حمیدرضا قاضی توسعه‌گر
چشم امید سازندگان ساختمان به گشایش در سیاست خارجی
- تورم سه‌رقمی مصالح ساختمانی و کمبود نهاده‌های تولید، سازندگان را با چالش جدی مواجه کرده است.
- سازندگان با کاهش سرمایه‌گذاری، توقف پروژه‌ها، کاهش سرعت اجرا و تغییر الگوی ساخت به افزایش هزینه‌ها واکنش نشان می‌دهند.
- به گفته حمیدرضا قاضی، نرخ ارز دیگر شاخص تعیین‌کننده قیمت مسکن نیست و کمبود کالا اهمیت بیشتری یافته است.
- مالیات‌های ناگهانی و متنوع، به اصل سرمایه سازندگان آسیب می‌زند و تداوم سرمایه‌گذاری را تهدید می‌کند.
- افزایش هزینه‌های انشعاب آب، برق و گاز نیز به رشد هزینه ساخت‌وساز دامن زده است.
تورم سه‌رقمی مصالح و دو چالش تازه در صنعت ساختمان
فعالان صنعت ساختمان بیش از یک سال است با تورم سه‌رقمی مصالح ساختمانی دست‌وپنجه نرم می‌کنند و اکنون دو عامل جدید «کمبود نهاده‌های تولید» و «شیوه جدید مالیات‌ستانی» نیز به چالش‌های آن‌ها افزوده شده است. به گزارش صما، حتی سازندگان قدیمی و بزرگ که تاب‌آوری بیشتری برای مواجهه با شرایط بحرانی دارند نیز این روزها با آخرین توان خود برای استمرار فعالیت تلاش می‌کنند. در چنین شرایطی، چشم امید فعالان این صنعت به گشایش از طریق حل‌وفصل سیاست خارجی است؛ موضوعی که تحقق آن می‌تواند صنعت ساختمان را دوباره به مسیر رشد و شکوفایی بازگرداند.
روش‌های سازگاری با تورم ساخت
حمیدرضا قاضی، توسعه‌گر صنعت ساختمان، مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر رشد هزینه‌های ساخت‌وساز در نقاط مختلف شهر را برشمرد و نحوه واکنش سازندگان به این جهش هزینه ساخت را به صورت عدم ورود به پروژه‌های ساختمانی، توقف پروژه‌های در ابتدای کار، کاهش سرعت اجرای برخی پروژه‌ها به دلیل کمبود منابع مالی و تغییر در الگوی ساخت و تحویل واحدها به شکل خام تقسیم‌بندی کرد. هزینه ساخت‌وساز طی یک سال اخیر جهش قابل‌توجهی داشته است. به گفته حمیدرضا قاضی، سازندگان در مواجهه با افزایش هزینه‌ها چند واکنش اصلی نشان داده‌اند. اولین واکنش، کاهش سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید است. بسیاری از سرمایه‌گذاران دیگر وارد پروژه‌های ساختمانی جدید نمی‌شوند که آثار آن را می‌توان در کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی مشاهده کرد.
دومین واکنش، توقف پروژه‌های در حال اجراست. برخی سازندگان مجبور می‌شوند پروژه‌های خود را متوقف کنند؛ برای مثال، برخی فعالان در عرصه ساخت‌وساز، اگر پروژه‌ای در مرحله فونداسیون داشتند، آن را متوقف کردند. سومین واکنش، کاهش سرعت اجرای پروژه‌هاست. در مواردی که امکان توقف کامل وجود ندارد، سازندگان سرعت ساخت را کاهش می‌دهند. نمونه‌های زیادی از پروژه‌هایی وجود دارد که حتی چندین سال و تا حداقل ۷ سال از شروع آن‌ها گذشته، اما هنوز تکمیل نشده‌اند. این وضعیت لزوما تصمیم سازنده نبوده، بلکه به او تحمیل شده است؛ زیرا از یک طرف توان مالی لازم برای تکمیل پروژه را ندارد و از طرف دیگر توقف کامل آن نیز تبعات اعتباری نامطلوبی برایش دارد.
واکنش دیگر، تغییر الگوی ساخت و تحویل ساختمان است. این موضوع به‌ویژه در مناطق جنوب شهر تهران و اطراف کرج بیشتر مشاهده می‌شود. برخی سازندگان برای کاهش هزینه‌ها، ساختمان را با حداقل امکانات تحویل می‌دهند. برای مثال، در بعضی واحدها برای سرویس بهداشتی شیرآلات و روشویی نصب نشده است. آشپزخانه تکمیل نیست، کولر نصب نمی‌شود و در سیستم گرمایشی نیز ممکن است فقط لوله‌کشی شوفاژ اجرا شده باشد، بدون اینکه رادیاتورها نصب شوند. در واقع، سازنده بخشی از تجهیزات و امکانات را از هزینه اولیه ساخت خارج می‌کند و تهیه و نصب آن‌ها را به خریدار واگذار می‌کند. در این حالت خریدار می‌تواند متناسب با نیاز و توان مالی خود کولر، رادیاتور یا تجهیزات آشپزخانه را بعدا تهیه کند. این هم یکی از راهکارهایی است که سازندگان برای مقابله با افزایش هزینه‌ها در پیش گرفته‌اند.
