آیین‌نامه گردشگری ترکیبی مسیر سرمایه‌گذاری را تغییر می‌دهد

آیین‌نامه اجرایی طرح‌های گردشگری ترکیبی که بر پایه بند «ث» ماده ۸۳ قانون برنامه هفتم پیشرفت در جلسه هیئت وزیران مورخ ۱۴/۰۲/۱۴۰۴ تصویب شد، نقطه عطفی در سیاست‌گذاری گردشگری کشور به شمار می‌رود. احمد تجری، مدیرکل سرمایه‌گذاری و زیرساخت وزارت میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی، با اشاره به این تحول می‌گوید این آیین‌نامه با حرکت از پروژه‌های تک‌کاربری به سمت مقاصد چندمنظوره، مسیر تازه‌ای برای سرمایه‌گذاری، توسعه شهری و ارتقای جایگاه ایران در بازار گردشگری داخلی و بین‌المللی باز می‌کند.

از تک‌کاربری به توسعه کاربری ترکیبی

تجری توضیح می‌دهد که در سال‌های اخیر صنعت گردشگری و حوزه ساخت‌وساز در جهان به‌سمت الگوهایی حرکت کرده‌اند که به‌جای تفکیک سخت‌گیرانه کاربری‌ها، بر هم‌نشینی هدفمند و هوشمندانه فعالیت‌ها در یک پهنه شهری یا یک پروژه متمرکز هستند. به گفته او، این رویکرد با عنوان طرح‌های گردشگری ترکیبی (توسعه کاربری ترکیبی یا Mixed-Use Development) شناخته می‌شود و امروز یکی از راهبردهای مؤثر در ارتقای بهره‌وری زمین، افزایش ماندگاری گردشگر، ایجاد ارزش افزوده اقتصادی و بهبود کیفیت تجربه کاربری است؛ الگویی که در کشورهای پیشرویی نظیر سنگاپور، چین و امارات یا در پروژه‌های بازآفرینی شهری در اروپا به ایجاد مقاصد زنده و پویا منجر شده است.

او تصریح می‌کند که این آیین‌نامه بر پایه پیشنهاد وزارت میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی و با همکاری وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن تدوین شده و در واقع بازتعریف هوشمندانه‌ای از مفهوم «الگوها و کاربری‌های چندمنظوره» است. به گفته تجری، این سند چارچوبی قانونی و دقیق برای ساماندهی پروژه‌هایی ایجاد می‌کند که مرزهای میان صنعت ساختمان و صنعت گردشگری را بازتعریف می‌کنند؛ به‌گونه‌ای که اراضی با کاربری گردشگری در محدوده و حریم شهرها و طرح‌های هادی روستاها به کانون‌های پویا و سودآور تبدیل شوند. او تأکید می‌کند که این توسعه با نگاهی مسئولانه همراه است و اراضی زراعی، باغی و مناطق حفاظت‌شده محیط‌زیست را از شمول خود خارج کرده تا رشد اقتصادی با حفظ اصالت زمین هم‌سو باشد.

ضوابط کاربری و نظم عددی طرح‌ها

تجری معتقد است در متن این آیین‌نامه مهندسی دقیقی از ظرفیت‌ها و کاربری‌ها نهفته است که توازن میان سودآوری و ماهیت گردشگری را تضمین می‌کند. به گفته او، طبق ماده ۳ آیین‌نامه، برای جلوگیری از تکه‌تکه شدن اراضی ارزشمند، افراز، تفکیک و تقسیم اراضی با کاربری یا پهنه گردشگری به صراحت ممنوع شده تا یکپارچگی پروژه‌ها در مقیاس‌های بزرگ حفظ شود.

