طرحی برای خانه دار کردن همه مردم

طرحی که با توجه به ناکارآمدی بانک ها برای پوشش قسمت قابل اعتنایی از نرخ مسکن به خصوص در شهر های بزرگ این پیشنهاد به نظر مثبت ارزیابی می شود و در واقع شاید بتوان گفت، در حال حاضر تنها راه خانه دار شدن اقشار ضعیف و متوسط جامعه لاست.

نگاهی به مبلغ وام های مسکن نشان می دهد ،وام های پرداختی بانک ها که سقف 45 میلیون تومان را پیش روی خود می بینند بر طبق گفته مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، حداکثر 20 درصد از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی را پوشش می‌دهد که البته میزان این پوشش در تهران حدودا 12درصد برآورد شده است.

این میزان پوشش وام برای خرید مسکن عملا به معنی این است که اراده ای برای اعطای وام به منظور خرید مسکن وجود ندارد. در این شرایط است که طرح شرکت های لیزینگ با عنوان «فروش اعتباری واحد مسکونی از طریق اختصاص تسهیلات لیزینگی تا 70 درصد قیمت مسکن» پیشنهاد قابل توجهی به نظر می رسد.

پیشنهادی اقوا کننده که می تواند بی خانه ها را به داشتن همیشگی سقفی بالای سر امیدوار کند.

از سوی دیگر، مشکل دیگری که بازار مسکن را تهدید می کند ، نبود متقاضی برای خرید مسکن به دلیل گرانی ها و ; ; ; مشکل افزایش حجم واحد های نوساز فروش نرفته است که دلیل آن کمبود تقاضای موثر بیان می شود .

;علت این کمبود تقاضا نیز عدم وجود توان مالی است که ; انتظار می رود با این طرح قسمتی از این مشکل حل شود.البته نمی توان ازنقش ; وجود بی اطمینانی در این بازار و افق مبهم قیمت ها و نوسانات زود گذری که بر این بازار سایه افکنده وخریداران را محتاط و ریسک گریز تر می کند، گذشت اما با این حال نبود قدرت خرید یکی از دلایل اصلی این اتفاق است.

چگونه می توان مسکن لیزینگی خرید؟

به این ترتیب، ; لیزینگ مسکن قرار است نقش اول را در پایان بخشی به انحصار بانک مسکن در پرداخت تسهیلات مسکن بازی کند.

در طرح پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی، شرکت های لیزینگ مسکن در فاز نخست می توانند 50 میلیون تومان در تامین مالی خرید مسکن سهم داشته باشند تا شاید رونق بار دیگر به بخش مسکن بازگردد.

وزارت راه و شهرسازی قصد دارد با اعمال روش های این چنینی زمینه بازگشت رونق به ساخت و ساز را فراهم سازد چه مردان اقتصادی کابینه معتقدند راه ایجاد رونق اقتصادی از بخش مسکن می گذرد. آخوندی هم بارها اعلام کرده است که برای ایجاد رونق در اقتصاد ابتدا باید رونق به بخش مسکن بازگردد.

صنعتی که بیش از 800 رسته شغلی را به خود وابسته کرده و سهم بالایی در اشتغالزایی و تولید ناخالص داخلی دارد، برای دولت یازدهم به کلید قفل رشد اقتصادی بدل شده است. در این راه راه اندازی لیزینگ مسکن اولین گام برای جذب نقدینگی و ایجاد رونق در این بخش برگزیده شده است.

در این طرح قرار است، ; شرکت های لیزینگ بخشی از نقدینگی مورد نیاز برای خرید خانه را برای خریدار تامین می کنند و خریدار متعهد می شود این مبلغ را در اقساط میان مدت و یا بلندمدت با نرخ سود مشخص به شرکت لیزینگ بازپرداخت کند. خرید لیزینگی مسکن در کشورهای دیگر تجربه های موفقی را به جا گذاشته است.

نحوه کار شرکت های لیزینگ با بانک ها متفاوت است به طوری که آن ها تسهیلات دهی مستقیم به متقاضی را در دستور کار ندارند و در واقع به عنوان واسطه خرید میان خریدار و فروشنده قرار می گیرند.

