بیم و امیدهای بازار مسکن

اظهارات وزیر راه و شهرسازی در خصوص برنامه‌های جدید در حوزه مسکن کشور توانست به برخی از ابهامات موجود در عرصه سیاست‌های جدید دولت در حوزه مسکن پاسخ دهد.

اظهارات وزیر راه و شهرسازی در خصوص برنامه‌های جدید در حوزه مسکن کشور توانست به برخی از ابهامات موجود در عرصه سیاست‌های جدید دولت در حوزه مسکن را پاسخ دهد هرچند که برخی از مسائل مطرح شد تا بازار مسکن و فعالین این بازار از متقضیان تا تولیدکنندگان به برخی از ابهامات‌شان افزوده شود. عمده صحبت‌های آقای وزیر در سه حوزه قابل تقسیم‌بندی است:

1ـ حوزه راهکارها و ابزار‌های اقتصادی برای کنترل بازار

2ـ حوزه نقد مسکن مهر

3ـ افزایش قدرت خرید و استفاده از پس اندازهای مردمی برای تأمین مسکن متناسب با نیاز

این مطلب سعی بر آن دارد تا تأثیرات سیاست‌های جدید را بر بازار مسکن واکاوی کند.

استفاده از ابزارهای اقتصادی برای کنترل بازار مسکن

یکی از امیدهای که صحبت‌های آقای آخوندی برای متقاضیان مسکن ایجاد کرد، استفاده از ابزارهای مالیاتی برای کنترل بازار مسکن به جای روش‌های دستوری و یا تعزیراتی برای کنترل قیمت مسکن و یا اجاره بها است. از مشکلاتی که بخش مسکن طی 25 سال گذشته به شدت از آن رنج برده است و بالاخص از دهه 70 نیز شدت یافته، هجوم تقاضاهای سرمایه‌ای به بازار مسکن بوده است که وزیر مسکن از آن به عنوان تجارت آپارتمان یاد می‌کند. شناسایی و تشخیص یکی از مشکلات اصلی بازار مسکن می‌تواند زمینه رشد قیمت مسکن در بازار را بگیرد و شرایط برای ورود تقاضاهای مصرفی به بازار فراهم شود. بررسی آمار سرشماری سال 90 و 1385 نشان دهنده این است که طی این 5 سال بیش 4٫2 میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن اضافه شده است در حالی که تنها 1٫3 میلیون خانوار دارای مسکن ملکی شده اند و این بدین معناست که بیش از 70 درصد از مسکن اضافه شده مورد تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن بوده بنابراین دولت باید راهکاری مناسب برای حل این مشکل در بازار بیاندیشد. افزایش تقاضاهای سرمایه در بازار مسکن سبب ایجاد شکاف میان عرضه و تقاضا در بازار شده و افزایش قیمت مسکن را به دنبال داشته است. به همین علت یکی از مهمترین ابزارهایی که در دنیا برای کنترل تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسکن از آن استفاده می‌شود استفاده از ابزار‌های مالیاتی است که مالیات بر خانه های دوم و بیشتر و مالیات بر عائدی سرمایه از مهمترین مالیات‌هایی هستند که در این حوزه شناخته شده اند. در صورتی که دولت بتواند با استفاده از ابزارهای مالیاتی تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگرانه را در بازار کنترل کند می‌توان امید بسیاری در کنترل و کاهش قیمت داشت. در حقیقت می‌توان استفاده از ابزارهای مالیاتی را شاه‌کلید بازار مسکن نامید.

