سنجش عملكرد نسبي بخش مسكن

معمولاشاخص هايي براي ارزيابي عملکرد بخش مسکن مورد استفاده قرار مي گيرد که مهم ترين آن قدرت خريد مسکن خانوارها، سهم هزينه مسکن در بودجه خانوار و ساير شاخص هاي طرف عرضه و تقاضاي مسکن است.

بر اساس اطلاعات موجود قدرت خريد خانوارهاي ايراني بسيار ضعيف است به
طوري که شاخص ارزش مسکن به درآمد خانوار 5/ 21 است. يعني خانوارهاي ايراني با درآمد
5/ 21 سال خود واحد مسکوني 75 متري مي توانند خريداري کنند و ايران از اين نظر از
ميان 120 کشور در رتبه ضعيف ترين قدرت خريد مسکن قرار مي گيرد و در رتبه 13 قرار
دارد.
بي شک وضعيت بد شاخص مذکور مي تواند ناشي از قيمت نسبي بالاي مسکن،
پايين بودن سطح درآمد سرانه يا ترکيبي از دو مولفه ياد شده باشد. اگر عملکرد بخش
مسکن به طور نسبي مشابه ساير بخش هاي اقتصادي باشد، بايد ايران به لحاظ درآمد
سرانه و شاخص ارزش مسکن به درآمد در رتبه تقريبا يکسان در جهان قرار گيرد. رتبه
درآمد سرانه قدرت نسبي توان توليدي کشور در مقايسه با ساير کشورهاي جهان را نشان
مي دهد. رتبه درآمد سرانه ايران از ميان 173 كشور، در رده 96 قرار دارد. بنابراين
ايران از لحاظ درآمد سرانه تقريبا در رده مياني کشورها قرار دارد. پس ظرفيت و توان
توليدي در رده هاي مياني جدول رتبه بندي کشورها قرار دارد.
اگر عملکرد بخش مسکن از نظرگاه بهره وري، هزينه ها، موفقيت سياست
گذاران در کنترل بخش دست کم مشابه ساير بخش هاي اقتصادي باشد، انتظار مي رود شاخص قيمت
مسکن به درآمد خانوار نيز در ميان کشورها در رده هاي مياني باشد. ولي متاسفانه از
ميان 120 کشور ايران در رده سيزدهمين کشور که کمترين قدرت خريد مسکن را دارد قرار
گرفته است. پس عملکرد کلي بخش مسکن به مراتب پايين تر از متوسط عملکرد اقتصاد ملي
است. در مقام مقايسه شاخص قيمت مسکن به درآمد خانوارها در ميان کشورهاي مورد بررسي
بايد گفت؛ علت اصلي نامناسب بودن اين شاخص بالابودن قيمت مسکن به طور مطلق و نسبي
در جهان است و قدرت خريد مسکن خانوارهاي ايراني به عنوان سرپناه و کالاي ضروري و
استراتژيک به مراتب کمتر از ساير کشورها است در حالي که توان و ظرفيت توليدي کشور
در رده هاي مياني رتبه بندي کشورهاي جهان قرار دارد. مفاهيم مهمي در ابعاد شناخت و
دولت وجود دارد. يکم بر مبناي گزارش اخير دفتر برنامه ريزي اقتصاد مسکن مبني بر بحراني
بودن شاخص قدرت خريد مسکن در ايران، در ابعاد تشخيص مساله مشکلي وجود ندارد. دوم
اگر بحراني ترين مشکل بخش مسکن بالابودن سطح مطلق و سطح نسبي قيمت مسکن در ايران
در مقام مقايسه با ساير کشورهاي جهان است، جايگاه و نقش آن در سياست هاي اقتصاد
مسکن چيست؟ با توجه به اينکه ريشه تمامي مشکلات بخش مسکن همين موضوع است و به نوبه
خود اختلال گسترده اي در کل نظام اقتصاد کشور ايجاد مي کند چه تدابير و سياست هايي
در اين خصوص انديشيده شده است؟ رشد تکانه اي قيمت مسکن که زيان هاي گسترده اي بر
خانوارها، عامه توليدکنندگان مسکن، بخش هاي توليدي و خدماتي کشور و بازار سرمايه
وارد مي سازد، چه تدابير و سياست هاي خاص کوتاه مدت و بلندمدت در اين خصوص
انديشيده شده است؟ با توجه به بنيادي بودن مشکل فوق و تا عدم حل آن تصور موفقيت آميز
بودن سياست هاي اقتصاد مسکن غيرممکن است؛ چرا اولويت به ساير اهداف و برنامه هاي
اقتصاد مسکن داده مي شود. چرا افزايش قيمت مسکن و به تبع آن افزايش معاملات در
بازار مسکن که عمدتا از نوع دلالي و سفته بازي مسکن است از سوي سياست گذاران بخش
رونق تلقي مي شود و به جاي اينکه مطابق اصول قانون اساسي سياست گذاري ها براي
تامين سرپناه عامه مردم و به ويژه اقشار ضعيف و کم درآمد باشد، تلاش ها بر رونق به
مفهوم غيرعلمي آن معطوف مي شود؟ چرا نهادهاي سياست گذار هيچ گاه تلاشي براي ارائه
پاسخ علمي به سوالات کارشناسي و به کارگيري ايده ها و توصيه هاي نو به عمل نمي
آوردند و چرا برخلاف تجارب ناموفق در اين زمينه همچنان بر تداوم آن اصرار دارد؟