;فرایند کار به این گونه خواهد بود که شرکت های لیزینگ بخشی از مبلغ مورد توافق را می پردازد و در خرید خانه شریک می شود. پس از آنکه مراحل پرداخت قسط توسط خریدار اصلی به پایان رسید به طور قانونی خریدار صاحب ملک خواهد شد. در صورت نهایی شدن طرحی که وزارت راه و شهرسازی مهیا کرده و آن را برای جلب نظر شورای پول و اعتبار به بانک مرکزی ارسال کرده است، فقط خانه های نوساز امکان لیزینگ پیدا خواهد کرد. سیاست دولت این است که با خرید خانه های نوساز که در شرایط رکود بازار به دلیل نبود قدرت خرید کافی روی دست سازندگان و فعالان مسکن باقی مانده است، نقدینگی به دست تولیدکنندگان مسکن برسد تا آن ها با سرعت بیشتری به تولید جدید مسکن بپردازند. این فرایند در رونق بخشی به صنعت ساختمان تاثیرگذار خواهد بود و از سوی دیگر آن دسته از متقاضیان مسکن که توانایی پرداخت قسط دارند اما پول نقد در اختیار ندارند را در خرید مسکن یاری خواهد کرد.

معاون وزیر راه و شهرسازی نیز در این خصوص گفته که حساب ویژه ای در تامین مالی مسکن از سوی بازار سرمایه باز شده است: «به دنبال این هستیم که بین بازار سرمایه و بازار ساختمان ارتباط عمیق تری برقرار کنیم تا نقدینگی بازار سرمایه در ساخت مسکن بکار افتد. در این صورت، تولید مسکن افزایش یافته و با تعادل بیشتر عرضه و تقاضای خریداران مسکن منتفع خواهد شد.»

;حامد مظاهریان تاکید کرده: به جای اینکه فقط بانک مسکن برای خانه دار شدن وام بدهد باید سرمایه بخش‌های دیگر را هم جذب این بازار شود. بنابراین پیش بینی می‌شود که با ورود روش های متعدد دیگر همچون لیزینگ و رهن ثانویه بتوان وام خرید مسکن را تا چند برابر افزایش داد.

;تاکید وزارت راه و شهرسازی به راه اندازی این فرایند در بخش مسکن در شرایطی است که در حال حاضر تنها یک شیوه پرداخت وام مسکن در کشور فعال است که آن هم از طریق بانک مسکن عملیاتی می شود.

;عباس آخوندی معتقد است که باید انحصار پرداخت وام مسکن در بانک مسکن شکسته شود تا روش های دیگری برای تامین مالی در این بخش ایجاد شود چراکه توانایی یک بانک برای پوشش تقاضای بازار محدود است و این موضوع بازار سفته بازی را برای خرید حق تقدم دریافت وام از این بانک، رونق داده است.

طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی بانک مسکن در شرایط فعلی تنها می‌تواند تقاضای ۱۵۰ هزار وام مسکن در هرسال را تامین کند در حالی که تعداد سپرده گذارها یک و نیم میلیون نفر هستند.

با این حساب اگر به میزان سرمایه گذاری در بازار وام افزوده نشود، ۱۰ سال طول می‌کشد تا بانک مسکن جوابگوی همه متقاضیان وام ۳۵ میلیون تومانی باشد. همین شرایط در کنار انحصار بازار وام مسکن موجب شده است تا هزینه دریافت وام 35 میلیون تومانی مسکن به بیش از 5 میلیون و 500 هزار تومان رسیده است.

;خرید هر برگ اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن در فرابورس تا پیش از افزایش مبلغ وام مسکن حدود 35 هزار تومان بود اما در شرایط فعلی یک برگ اوراق که برای دریافت 500 هزار تومان وام لازم است، با قیمتی بالای 80 هزار تومان معامله می شود. خرید 90 برگ اوراق برای دریافت وام 45 میلیون تومانی در این شرایط بیش از 7 میلیون تومان هزینه دارد.