چالشی فراتر از نرخ دلار
قاضی معتقد است عوامل متعددی ازجمله نرخ ارز، قیمت مصالح، هزینه دریافت مجوزها و حتی تامین نیروی انسانی بر جهش هزینه ساخت‌وساز اثرگذار شده است؛ البته اثرگذاری و میزان آن کاملا متفاوت است. حمیدرضا قاضی درخصوص سهم هزینه نیروی کار در قیمت تمام‌شده مسکن گفت: سهم نیروی کار در هزینه‌های ساخت‌وساز چندان زیاد نیست و در گذشته هم تاثیر تعیین‌کننده‌ای نداشته است. بخش عمده‌ای از نیروی کار فعال در بخش ساخت‌وساز را کارگران اتباع افغان تشکیل می‌دهند؛ این افراد معمولا دستمزد دریافتی خود را به ارز تبدیل و برای خانواده‌هایشان ارسال می‌کنند. با کاهش ارزش پول، هر ماه مبلغ کمتری به دست خانواده‌هایشان می‌رسد و طبیعتا انتظار افزایش دستمزد دارند، با این وجود سهم دستمزد آن‌ها در مجموع هزینه ساخت همچنان چندان بالا نیست. اگرچه هزینه نیروی کار بر قیمت تمام‌شده ساخت مسکن محدود است، اما اگر این گروه از نیروی کار از کشور بروند، یا به دلیل کاهش ارزش پول ملی و عدم امکان رشد دستمزد متناسب با تقاضایشان، کار را ترک کنند، زمان اجرای پروژه‌های ساخت‌وساز طولانی می‌شود و این موضوع با کاهش سرعت پیشرفت و طولانی شدن زمان اجرای پروژه، هزینه ساخت‌وساز را افزایش می‌دهد.
وی از نرخ ارز به‌عنوان عامل مهم اثرگذار بر هزینه ساخت و قیمت مسکن یاد کرد و گفت: تاثیر نرخ ارز بر هزینه ساخت‌وساز در تهران و شهرستان‌ها و همچنین مناطق بالای شهر و پایین شهر متفاوت است. با این حال، به نظر من نرخ ارز در شرایط فعلی دیگر مانند گذشته شاخص تعیین‌کننده قیمت مسکن و هزینه ساخت‌وساز نیست.
در گذشته که تجارت و عرضه کالا روال عادی داشت، نرخ ارز یکی از عوامل اصلی تعیین هزینه ساخت بود؛ اما با شکل‌گیری محدودیت‌های تجاری و کمبود کالا، شرایط تغییر کرده است. اکنون در بسیاری از موارد، قیمت کالاها بسیار بیشتر از نرخ ارز افزایش پیدا می‌کند. برای مثال، ممکن است نرخ ارز ۵۰درصد رشد کند، اما قیمت یک کالا ۱۵۰درصد افزایش یابد. در چنین شرایطی، فقط بخشی از افزایش قیمت مصالح ناشی از رشد نرخ ارز است و بخش عمده آن به کمبود کالا و محدودیت عرضه مربوط می‌شود. برای مثال، وقتی نیاز بازار ۱۰۰واحد است، اما فقط ۴۰واحد کالا عرضه می‌شود، طبیعی است که کمبود عرضه موجب افزایش شدید قیمت شود. این وضعیت در بسیاری از کالاها وجود دارد. بنابراین، در شرایط فعلی کمبود کالا و پیشی گرفتن تقاضا از عرضه، اهمیت بیشتری از نرخ ارز پیدا کرده است.
وی تاکید کرد: البته تاثیر قیمت مصالح در مناطق مختلف نیز یکسان نیست. کالاهای لوکس و وارداتی در مناطق بالای شهر و پایین شهر اثر متفاوتی بر هزینه ساخت دارند؛ زیرا میزان استفاده از آن‌ها متفاوت است. اما نهاده‌های عمومی ساختمان مانند سیمان، گچ، سیم و کابل، میلگرد، تیرآهن و ورق تقریبا در همه پروژه‌ها استفاده می‌شوند و تفاوت تاثیر آن‌ها در مناطق مختلف کمتر است. بخش دیگری از افزایش هزینه ساخت به هزینه‌هایی مربوط می‌شود که سازنده حتی پیش از شروع عملیات ساختمانی با آن‌ها مواجه است؛ از جمله تامین زمین، تراکم ساختمانی و هزینه‌های تامین اجتماعی. این هزینه‌ها در گذشته هم بالا بوده‌اند، اما اکنون افزایش بیشتری پیدا کرده‌اند.
