سرآغازی برای صدور صلاحیت بهره برداری و نگهداری ساختمان‌ها

در اجرای آن بخش از قانون نظام مهندسـی و کنترل ساختمان و آئین نامه اجرائـی آن که مربوط به تشخیص صلاحیت (حرفه ای) ، حدود آن و ظرفیت اشتغال دارندگان پروانه اشتغال به کار مهندسـی است تاکنون فقط در خصوص صلاحیت حرفه ای طراحی، نظارت، اجرا، اقدامات لازم ازسوی مرجع صدور پروانه اشتغال بکار مهندسی صورت پذیرفته و در خصوص بقیه صلاحیت های حرفه ای مندرج در ماده ۴ آئین نامه اجرائـی قانون فوق الذکر منجمله صلاحیت حرفه ای بهره برداری و نگهداری ساختمان ها اقدامی صورت نگرفته است .

با
توجه به اینکه بهره برداری و نگهداری ساختمان ها و اصول و قواعد فنی و حقوقی قابل
احصاء آن میتواند با وظایف و مسئولیت های ” مدیر ساختمان ” که شرح آنها
در قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن درج گردیده ارتباط موضوعی داشته
باشد وبا فرض اینکه مدیر یا مدیران انتخابی برای اداره امورساختمان های احداثی به صورت بلوکها ، مجتمـع های آپارتمانـی با
تعداد واحـد آپارتمان زیاد بدلیل پیچیدگـی
کار اداره امـور اینگونه ساختمان ها میبایست دارای صلاحیت حرفه ای باشند وبا
درنظرگرفتن اینکه اشخاصی که درحال حاضربه استناد قانون تملک آپارتمان ها به عنوان مدیر یا مدیران ساختمان عهده دار اداره
امـور ساختمان های بزرگ می باشند عموما” فاقد صلاحیت حرفه ای در زمینه بهره
برداری ونگهداری ساختمان ها بشرح قانون نظام مهندسی وکنترل ساختمان و آئین نامه
اجرائی آن هستند لذا در این نوشتـه سعی شده است ضمن بررسی متون : ۱- قانون تملک
آپارتمان ها وآئین نامه اجرائی آن و ۲- قانون نظام مهندسی وکنترل ساختمان وآئین
نامه اجرائی آن در دو بخش مجزی ، کمبودهای احتمالی آنها شناسائی شده و بمنظور
ارتقاء اثر بخشی این دو قانون و آئین نامه
های اجرائی آنها پیشنهاد اصلاحی برای آنها ارائه شود .

بخش اول : قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه
اجرائی آن

بدنبال
تغییرات صورت گرفته در عرصه ساخت وساز بناها در سنوات قبل و با شروع احداث
ساختمانها بصورت بلوکها ، مجتمع های آپارتمانی از اوایل دهه ۴۰ و وجـود خلاء در
زمینه چگونگـی مالکیت ، حفظ و نگاهـداری این گونه ساختمانها ، قانون تملک آپارتمان ها
درسال ۱۳۴۳تصویب و ابلاغ گردید. به موجب مفاد ماده ۱ قانون فوق، مالکیت درآپارتمانهای مختلف ومحل های پیشه
وسکنای یک ساختمان به دوشکل : ۱- مالکیت قسمتهای اختصاصی و ۲- مالکیت قسمتهای
مشترک تقسیم و شناخته شده اند آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمان ها پس از گذشت ۳ سال از زمان تصویب قانون مذکور در
سال ۱۳۴۶ تدوین گردید .

قانون
تملک آپارتمان ها وآئین نامه اجرائی آن بعنوان تنها مرجع تعیین وتبیین قسمت های
مختلف ساختمان مجتمع های آپارتمانی و نوع مالکیت و حقوق و تعهدات و سهم هریک از
مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک و همچنین چگونگی اداره امور
ساختمان مجتمع های آپارتمانی است که در
شهرها احداث شده اند ویا اینکه در حال حاضر و با روندی رو به گسترش درحال احداث می
باشند . موضوعاتی که در این قانون و آئین نامه اجرائی آن بدانها اشاره شده است بقرار زیر میباشد :

‫

– انواع مالکیت و
تعریف و تشریح قسمت های اختصاصی و قسمت های مشترک ساختمان

‫– چگونگی تعیین حقوق و
تعهدات و سهم هریک ازمالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک

