راه‌اندازی لیزینگ مسکن مشکل تامین مالی این بخش را حل می کند؟
با گذشت هشت سال از تکلیف قانونی تعیین شده برای راه‌اندازی لیزینگ در بازار مسکن، سیاستگذار پولی کشور شروط توافق اولیه برای صدور مجوز آغاز به‌کار این نهاد مالی را اعلام کرد.
با گذشت هشت سال از
تکلیف قانونی تعیین شده برای راه‌اندازی لیزینگ در بازار مسکن، سیاستگذار پولی
کشور شروط توافق اولیه برای صدور مجوز آغاز به‌کار این نهاد مالی را اعلام کرد. در
قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب سال ۸۷، راه‌اندازی لیزینگ مسکن
به عنوان یکی از نهادهای تامین مالی در این بخش مورد تاکید قرار گرفته است.
بانک مرکزی که
طی سال‌های اخیر به دلایلی از جمله کمبود منابع بانکی برای تسهیلات‌دهی به شرکت‌های
لیزینگ، راه‌اندازی این نهاد مالی در بازار مسکن را مسکوت گذاشته بود، چندی پیش
اعلام کرد اولین گام برای راه‌اندازی این بازار منوط به استفاده شرکت‌های لیزینگ
از منابع داخلی خود برای تسهیلات دهی به متقاضیان است. این در حالی است که بنا به
اعتقاد سیاستگذار پولی کشور هم‌اکنون بانک‌ها از منابع کافی برای اعطای تسهیلات
گران‌قیمت در قالب لیزینگ به متقاضیان برخوردار نیستند و چنانچه این شرکت‌ها تمایل
به ورود به حوزه تامین مالی مسکن داشته باشند باید از منابع داخلی خودشان استفاده
کنند.
این در حالی است که مسوولان شرکت‌های
لیزینگ هم پیش از این از پذیرش شرط اولیه بانک مرکزی برای ورود به حوزه مسکن خبر
داده بودند با این حال برخی کارشناسان معتقدند راه‌اندازی لیزینگ مسکن هنوز هم با
اما و اگرهایی مواجه است که باید به دقت مورد بررسی و ارزیابی قرار بگیرند.
حمید تهرانفر: شرکت‌های لیزینگ از جمله شرکت‌هایی هستند که
موجودی سرمایه آن یا از محل آورده‌های سرمایه‌گذاران تامین می‌شود یا از مسیر اخذ
تسهیلات بانکی. جنس هر دو نوع منابع به‌طور کل متفاوت از نوع تجهیز منابع در نظام
بانکی است. منابع شرکت لیزینگ از جنس وجوه در اختیار است و منابع بانکی در شکل
قرض. بنابراین وقتی جنس تجهیز یکی نیست فرمول نظارتی هم نمی‌تواند یکسان باشد.
اما در اقتصاد ایران به این دو نهاد
متفاوت به یک چشم نگاه می‌شود به گونه‌ای که هر حکم و مقرره بانک‌ها صادر شده برای
بانک‌ها به لیزینگ‌ها نیز تسری یافته است. انتخاب روش یکسان در مواجهه نظارتی با
این دو موجب تحدید و در ادامه متروکه شدن این صنعت می‌شود. در نهادی که سپرده
گذاری وجود ندارد نمی‌توان برای نرخ سود آن سقف گذاشت یا در مقام مقررات‌گذاری
حیات آن را به مخاطره اندازد. لیزینگ و انواع آن به‌دلیل چنین نگاهی عقب مانده است
برای مثال در اواخر دهه هشتاد و پس از التهابات بازار مسکن، تصمیم بر توقف فعالیت
بانک‌ها در وام دهی به سمت تقاضا گرفته شد. در آن مقطع هدف هدایت منابع بانکی به
سوی ساخت مسکن بود تا جوابگوی تقاضا در بازار باشد.
این تصمیم اگرچه از منظر زمانی برای نظام
بانکی قابل دفاع به نظر می‌رسید، اما تعمیم آن به لیزینگ‌ها جای اما و اگر داشت.
در واقع منطق واحد و رفتار یکسان مقام ناظر موجب شد لیزینگ‌ها هم همانند بانک‌ها
از حضور در این عرصه منع شوند. غافل از آنکه مسکن برای لیزینگ‌ها در ذات خود یک
عنصر محدودکننده دارد. تقاضاهایی که از مسیر لیزینگ به‌دنبال تهیه مسکن هستند،
عموما گروه‌های درآمد متوسط رو به پایین به لحاظ درآمدی هستند.محدود بودن توان این
گروه در پرداخت اقساط مانع از آن است که شرکت‌های لیزینگ در بخش تقاضای لوکس یا
سودگرانه بتوانند نقش ایفا کنند.