شفافیت اطلاعات

یکی دیگر از امید‌های ایجاد شده در بازار مسکن ایجاد شفافیت در این حوزه است و این‌که درآمدها، مالکیت‌ها و معاملات در حوزه املاک مانند دیگر حوزه‌های اقتصادی از شفافیت لازم برخوردار باشد. ایجاد شفافیت در اقتصاد یکی از اهداف و شعارهای عمده دولت تدبیر و امید بوده است و به دنبال این مسأله در حوزه مسکن و زمین شفافیت اطلاعات و ایجاد بانک‌های اطلاعاتی از اهمیت فراوانی برخوردار است. ایجاد سامانه اطلاعات املاک می‌تواند زمینه شفافیت در حوزه املاک را فراهم کند که این سامانه زمینه لازم برای کنترل بازار مسکن، اخذ مناسب مالیات از فعالیت‌های غیر تولیدی در حوزه املاک و مستغلات و همچنین برنامه ریزی مناسب را برای دولت فراهم می‌آورد.

حوزه نقد مسکن مهر

مسکن مهر یکی از بزرگترین پروژه‌های عمرانی کشور بوده است که زمینه ایجاد 2 میلیون واحد مسکونی را در کشور فراهم کرده است. مسکن مهر در حقیقت یک سیاست اجرایی در ذیل راهبرد اساسی تولید و عرضه پایدار مسکن قرار است. یکی از اتفاقات مهم در چرخش سیاست های جدید آسیب شناسی مناسب مسکن مهر در برخی از حوزه‌های شهری و معماری بوده است. در حقیقت مسکن مهر به عنوان شروع به کار شیوه تولید و عرضه مسکن قلمداد می‌شود و طبیعی که آسیب شناسی مناسبی برای آن صورت نگرفته باشد و اکنون که قریب به 4 سال از اجرای مسکن مهر می‌گذرد بخش از مشکلات این طرح قابل شناسایی و اصلاح است اما سوال اساسی اینجاست که باید مسکن مهر را اصلاح کرد و یا حذف؟ مسکن مهر دارای مشکلاتی است که بر کسی پوشیده نیست و باید به سوی اصلاح آن پیش رفت که در ذیل به صورت ریشه‌ای تر به برخی از مشکلات مسکن مهر پرداخته شده است:

جانمایی نامناسب

یکی از مشکلاتی که برای مسکن مهر عنوان می‌شود جانمایی نامناسب این طرح است و این‌که ساخت مسکن در شهرهای جدید یک سیاست شکسته خورده است. این مسأله یک مسأله بالا سری از مسکن مهر است که بر اساس تبعیت مسکن مهر از اسناد بالا دستی مانند طرح کالبدی ملی که اذعان بر اسکان جمعیت کلان‌شهرها در شهرهای جدید دارد، شکل گرفته است. در حقیقت ریشه مشکل به دهه هفتاد و تهیه طرح‌ کالبدی ملی بدون مطالعه مناسب و شتابزده بوده است که عمدتا بر اساس کپی برداری از منابع خارجی انجام شده است. کنترل حریم کلان‌شهرها و عدم اجازه رشد متصل شهر در دهه 70 سیاست‌های عرضه مسکن و زمین شهری را به سوی شهرهای جدید سوق داد. اکنون با اجرای مسکن مهر مشخص شد که سیاست اجرای شهرهای خوابگاهی در اطراف کلان‌شهرها شکست خورده است. یکی از امیدهایی که کارشناسان مسکن را بسیار امیدوار کرد این بود که شاید دیگر شاهد آن سیاست‌ها و طرح های شتاب زده در دهه 70 نباشیم که اکنون پس از 20 سال شاهد ناکارآمدی آن هستیم.