‫– تصریح اینکه حقوق هر
مالک درقسمت های اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیرقابل تفکیک است

‫– چگونگی اداره امور
ساختمان

–
انتخاب مدیر یا مدیران برای ساختمان

بی تردید چگونگی اداره امور ساختمان از مهمترین
و اساسی ترین موضوعات مربوط به ساختمان مجتمع های آپارتمانی است که دربخش دوم آئین
نامه اجرائی قانون تملک آپارتمان ها به آن پرداخته شده است . در ماده ۸ قانون تملک
آپارتمان ها و ماده ۷ آئین نامه اجرائـی آن مقرر شده است که در هر ساختمان که
مشمول مقررات این قانون می باشد در صورتیکه
عده مالکین بیش از ۳ نفر باشد مجمع عمومی مالکین (با رعایت قانون) تشکیل شود. مجمع
عمومی مالکین مکلفند در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع را تعیین وسپس در همان
جلسه مدیر یا مدیرانی را از بین خود یا از اشخاص خارج برای اداره امور ساختمان
انتخاب نمایند . روش معمول در اجرای این
مواد قانون بدینگونه است که در ساختمان های با تعداد آپارتمان کم و محدود ، مالکین
با تشکیل مجمـع عمومی مالکین ، یکی از مالکین قسمت های اختصاصـی را به عنوان مدیـر
ساختمان انتخاب میکنند تا عهده دار
انجام وظایف مدیر ساختمان شود و در ساختمان های با تعداد آپارتمان زیاد ، در صورت
عدم توافق بر انتخاب یکی ازمالکین قسمت های اختصاصی ، مدیر و یا مدیرانی را از
خارج انتخاب میکنند . در ساختمانهایی که تعداد دستگاه آپارتمان آنها کم ومحدود(مثلا”کمتر
از۲۵ دستگاه آپارتمان) است اداره امورساختمان ساده تر میباشد. با افزایش تعداد دستگاه آپارتمان دریک
مجتمع آپارتمانی، اداره امورساختمان پیچیده وتوام با مشکلات فراوان میشود. بخشی
ازمشکلات موجود در اداره امور ساختمان اینگونه مجتمع های آپارتمانی مربوط به نقص
و کاستی قانون وآئین نامه اجرائی آن بوده وبخشی
نیزمربوط به عدم رعایت حقوق همسایگی توسط مالکان است .

قانون
تملک آپارتمان ها وآئین نامه آجرائی آن هیچگونه شرایطـی را برای کسی که به عنوان
مدیر یا مدیران ساختمان انتخاب میشوند تعیین ننموده است . این امر شاید در ساختمان های با
تعداد آپارتمان کم و محـدود مسئله چندان مهمی نباشد لیکن در ساختمان های با تعداد
آپارتمان زیاد که اداره آنها پیچیده تر است موضـوع تفاوت داشته و لازم است مدیر
ویا مدیران انتخابی برای اینگونه مجتمع های آپارتمانی دارای صلاحیت علمـی و تخصصی
برای اداره امورساختمان بویژه اداره امورقسمتهای مشترک وبهره برداری و نگهداری از آن
را که ازسوی مرجع ذیصلاح صادر شده باشد داشته باشند .

بخش
دوم : قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و آئین نامه اجرائی آن

قانونگذاری در خصوص استفاده از خدمات مهندسی در
ساخت و سازها درکشور ایران دارای سابقه چندین ده ساله است . بی گمان قانون نظام
مهندسی وکنترل ساختمان(مصوب سال ۱۳۷۴)که درماده ۱ آن گفته شده است : ” نظام مهندسی و کنترل ساختمان عبارت از
مجموعه قانون ، مقررات ، آئین نامه ها ، استانداردها و تشکل های مهندسی ، حرفه ای
و صنفی که در جهت رسیدن به اهداف منظور در این قانون تدوین و به مورد اجراء
گذاشته می شود” جامع ترین قانونی است
که دراین ارتباط تصویب وابلاغ شده است . به
استناد ماده ۴ قانون فوق الذکر مقرر شده است که از تاریخی که وزارت مسکن و شهرسازی
(وزارت راه وشهرسازی) با کسب نظر از وزارت کشور در هر محل حسب مورد اعلام نمایـد ، اشتغال اشخاص
حقیقی و حقوقی به آن دسته از امور فنـی در بخش های ساختمان و شهرسازی که توسط وزارت
یاد شده تعیین میشود مستلزم داشتن صلاحیت حرفه ای است همچنین در ماده ۳۳ این قانون تصریح شده است که مقررات
ملی ساختمان مجموع اصول و قواعد فنی و آئین نامه کنترل اجرای آن ها است که پس از
تصویب و ابلاغ ، رعایت آنها در طراحی ، محاسبه ، اجرا ، بهره برداری و نگهداری از
ساختمان ها به منظور اطمینان از ایمنی ، بهداشت ، بهره دهی مناسب ، آسایش و صرفه
اقتصادی ضروری است.