اما سیاست‌گذاری در دوره‌ای به‌دلیل هراس
از نوسان قیمت و تصمیم بر کنترل آن در بخش مسکن، سیاست تحدید تقاضا را به‌طور مطلق
اجرا کرد. لیزینگ‌ها نیز در آن مقطع در سایه این سیاست کنار گذاشته شدند. البته در
دوره کنونی این نگاه خود را به شکل دیگری نمایان کرده است. اگر در آن دوره کنترل
قیمت در بازار مانع فعالیت لیزینگ شد، در این دوره اصرار بر کاهش نرخ سود به مثابه
سرعت گیری در برابر این صنعت مالی است.
چسبندگی نرخ سود با وجود کاهش نرخ تورم
برخی اعضای شورای پول و اعتبار را بر آن داشته که هم و غم خود را بر کاهش این
متغیر متمرکز کنند. با این استدلال، نگاه به لیزینگ‌ها نیز همانند بانک‌ها است
درحالی‌که به‌دلیل تفاوت در ماهیت تجهیز منابع اساسا نباید برای نرخ سود لیزینگ
محدودیت گذاشت و اجازه داد در بستر بازار به داد و ستد مالی بپردازند. اما دغدغه
نرخ سود چنین اجازه‌ای را نمی‌دهد و در نهایت وقتی نرخ سود برای لیزینگ‌ها صرفه نداشته
باشد انگیزه حضور و توسعه نیز معنا پیدا نمی‌کند. بنابراین قبل از آنکه بحث بر سر
صدور مجوز فعالیت باشد باید به تغییر نگاه و عادت‌ها توجه کرد. اگر در بستر کنونی
برای لیزینگ‌ها مجوز صادر شود نتیجه‌ای ندارد، مجوز در وضعیت فعلی همانند کاشت بذر
در شوره زار است. رشد و تحرک لیزینگ‌ها نیازمند مقررات مستقل و حضور متفاوت مقام
ناظر است.مقام ناظر نباید و نمی‌تواند نوع نظارت و مقررات گذاری بر بانک‌ها را به
لیزینگ‌ها تسری دهد. اگر به این تغییر نگاه تن داده شود می‌توان به
تغییر معادلات در صنعت لیزینگ امید بست اما اگر در بر همین پاشنه بچرخد وضعیت همان
است که بود.
مصطفی ازگلی: یک نکته که به نظر می‌رسد باید مورد توجه
سیاستگذاران پولی و بانکی کشور قرار گیرد این است که برخلاف سایر کشورها که نظام
پرداخت تسهیلات مسکن متنوعی دارند در کشور ما عمدتا به‌دلیل محدودیت منابع بانک‌ها،
امکان پوشش تمامی تقاضاهای خرید مسکن وجود ندارد به همین دلیل سعی شده است تا
منابع محدود بانک‌ها برای حمایت اقشار میان درآمدی رو‌به پایین که به تنهایی امکان
خرید مسکن را ندارند هدایت شود.
بنابراین با نگاهی به توانایی این قشر
درآمدی شرایطی را برای خانه‌دار شدن آنها تدوین کرده‌اند. ضمن آنکه تجربه نشان
داده است ورود این بخش از تقاضای خرید مسکن منجر به ایجاد رونق غیرتورمی در حوزه
بازار املاک شده است، چون هم تقاضای این بخش مصرفی است و هم آنکه براساس یک رژیم
پس‌انداز (به معنی ذخیره بخشی از نقدینگی از سوی متقاضی و تزریق بخش دیگری از
نقدینگی از سوی منابع بانکی است تا از این طریق متقاضی با استفاده از اهرم تسهیلات
بانکی و پس‌انداز گذشته برای خرید خانه اقدام کند) اتفاق افتاده است. مطابق با دیدگاه
کارشناسان نظام پولی و بانکی کشور هیچ‌گاه تقاضای مصرفی واقعی موجب بروز تورم نمی‌شود
و تورم در بخش مسکن فقط از جانب تقاضای سرمایه‌ای ایجاد خواهد شد.
از این رو برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن که
برای تجهیز متقاضیان مصرفی متوسط رو به بالا طراحی شده است، این نگرانی وجود دارد
که متقاضیان خرید مسکن با نگاه سرمایه‌ای وارد این بخش شوند. اما در صورتی که
لیزینگ مسکن همراه با ایجاد برخی محدودیت‌ها در نرخ سود و سقف رقم تسهیلات باشد
امکان حمایت از اقشار میان درآمدی برای ورود به بخش مسکن فراهم می‌شود. به‌ویژه
آنکه طیف متقاضیان مصرفی که در این بخش قرار می‌گیرند چندان اندک نیست و در صورت حمایت
هر دو بخش می‌توان امیدوار بود رونق بخش مسکن تسریع شود.
بنابراین کلید راه‌اندازی لیزینگ مسکن در
مرحله اول نهایی کردن دستورالعمل لیزینگ مسکن از سوی بانک مرکزی و ابلاغ آن برای
ورود شرکت‌های لیزینگ به بخش مسکن است. در مرحله بعدی نیز نهاد سیاستگذار این بخش
می‌تواند به بانک مسکن به عنوان بانک تخصصی این حوزه مجوز ورود به لیزینگ مسکن را
صادر کند، چون در حال حاضر بانک مسکن فقط امکان حمایت از متقاضیان خرید خانه‌های کمتر
از ۳۰۰ میلیون تومان را دارد و با محدود کردن منابع قابل تخصیص به این حوزه مسیر
مشخصی را پیش روی بانک مسکن قرار دهد.