این اعداد نشان می دهد که متقاضی دریافت وام از بانک مسکن در بدو دریافت وام باید بیش از 16 درصد از مبلغ وام را بابت خرید آن پرداخت کند. تنها تسهیلات کشور که سود بازپرداخت آن 14 درصد برآورد می شود به یکباره چنین هزینه ای را به متقاضیان تحمیل می کند که محاسبه این مبلغ در کنار سود اقساط عملا نرخ سود آن را تا بالای 20 درصد می رساند.

در این شرایط با احتساب هزینه اولیه دریافت وام از بانک مسکن، شرکت های لیزینگ که به طور طبیعی نرخ سود اسمی بیشتری را نسبت به این بانک دریافت خواهد کرد، برای متقاضی صرفه اقتصادی پیدا خواهد کرد.

در واقع شاید بتوان گفت، لیزینگ مسکن دروازه ورود منابع مالی از بازار سرمایه به بخش مسکن خواهد بود. این طرح به نوعی سیاست وزارت راه و شهرسازی برای ورود سایر بانک ها به تسهیلات دهی مسکن را عملی خواهد کرد چراکه بسیاری از بانک های بزرگ کشور، شرکت های لیزینگ را در زیر مجموعه خود تاسیس کرده اند که این شرکت ها می توانند با پشتوانه بانک، منابع جدیدی وارد بخش مسکن کنند.

دراین میان اما افزايش کاذب قيمت اوراق تسهيلات مسکن در فرابورس و خيمه سفته بازان در ابتداي امسال باعث شد که با اعمال سياست هايي قيمت اين اوراق براي مدت کوتاهي کاهش يابد اما از ابتداي تير ماه مجددا قيمت اين اوراق افزايش پيدا کرد، در حاليکه خريداري براي اين اوراق وجود ندارد و مشخص نيست که چه کسي قيمت ها را افزايش مي دهد!

در حالي که اوراق گواهي حق تقدم استفاده از تسهيلات مسکن به منظور جلوگيري از واسطه‌گري در خريد و فروش اين اوراق وارد فرابورس شد و قرار شد تا با وارد شدن اين اوراق به بازار سرمايه قيمت اين اوراق واقعي‌تر شود اما افزايش کاذب قيمت اين اوراق از ابتداي سال تاکنون، اين اوراق را از هدف اصلي خود دور کرده است زيرا اين اوراق زمانيکه در دست دلالان بود ارزان تر از قيمت هاي فعلي فروخته مي شد.ا

فزايش قيمت اوراق تسهيلات مسکن براي اولين بار از دي ماه1392 آغاز شد، زماني که افزايش سقف تسهيلات ساخت و خريد مسکن به 35 ميليون تومان افزايش پيدا کرد و بازار اين اوراق داغ شد زيرا افراد بعد از افزايش وام مسکن به خريداري اين اوراق هجوم بردند تا در شرايط رکود بورس سود کلاني را به جيب بزنند اما غافل از اينکه اين اوراق براي کمک به خريد خانه افراد نيازمند خانه وارد فرابورس شده و افزايش بيش از اندازه قيمت آن مي تواند عده‌اي را از خانه دار شدن باز دارد و فشار مضاعفي را به آنها تحميل کند.

اين روند اما در ابتداي امسال رنگ ديگري به خود گرفت و با خيمه سفته بازان روي اين اوراق مواجه شد به طوري که سفته بازاني که از سود کردن در ساير سهم ها نااميد شده بودند، با هجوم بردن به خريداري اين برگه‌ها،سود سرشاري را کسب کرده و بار سنگيني بر دوش خانواده هاي در انتظار خريد مسکن گذاشتند بر اين اساس قيمت تمام اوراق تسهيلات مسکن در ابتداي سال به بالاي 90 هزار تومان رسيد و روزانه 5 درصد رشد مي کرد.

با اين افزايش افراد متقاضي براي دريافت وام 45 ميليون توماني مسکن (35 ميليون تومان وام خريد مسکن و 10 ميليون تومان وام جعاله) بايد بيش از هشت ميليون تومان هزينه مي کردند تا بتوانند از وام مسکن استفاده کنند، اين در حالي است که در سال 1392 افراد با هزينه کردن شش ميليون تومان مي توانستند نسبت به خريداري اين برگه ها اقدام کنند.