بی تردید همگان بر این موضوع متفق القول
هستند که درکنار اصول و قواعد فنی لازم الرعایـه ( مقررات ملی ساختمان )وجود اشخاص
دارای صلاحیت بمنظور اجرای اصول و قواعد فنی مذکور ضروری میباشد بهمین لحاظ
قانونگذار ضمن توجه به آن ، اشتغال اشخاص حقیقی یا حقوقی فاقد صلاحیت حرفه ای را
در برخی از امور فنی در بخش های ساختمان و شهرسازی منع و بصراحت در
ماده ۲ آئین نامه اجرائی قانون ، داشتن مدرک صلاحیت حرفه ای برای اشتغال اشخاص
حقیقی وحقوقی برای امور طراحی ، محاسبه ، نظارت ، اجرا وسایرخدمات فنی در بخش های
ساختمان را ضروری اعلام نموده است .

هر چند در ماده ۲ آئین نامه اجرائـی قانون
بطور آشکار امور طراحی ، محاسبه ، نظارت ، اجرا
بعنوان مصادیق خدمات مهندسی قلمداد وبطور مشخص اسمی از بهره برداری و نگهـداری
ساختمان ها بعنوان خدمات مهندسی برده نشده است لیکن درماده ۴ آئین نامه اجرائی
قانون مقرر شده است که دارندگان مدرک تحصیلـی کارشناس و
بالاتر در هر یک از رشته های اصلی یا
مرتبط میتوانند از طریق تقاضای صدور پروانه اشتغال به کار مهندسـی باتوجه به مدارک
تحصیلی وسوابق کار وتجربه دریک یا چند زمینه خدمات مهندسی از طریق طراحی، محاسبه، نظارت
، اجرا ، بهره برداری ، نگهداری ،کنترل و بازرسی آزمایشگاهی ، مدیریت ساخت وتولید،
نصب ، آموزش و تحقیق درخواست تشخیـص صلاحیت نماینـد . مفاد ماده ۴ آئین نامه
اجرائـی قانون حکایت از آن دارد که در بخش های ساختمان و شهرسازی صلاحیت های حرفه
ای زیادی وجود دارد که تاکنون حدود و ظرفیت اشتغال آنها برای اشخاصی واجدشرایط تعیین و زمینه های
صدورآنها فراهم نشده است. ازانواع صلاحیت های(حرفه ای) نام برده شده تاکنون فقط حدود وظرفیت اشتغال صلاحیت
های حرفه ای مربوط به امور طراحی ، نظارت ، اجرا درآئین نامه اجرائی قانون تعیین و در پروانه های
اشتغال به کار مهندسی که در ۴ درجه پایه( ۳
) ، پایه( ۲ ) ، پایه( ۱ ) و ارشـد صادر میشوند درج شده است لیکن در خصوص سایر انواع
صلاحیت های حرفه ای بعلت آماده نبودن زمینه های صدورصلاحیت حرفه ای اقدامی صورت
نگرفته است . بنابراین لازم است مرجع ذیصلاح صدور پروانه اشتغال به کار مهندسی ضمن تعییـن حدود و ظرفیت اشتغال اینگونه صلاحیت های حرفـه ای فضـای جدیدی را برای نیروی
کار مهندسی فراهم آورد .

سخن
آخر

تعیین و تعریف انواع مالکیت به همراه مشخص کردن قسمت های اختصاصی و قسمت های مشترک
یک ساختمان که شامـل تعدادی آپارتمان است و نیز تبیین و تشریح حقـوق و تعهـدات و سهـم هر یک از مالکان قسمت
های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک و همچنین چگونگـی اداره امـور ساختمان های
احداثی بصورت مجتمع های آپارتمانی از
اهداف اصلی قانونگذار در تصویب وابلاغ قانون تملک آپارتمان ها بوده است .