تأمین مالی

یکی از بحث‌هایی که در صحبت‌های آقای آخوندی جنجال فراوانی را به پا کرد بحث تأمین مالی مسکن مهر بود. آقای آخوندی به نقل از رییس بانک مرکزی مدعی شدند که 40 درصد از رشد پایه پولی ناشی از مسکن مهر بوده است و ایشان این‌گونه استنباط کرده‌اند که بستر 40 درصد از تورم ناشی از مسکن مهر است. این به این معناست که رشد پایه پولی، تورم 100 درصدی دارد و یعنی آنکه اگر پایه پولی به هر میزان رشد کند به همان میزان نیز تورم در پی دارد. هرچند که می‌توان پذیرفت به نقل از فریدمن افزایش حجم نقدینگی منجر به تورم خواهد شد و به نقل از همان فریدمن تورم ناشی از عوامل دیگری نیز می‌تواند باشد که حتی تأثیر آن به مراتب بیشتر از رشد نقدینگی بوده است. در شرایط کنونی سیاست‌های تعدیل اقتصادی، افزایش نرخ ارز، تحریم‌های بین المللی از مهترین عوامل تورم در مقایسه با رشد نقدینگی است. به عنوان مثال در سال 80 بیش از 30 درصد رشد نقدینگی در کشور وجود داشت و رشد نقدینگی بالایی طی دو دهه گذشته بوده است اما تورم سال 81 تنها 8/15 درصد بوده است. این بدین معناست که تورم ناشی از عوامل دیگری نیز هست و شاید صحیح نباشد مسکن مهر را عامل گرانی در کشور دانست. اما می‌توان شیوه تأمین مالی مسکن مهر را اصلاح کرد.

;

منبع: مرکز آمار

نمودار فوق که درصد رشد نقدینگی و همچنین تورم را در بازه زمانی سال‌های 69 تا 91 نشان می‌دهد نشان دهنده این مطلب است. آن‌چه که از نمودار به خوبی قابل برداشت است این است که همیشه تورم کشور از رشد نقدینگی تبعیت نداشته و تورم از متغیر‌های دیگری نیز تأثیر پذیر بوده است. این به معنای نفی تأثیر نقدینگی بر تورم کشور نیست و میزان نقدینگی در سطح جامعه با توجه به شرایط بانکی و نظام مالیاتی موجود بر تورم تأثیر خواهد گذاشت اما تأثیر آن یک تأثیر همه جانبه و 100درصدی نیست. کما اینکه می‌توان در سال‌های 81، 83، 84، 85 نرخ رشد نقدینگی بالای 30 درصد بوده است ولی تورم عمومی کشور کمتر از 20 درصد کنترل شده است و این نشان دهنده این مطلب است که می‌توان با تزریق مناسب و هدفمند نقدینگی به تولید، زمینه رشد اقتصادی و کاهش بیکاری را داشت اما نرخ تورم را کنترل و حتی تک رقمی کرد.

چه باید کرد؟

بیشتر مشکلاتی که در مشکن مهر بروز و نمود یافته است مشکلات بالاسری است از آنجایی که ساخت مسکن یک سیاست چند وجهی اقتصادی، فرهنگی، اجتماعی و شهری است لذا هماهنگی سایر برنامه‌های و سیاست‌های دولت بالاخص در حوزه شهری و اقتصادی تأثیر به سزایی در مسکن مهر داشته است. یکی از این سیاست‌های اشتباه سیاست کوچک سازی بوده است که شرایط سکونتی و معماری مسکونی کشور را دچار ضایعات غیر قابل جبرانی نمود. هرچند که مسکن مهر بر اساس سرانه اعلامی شورای عالی شهرسازی ساخته و تحویل شده است اما ضروری است که دولت زمینه افزایش متراژ، کاهش تراکم و فضای سکونتی را در مسکن مهر بهبود بخشد.

برای حل مشکل شهرهای جدید دولت باید دوباره مصوبات سال‌های 70 هیأت دولت را در دستور کار قرار دهد تا زمینه خروج صنایع از کلان‌شهرها را به سوی شهرهای جدید فراهم آورد. ایجاد اقتصاد مولد و کاهش وابستگی شهرهای جدید به کلان‌شهرها راهکاری اصولی برای حل مشکل شهرهای جدید است.