مالیات‌های ناگهانی بر سرمایه سازنده
حمیدرضا قاضی ادامه داد: در شرایط کنونی مالیات‌های متنوعی که از بخش ساختمان مطالبه می‌شود، این موضوع در سال آینده به یکی از مسائل بسیار جدی تبدیل خواهد شد و احتمالا آثار آن بیشتر نمایان می‌شود. این توسعه‌گر صنعت ساختمان از تغییر و تصویب سریع قوانین مالیاتی انتقاد کرد و گفت: قوانین مالیاتی با سرعت زیادی تصویب شده‌اند، به‌گونه‌ای که حتی خود ادارات مالیاتی نیز در برخی موارد درباره نحوه اجرای آن‌ها با ابهام مواجه‌اند. در بعضی موارد به دلیل خلأهای قانونی، مالیات‌هایی مطالبه می‌شود که حتی ممیز مالیاتی و مؤدی درباره مبنای محاسبه آن‌ها توافق روشنی ندارند. در چنین شرایطی به‌جای وضع مالیات بر درآمد یا سود سازنده، اصل سرمایه سازنده نشانه می‌رود. مساله اصلی این است که مالیات‌های فعلی صرفا از محل درآمد سازنده دریافت نمی‌شوند، بلکه در برخی موارد به اصل سرمایه او نیز آسیب می‌زنند. برای مثال، سازنده‌ای را در نظر بگیرید که پروژه‌ای با ۱۰هزار مترمربع تراکم اجرا می‌کند. انتظار طبیعی این است که پس از فروش پروژه بتواند با سرمایه حاصل، پروژه‌ای با همان ظرفیت یا حتی ۱۱ تا ۱۲هزار مترمربع آغاز کند. اما با شیوه فعلی مطالبه برخی مالیات‌ها، بخشی از اصل سرمایه او به‌عنوان مالیات دریافت می‌شود و دیگر توان شروع پروژه‌ای با همان ظرفیت را ندارد.
قاضی ادامه داد: به‌عنوان مثال یک پروژه ساختمانی در منطقه یک تهران تقریبا ۴ سال پیش شروع شده و سازنده بخشی از واحدها را به قیمت متری ۴۵میلیون تومان پیش‌فروش کرده است؛ درحالی‌که سازنده از محل تکمیل و تحویل این واحدها به خریداران به علت تورم در ضرر است. اداره مالیات، خواهان محاسبه مالیات براساس قیمت روز ملک است. اگر در محاسبه مالیات، ملاک قیمت روز باشد، باید هزینه نیز بر مبنای قیمت روز تعیین شود. اما چنین نشده و همین موضوع باعث می‌شود که سرمایه توسعه‌گر به‌مرور آب رود. در واقع، سازنده پس از پایان یک پروژه، به‌جای حفظ سرمایه و ادامه فعالیت در همان مقیاس، با کاهش اصل سرمایه مواجه می‌شود. این موضوع می‌تواند به‌شدت بر تداوم سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان تاثیر بگذارد. قاضی تاکید کرد: افزایش هزینه‌های تامین انشعاب آب، برق و گاز و زیرساخت انرژی از دیگر موضوعاتی است که رشد هزینه ساخت‌وساز را به دنبال داشته است. همانند نرخ ارز و قیمت کالاها، اثر این افزایش هزینه‌ها نیز در مناطق مختلف یکسان نیست. هزینه انشعابات و قیمت انرژی در مرحله ساخت در مناطق مختلف شهر متفاوت است، همان‌گونه که شهرداری قیمت تراکم را در مناطق مختلف شهر متفاوت اخذ می‌کند. این رویه نیز در کنار سایر عوامل باعث شده ساخت‌وساز در نقاط مختلف شهر هزینه متفاوتی داشته باشد.
در شرایط کنونی نقش بهره‌وری در کاهش هزینه ساخت تقریبا از میان رفته است. اگر پنج سال پیش از من درخصوص کاهش هزینه ساخت‌وساز با افزایش بهره‌وری سوال پرسیده می‌شد، قطعا می‌گفتم که افزایش بهره‌وری و بهبود سرعت اجرای عملیات ساختمانی بهترین راهکار کاهش هزینه ساخت‌وساز است؛ اما امروز، صحبت از این راهکارها به‌عنوان راه‌حل اصلی کاهش هزینه ساخت چندان واقع‌بینانه نیست. در شرایط فعلی، عواملی مانند افزایش هزینه زمین و تراکم، مالیات، انرژی، کمبود کالا و محدودیت عرضه مصالح اهمیت بسیار بیشتری پیدا کرده‌اند. نکته مهم این است که بخشی از این هزینه‌ها حتی پیش از آغاز عملیات ساختمانی به سازنده تحمیل می‌شوند و ارتباط مستقیمی با فرآیند اجرای ساختمان ندارند، اما تاثیر بسیار جدی بر قیمت تمام‌شده آن می‌گذارند.