محمد حسن مرادی: واقعیت دارد که لیزینگ سودی بالاتر از سایر
تسهیلات به‌خصوص تسهیلات بانکی دارد، ولی از سوی دیگر با توجه به محدودیت منابع بانکی
که عملا باید در خدمت تامین مسکن گروه‌های با درآمد پایین‌تر یا اقشار متوسط جامعه
قرار بگیرد، لیزینگ مسکن و تسهیلات ناشی از آن با پوشش سقف بالاتری از تسهیلات،
کارآیی خاص خود برای تامین مالی بخشی از بازار مسکن را دارد که متقاضیان آن گروه‌های
بالاتر درآمدی با توان بازپرداخت اصل و سود بیشتری از مبلغ تسهیلات را تشکیل می‌دهند.
این در حالی است که این پوشش اساسا از
کارآیی تسهیلات بانکی خارج است و در واقع لیزینگ مسکن کارآیی خاص خود را دارد که
تسهیلات بانکی فاقد این کارآیی است. به این ترتیب در شرایطی که هم‌اکنون افزایش
سقف تسهیلات بانکی برای خرید و ساخت مسکن دهک‌های درآمدی متوسط جامعه عملیاتی شده
است، راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن می‌تواند مکملی برای پوشش‌دهی نیازهای موجود
بخش مسکن به‌منظور تامین مالی محسوب شود. به این ترتیب، بانک مسکن هم برای راه‌اندازی
بازار لیزینگ طی دو سال گذشته درخواست‌هایی به بانک مرکزی ارائه کرد تا با چاره‌اندیشی
برای حل یکسری محدودیت‌ها که شرکت‌های لیزینگ برای فعالیت در عرصه تامین مالی بخش
مسکن با آن مواجه بودند، بتواند از توان این نهاد مالی برای تقویت قدرت خرید در
بازار مسکن و کمک به تسریع رونق بخش مسکن استفاده کند.
این در حالی است که مطابق با تاکیدهای
موجود قانونی از جمله تکلیف تعیین شده در ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید
و عرضه مسکن، که پیش‌بینی و تکلیف شده بود لیزینگ‌ها در حوزه مسکن هم فعال شوند؛
از زمان تصویب این قانون در سال ۸۷ تاکنون این موضوع عملیاتی و اجرایی نشده است.
علت عمده عدم اجرای این قانون هم در نهایت به محدودیت‌هایی برمی‌گردد که بانک
مرکزی طی سال‌های گذشته برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن همواره بر آن تاکید می‌کرد.
طی دو سال اخیر خواسته بانک مسکن از بانک مرکزی دراین‌باره بیشتر به راه‌اندازی
نهاد لیزینگ مسکن به‌عنوان نهادی کمکی ارائه تسهیلات و تامین مالی معطوف شد. این
در حالی است که هم‌اکنون بانک مرکزی توافق برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن را منوط به
استفاده این شرکت‌ها از منابع داخلی خودشان کرده است، چرا که اگر قرار باشد شرکت‌های
لیزینگ هم برای تامین مالی بخش مسکن از تسهیلات بانکی استفاده کنند، عملا دیگر
کمکی به بازار مسکن و بانک‌ها صورت نگرفته است. بنابراین اینکه بانک مرکزی یکی از
شروط خود برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن را به تامین منابع از سوی خود شرکت‌های
لیزینگ منوط کرده است به نظر شرط درست و اصولی با توجه به شرایط فعلی خواهد بود.
به این معنا که اگر قرار باشد شرکت‌های
لیزینگ هم برای تامین منابع مورد نیاز خود به تسهیلات بانکی متوسل شوند جز اینکه
همان تسهیلات محدود با نرخ سود بالاتر و اقساط بیشتر به متقاضیان پرداخت شود اثر
دیگری به شبکه بانکی و متقاضیان واقعی نخواهد رسید. اما در صورتی که این شرکت‌ها
به صورت مستقل و با تکیه بر منابع داخلی خودشان فعالیت کنند می‌توانند کمک بسیار
موثری برای بازار مسکن باشند؛ در غیر این‌صورت اثرات مخربی هم بر جا خواهند گذاشت.
بررسی‌ها در زمینه روش‌های نوین تامین
مالی در کشورهای دنیا نشان می‌دهد در اغلب کشورهای پیشرفته تامین مالی بخش مسکن
بیش از آنکه متکی بر هر نهاد و ابزار دیگری باشد، از طریق بازار سرمایه انجام می‌شود.
در این میان سهم بازار بدهی از تامین مالی در بخش مسکن هم سهم قابل توجه و مهمی
است و به همین خاطر است که این ابزارها از وزنه قابل‌توجهی برای تامین مالی مسکن اقشار
مختلف جامعه در این کشورها برخوردار است.