برای تامین مالی باید تداوم خط اعتباری را در دستور کار قرار داد و به تناسب از رشد ضریب فزاینده کاست تا رشد نقدینگی کنترل شود. از سوی دیگر علاوه بر تأمین اعتبار بخشی از مسکن مهر توسط خط اعتباری از آن‌جا که دولت عزم جدی برای دریافت مالیات از تقاضاهای سرمایه‌ای را دارد می‌تواند منابع جذب شده از بخش معاملات مسکن را به شرط اصلاح نظام مالیاتی بخش مسکن به صندوق حمایت از تولید و عرضه مسکن اختصاص دهد تا نگرانی‌های دولت از بابت تأمین مالی مسکن مهر مرتفع شود. لذا زمینه اصلاح و ادامه مسکن مهر بر رفع مشکلات موجود امری است که می تواند از سوی دولت اتخاذ شود و امید‌های خانه‌دار شدن متقاضیان مسکن را دو چندان کند.

نبود راهکار مشخص برای تولید و عرضه مسکن در کشور

متأسفانه یکی از نکاتی که در صحبت‌های آقای وزیر مغفول ماند و سبب ایجاد برخی از نگرانی‌ها در میان کارشناسان شد عدم ارائه یک برنامه مدون و تنظیم شده برای روشن شدن سیاست‌های دولت در حوزه تولید و عرضه مسکن بود. بزرگترین مشکل مسکن طی دو دهه گذشته فاصله عرضه و تقاضا در بازار مسکن بوده است. همانگونه که گفته شد این مشکل ناشی از ورود تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگرانه از یک‌سو و کاهش عرضه و تولید مسکن از سوی دیگر بوده است. طی 5 سال گذشته دولت به اشتباه گمان می‌کرد که می‌تواند تنها با حمایت از سیاست‌های طرف عرضه و عرضه مسکن مهر بازار مسکن را کنترل کند، هرچند که مسکن مهر و سیاست حمایت از تولید و عرضه پایدار مسکن می‌تواند تأثیر گذار باشد اما به تنهایی برای برابری عرضه و تقاضا در بازار کافی نیست. حال نگرانی از سوی دیگر روانه بازار مسکن شده است و دولت در معرض افتادن از سمت دیگر بوم است، همان‌گونه که تصور کنترل بازار مسکن با سیاست‌های طرف عرضه اشتباه است به همان میزان این تصور که می‌توان تنها با مالیات بازار مسکن را کنترل کرد نیز اشتباهی بزرگتر است.

سیاست‌های حمایت از تولید و عرضه مسکن و سیاست‌های کنترل سوداگری و تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسکن به مثابه دو بال یک پرنده اند که باید متناسب و با هماهنگ با هم به حرکت در آیند. نگرانی جدید کارشناسان عدم وجود برنامه‌ای مشخص برای تولید و عرضه مسکن است. این به معنای برنامه ریزی دولت و نه تصدی گری دولت در این زمینه است. دولت با انکار تأثیرگذاری مسکن مهر باید سیاست‌های خود را در زمینه عرضه زمین شهری، عرضه تسهیلات ساخت مسکن و نحوه نظارت بر روند تولید و عرضه مسکن را مشخص کند. آیا دولت به مثابه سیاست‌های گذشته زمین و تسهیلات یارانه‌ای در اختیار انبوه سازان قرار می‌دهد تا آن‌ها بعد از ساخت، مسکن را به نرخ بازار عرضه کنند؟ آیا دولت با انتقال مالکیت به انبوه‌سازان زمینه مجدد سوداگری در تولید مسکن را فراهم خواهد کرد و رانت بزرگی به نام زمین شهری را در اختیار انبوه سازان قرار خواهد داد؟ راهکار دولت برای کنترل هزینه عرضه مسکن از سوی انبوه سازان چه خواهد بود؟ اینها سوالاتی است که بازار مسکن را ممکن است تا حدودی نگران کند و لازم است وزیر محترم در ادامه نسبت به این مسائل شفاف سازی نمایند.