همچنین
قانونگذاردر بند ۷ماده ۲ قانون نظام مهندسی وکنترل ساختمان ، وضع مقررات ملـی
ساختمان به منظوراطمینان از ایمنی ، بهداشت ، بهره دهی مناسب ، آسایش و صرفه
اقتصادی و اجراء وکنترل آن در جهت حمایت از مردم به عنوان بهره برداران از ساختمان
ها و فضاهای شهری و ابنیه و مستحدثات عمومی و حفظ و افزایش بهره وری منابع مواد و انرژی
و سرمایه های ملی را یکی از هدف های قانون مذکور اعلام مینماید .

با توجه به گذشت زمان وگسترش روزافزون ساختمان
سازی بصورت بلوکها ومجتمع های آپارتمانی با تعداد
واحد آپارتمان بالا و بـروز مشکلات
فراوان در چگونگی اداره اموراینگونه ساختمان ها ، لـزوم بازنگری در قانون تملک
آپارتمان ها و آئین نامه اجرائـی آن در راستای بهره گیری از افراد متخصص و دارای
صلاحیت حرفه ای بویژه
در اداره امور قسمتهای مشترک ساختمان ها که بی شک درتامین ایمنی ، بهره دهی ، آسایش
و افزایش بهره
وری تاثیر بسزائی خواهد داشت ضروری میباشد بهمین لحاظ با در نظرگرفتن موارد عنوان شده بالا
و درجهت
حل مشکلات موجود در اداره امور ساختمان هایی که بصورت مجتمع آپارتمانی با تعداد
زیادی آپارتمان با
هر نوع استفاده اعم از مسکونی تجاری اداری احداث شده ویا احداث میشوند وهمچنین فراهم نمودن زمینه اشتغال
بکار بخشی از نیروی کار مهندسان که موجب تحقق اهداف مندرج ماده۲ قانون نظام مهندسی
وکنترل ساختمان را برآورده میسازد پیشنهاد میگردد:

۱- یک تبصره به شرح پیوست به ماده ۸ آئین نامه
اجرائی قانون تملک آپارتمان ها الحاق ( اضافه ) شود تا سرآغازی برای اصلاح جدول
طبقه بندی صلاحیت برای هر یک از گروههای ساختمان موضوع ماده ۱۲ آئین نامه اجرائی قانون نظام مهندسی وکنترل
ساختمان باشد .

۲-
با اصلاح جدول طبقه بندی صلاحیت برای هریک ازگروههای ساختمان بشرح جدول پیشنهادی
پیوست فرآیند صـدور صلاحیت حرفه ای بهـره برداری و نگهداری ساختمان برای دارندگان
پروانـه اشتغـال بکار مهندسی شروع گردد .

امید
است نوشته های بالا و پیشنهادات ارائه شده قدمی در جهت پیشبرد اهداف مورد نظر از تصویب قانون تملک آپارتمان ها و
قانون نظام مهندسی وکنترل ساختمان باشد .

پیشنهادات
:

۱-
تبصره ای بشرح زیر به ماده۷آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها الحاق
(اضافه) شود :

تبصره (پیشنهادی) : در ساختمانهایی که تعداد طبقات آپارتمانی آنها
بیش از ۱۰ طبقه ارتفاع از روی زمین یا بیش

از۵۰۰۰ مترمربع و تعداد واحدهای آپارتمان آن بیش از ۵۰
واحد باشد مدیر یا مدیران انتخابی برای اداره امـور

قسمتـهای مشترک ساختمان باید دارای پروانه اشتغال بکار با صلاحیت بهره
برداری و نگهداری بشرح آئین نامه

اجرائی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان (مصوب
۱۳۷۴) باشند .

۲-
جـدول طبقه بندی صلاحیـت برای هر یک از گروههای ساختمان (موضوع ماده ۱۲ آئین نامه اجرائی قانون نظام مهندسی وکنترل ساختمان) بشرح
زیراصلاح وستونی تحت عنوان”بهره برداری

و
نگهداری ساختمان توسط” به آن الحاق (اضافه) شود :