سیاست فروش گسترده خانه‌های دولتی به مستأجران موجب کاهش شدید موجودی مسکن اجتماعی شد. ایالات متحده نیز اگرچه تجربه طولانی در ساخت مسکن عمومی دارد، اما تمرکز فقر، فرسودگی ساختمان‌ها و ضعف سرمایه‌گذاری باعث شد سیاست این کشور بیشتر بر پرداخت یارانه اجاره به خانوارها متمرکز شود.

تجربه کشورهای مختلف نشان می‌دهد موفقیت مسکن استیجاری اجتماعی در گرو چهار عامل اصلی است: تداوم ساخت‌وساز، تأمین مالی پایدار، مشارکت بخش‌های غیرانتفاعی و خصوصی و جلوگیری از محدود شدن این واحدها صرفاً به اقشار بسیار کم‌درآمد. در مقابل، کشورهایی که عرضه مستمر نداشته یا منابع مالی این بخش را کاهش داده‌اند، با صف‌های طولانی، افت کیفیت واحدها و تشدید بحران مسکن روبه‌رو شده‌اند.