افزایش قدرت خرید و استفاده از پس اندازهای مردمی برای تأمین مسکن متناسب با نیاز

یکی از نکاتی که وزیر محترم بارها در صحبت‌های خود به آن اشاره داشته‌اند، افزایش قدرت خرید مردم از طریق افزایش وام و تسهیلات خرید مسکن است. افزایش پلکانی وام خرید مسکن سیاستی است که از دهه 70 دنبال شده و به عنوان یکی از سیاست‌های تحریک تقاضا سعی در خروج مسکن از رکود و افزایش رونق در بازار مسکن بوده است. در بحث وام خرید دو نکته اساسی قابل ذکر است:

1ـ چون اعطای وام خرید اصولا یک سیاست تحریک تقاضا است در شرایط فعلی بازار مسکن که تقاضا از عرضه پیشی گرفته است و راهکار مناسبی برای عرضه متناسب با تقاضای موجود در بازار وجود ندارد هرگونه تحریک تقاضایی منجر به افزایش قیمت و جهش قیمتی در بازار مسکن خواهد شد. لذا در چنین شرایطی افزایش وام خرید مسکن به مثابه کبریت در انبار باروت خواهد بود تجربه تلخی که در سال 85 نیز شاهد اثرات آن بوده‌ایم. از سوی دیگر در صورت تخصیص وام خرید چه تضمینی وجود دارد که این نقدینگی تبدیل تولید واحدهای مسکونی شود و سوداگری در بازار مسکن را افزایش ندهد؟

2ـ مسأله اساسی دیگر که در این میان مطرح است، این است که با توجه به این‌که دولت می‌خواهد 70 تا 80 درصد هزینه مسکن را به متقاضیان وام خرید اعطا کند، با توجه به هزینه متوسط 300 میلیون تومانی یک واحد آپارتمان در تهران، منابع وام‌های چند صد میلیونی برای خرید مسکن از چه منابع تأمین خواهد شد؟ در صورت تأمین این منابع از سوی شبکه بانکی، با توجه به درآمد متوسط یک میلیون تومانی خانوارها، امکان بازپرداخت اقساط آن برای آن‌ها وجود خواهد داشت؟ آیا این مسأله بار مالی برای دولت و شبکه بانکی ایجاد نخواهد ; کرد؟ بنابراین شاید اعطای وام خرید برای شهرهای کوچک سیاستی باشد که بتواند منجر به توانمندتر شدن خانوار در تصاحب مسکن باشد اما این سیاست به هیچ وجه نمی‌تواند در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ و متوسط سیاست کارآمدی تلقی شود و تجربه نشان داده است که افزایش وام خرید در نهایت منجر به افزایش توان‌مندی خانوار نشده و تضمینی هم وجود ندارد که منجر به افزایش تولید مسکن و محصول نهایی شود.

دولت برای جلوگیری از این مشکل می‌تواند ترکیبی از وام ساخت و وام خرید را در دستور کار قرار دهد. می‌توان با تخصیص تسهیلات مسکن به سازندگان مسکن با نظارت دولت، زمینه تولید و عرضه واحد‌های مسکونی را ایجاد کرد با این تفاوت که سازندگان در هنگام فروش و عرضه واحدهای مسکونی و همکاری بانک‌های عامل اقدام به فروش اقساطی وام ساخت کنند و وام در اختیار خریدار مسکن قرار گیرد. در حقیقت این‌گونه تسهیلات در هنگام ساخت و تولید مسکن کارکردی وام ساخت را دارد و منجر به افزایش تولید می‌شود و در هنگام خرید برای خریدار تبدیل به وام خرید می‌شود و کاهش قیمت مسکن برای خریدار را به دنبال دارد. تنها باید توجه داشت دولت زمینه تخصیص وام را برای کسانی فراهم کند متقاضی مصرفی در بازار مسکن هستند. بدین ترتیب تقاضای سرمایه‌ای معطوف به این‌گونه تسهیلات نخواهد بود.

منبع: عیار آنلاین

;

;