گریز تقاضا از مسکن نوساز
برخورد متفاوت سمت عرضه در بازار معاملات آپارتمانهای «نوساز» و «میانسال»، با رمزگشایی از معادله «نحوه تخفیف در قیمت فروش» قابل تشخیص شد.
در تهران حجم خرید آپارتمانهای «نوساز» تحت تاثیر سه پارامتر «تقاضاگریز» در این قسمت از بازار ملک، کاهش پیدا کرده و در مقابل، سهم واحدهای 6 تا 10 سال ساخت از کل معاملات، نسبت به سال گذشته همین موقع، افزایش یافته است. مهمترین عامل افت فروش نوسازها، پافشاری فروشندههای این قسمت از بازار ملک بر قیمت «پیشنهادی» و در مقابل، امکان چانهزنی راحت خریداران در قسمت دیگر بازار است. سال گذشته همین موقع، به رغم رکود در معاملات مسکن، 54 درصد خرید و فروشهای ملکی، به واحدهای کلیدنخورده و حداکثر 5 سال ساخت اختصاص داشت؛ اما در حال حاضر، مالکان این آپارتمانها با «عدم انعطاف در قیمت پیشنهادی» و «انتظار پوچ برای نوسانی شدن قیمتها»، عملا به جای آنکه سهم خود را از بازار افزایش دهند، باعث انتقال تقاضای مصرفی به منطقه دیگری از بازار شدهاند. مساحت واحدهای تازهساز کمترین مطابقت را با توان مالی خریداران دارد. هماکنون هدف مشترک خریدار و فروشنده در بازار واحدهای میانسال، باعث اعمال «تخفیف» متوسط 10 درصدی در فاصله تبدیل قیمت «توافق اولیه» به قیمت «قطعی» در پای میز معامله میشود.
سمت عرضه در بازار کنونی معاملات مسکن برحسب سنبنای آپارتمان مورد فروش، دو رفتار کاملا متفاوت در برابر خریدار از خود به نمایش گذاشته و سبب تغییر در معادله «تخفیف» در این بازار شده است. فروشندههای ملک تحت تاثیر شرایط گذار –پایان رکود مسکن و آستانه انتقال از پیش رونق به رونق- و متناسب با توقع خود از وضعیت حال و آینده بازار مسکن، در حال حاضر به گونهای دست به تعیین قیمتهای پیشنهادی و قطعی میزنند که طیف «نوساز»ها عملا به منطقه تقاضاگریز بازار تبدیل شده و در مقابل، آپارتمانهای «میانسال» در بهترین ناحیه جذب تقاضای مصرفی قرار گرفته است.
تحقیقات نشان میدهد، در بازار آپارتمانهای نوسازها –واحدهای کمتر از 5 سال ساخت- سه مولفه مغایر خواسته خریداران حاکم شده است که مهمترین آن، عدم انعطاف کافی برای «تخفیف قیمتی» و همچنین «مساحت بالای واحدها» به اضافه «انتظار پوچ فروشندهها برای افزایش محسوس قیمت» است. آمارهای رسمی، اثر منفی این مولفهها را تایید میکند طوری که در حال حاضر حجم فروش واحدهای نوساز نسبت به سال گذشته کاهش پیدا کند طوری که سهم نوسازها از کل معاملات خرید مسکن نسبت به سال گذشته همین موقع با 2 واحد درصد کاهش به 52 درصد رسیده است.
با این حال، منافع مشترک خریدار و فروشنده در بازار معاملات آپارتمانهای 6 تا 10 سال ساخت –واحدهای میانسال- باعث شده علاوه بر تبدیل کاهشی قیمت «پیشنهادی» به قیمت «اولیه توافقی» در این نوع معاملات، قیمت «قطعی» نیز با 10 درصد تخفیف مضاعف نسبت به قیمت توافق شده، تعیین و مبنای تنظیم مبایعهنامه قرار بگیرد. آنچه باعث شکنندگی قیمت در بازار آپارتمانهای میانسال شده، قصد فروشندهها برای تبدیل به احسن ملک خود و بهرهبرداری سریع از شرایط مساعد بازار مسکن است که به این ترتیب، خریدار و فروشنده در این قسمت از بازار، به نوعی، هممسیر هستند. در حال حاضر سهم «میانسال»ها از حجم معاملات فروش آپارتمان در تهران، 2 واحد درصد افزایش یافته و به 16 درصد رسیده است.