به اين ترتيب با رشد نجومي قيمت اين اوراق در هر روز و نگراني شديد مردم،مسئولان به فکر افتاده و سياست هايي نظير محدوديت سقف خريد به ميزان حداکثر 90 ورقه براي هر کد معاملاتي و در کليه نمادهاي اوراق تسهيلات مسکن اعمال کردند تا جلوي افزايش بي رويه اين اوراق و سفته بازي گرفته شود و این یکی از مشکلات اساسی لیزینگ مسکن است.

بی خانه ها با لیزینگ مسکن خانه دار می شوند؟

;هر چند که این طرح در مرحله قبل از اجرایی شدن کاملا به نفع غیر بی خانه ها به نظر می رسد اما در نهایت اگر عزم جدی برای اعطای تسهیلات قابل توجه برای خریداران فاقد مسکن یا اقشار ضعیف وجود نداشته باشد این طرح هم به شکلی مانند افزایش های دوره ای و گاه گاه سقف وام های بانکی عمل خواهد کرد، این در حالی است که بازار رکود گرفته ی فعلی مسکن به شدت تشنه ی یک جهش است، و این جهش با واقع بینی بیشتر در زمینه ی اعطای تسهیلات قابل دسترس است.

;از سوی دیگر، سابقه تنظیم ضوابط برای لیزینگ ها نشان می دهد که بر اساس ﻗﻮﺍﻧﻴﻦ ﭘﻮﻟﻲ ﻭ ﺑﺎﻧﮑﻲ ﮐﺸﻮﺭ ﻭ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﺗﻨﻈﻴﻢ ﺑﺎﺯﺍﺭ ﻏﻴﺮﻣﺘﺸﮑﻞ ﭘﻮﻟﻲ ﻣﺼﻮﺏ سال 1383 ﻣﺠﻠﺲ، ﺩﺳﺘﻮﺭﺍﻟﻌﻤﻞ ﺍﺟﺮﺍﻳﻲ ﺗﺎﺳﻴﺲ، ﻧﺤﻮﻩ ﻓﻌﺎﻟﻴﺖ ﻭ ﻧﻈﺎﺭﺕ ﺑﺮ شرکت‌های ﻟﻴﺰﻳﻨﮓ از سوی بانک مرکزی تعریف شد‌ه بود.

; د‌ر این ضوابط بانک مرکزی عملیات لیزینگ را ﺧﺮﻳﺪ ﺍﻣﻮﺍﻝ ﻣﻨﻘﻮﻝ ﻭ ﻏﻴﺮﻣﻨﻘﻮﻝ ﺗﻮﺳﻂ ﺷﺮﮐﺖ ﻟﻴﺰﻳﻨﮓ ﻭ ﺍﻧﺘﻘﺎﻝ ﻭ ﻭﺍﮔﺬﺍﺭی ﺁﻧﻬﺎ ﺑﻪ ﻣﺘﻘﺎﺿﻴﺎﻥ ﺍﺯ ﻃﺮﻳﻖ روش‌های ﻣﺨﺘﻠﻒ ﻋﻘﺪ ﺍﺟﺎﺭﻩ یا ﻓﺮﻭﺵ ﻗﺴطی تعریف کرد‌.

; فعالیت شرکت های لیزینگ با این ضوابط و بر اساس نرخ سود منطقی در عقود مبادله ای رونق خاصی گرفته بود اما در سال های اخیر با محدودسازی نرخ سود عقود مبادله ای صرفه اقتصادی لیزینگ ها کاهش یافت تا عملا خدمات رسانی آن ها نیز متوقف شود.

; در این شرایط تصمیم بانک مرکزی به احیای این فرآیند و اهتمام وزارت راه و شهرسازی به استفاده از این ابزار در معاملات مسکن، امیدواری ها را به فعال شدن لیزینگ ها در بخش مسکن افزایش داده است تا راه خانه دار شدن متقاضیان مسکن، هموار شود.