او ادامه می‌دهد که این یکپارچگی با مدیریت هوشمندانه زیربنا در ماده ۴ تداوم می‌یابد؛ جایی که در محدوده و حریم شهرها و روستاها اجازه داده شده حداکثر ۴۰ درصد از زیربنای کل طرح به واحدهای تجاری، اداری و مسکونی اختصاص یابد تا اکوسیستمی از خدمات و اقامت در کنار هسته اصلی گردشگری شکل بگیرد. حتی در حریم شهرها نیز برای حفظ اصالت محیط، این سهم برای فعالیت‌های غیرگردشگری (شامل تجاری و اداری، بدون واحد مسکونی) با دقت بیشتر حداکثر ۲۰ درصد زیربنای کل طرح تعیین شده است. به گفته تجری، این نظم عددی و کاربری در کنار الزام به اخذ مجوزهای لازم از مراجع ذی‌صلاح و کمیسیون ماده ۵ تضمین می‌کند هر پروژه با برنامه‌های جامع شهرسازی هماهنگ باشد.

تسهیل تأمین مالی و مدیریت ریسک

تجری اضافه می‌کند که همگام با این ساختار کاربری، امنیت مالی و مهندسی پروژه نیز با ضوابطی دقیق‌تر اما تسهیل‌کننده در آیین‌نامه گنجانده شده است. طبق ماده ۷ آیین‌نامه، با اولویت دادن به ساخت و بهره‌برداری از بخش‌های گردشگری، ریسک سرمایه‌گذاری مدیریت شده و امکان صدور پروانه بهره‌برداری برای بخش گردشگری پس از تکمیل آن فراهم می‌آید.

به گفته او، برای عبور از چالش‌های نقدینگی، طبق ماده ۸ اجازه پیش‌فروش واحدهای گردشگری در طرح‌های ترکیبی راه را برای جذب سرمایه هموار کرده است؛ اما این امر مشروط به رسیدن پروژه به حداقل ۳۵ درصد پیشرفت فیزیکی، رعایت قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و اخذ گواهی عدم خلاف یا پایان کار برای کل طرح است تا حقوق خریداران و شفافیت پروژه تضمین شود.

تجری می‌گوید در لایه‌های فنی، این آیین‌نامه با نگاهی به استانداردها و طرح‌های جامع و تفصیلی شهری تدوین شده است؛ البته الزامات و ضوابط پروژه‌های گردشگری ترکیبی مستلزم هم‌گرایی سه‌گانه میان مقررات ملی ساختمان، طرح‌های جامع و تفصیلی شهری و استانداردهای بین‌المللی تاسیسات گردشگری است. به گفته او، هسته مرکزی این طرح‌ها بر اصل «عدم تداخل عملکردی (Functional Non-interference)» استوار است؛ به این معنا که ضمن بهره‌برداری از هم‌افزایی کاربری‌ها، استقلال جریان‌های عملیاتی و ایمنی آن‌ها تضمین شود.

شمول پروژه‌های در حال ساخت

تجری یکی از نکات حائز اهمیت در آیین‌نامه اخیر را شمولیت آن نسبت به پروژه‌هایی می‌داند که پیش از تصویب این سند نیز آغاز شده‌اند. او توضیح می‌دهد که طبق مفاد این آیین‌نامه، آن دسته از تأسیسات گردشگری که در حال حاضر در مرحله ساخت‌وساز قرار دارند، مشروط به انطباق با ضوابط کاربری‌های ترکیبی (سهم‌های حداکثر ۴۰ درصد و ۲۰ درصد)، می‌توانند از تسهیلات پیش‌بینی‌شده بهره‌مند شوند.

به گفته او، این تصمیم راهبردی گامی هوشمندانه برای جلوگیری از رکود در پروژه‌های نیمه‌تمام است و به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد با تغییر نقشه اجرایی و افزودن کاربری‌های مکمل، طرح‌های خود را از حالت تک‌بعدی خارج کرده و به مقصدی چندمنظوره تبدیل کنند. تجری این «تسهیل‌گری در حین اجرا» را عاملی می‌داند که ریسک توقف پروژه‌ها را کاهش داده و تطبیق با استانداردهای مدرن را برای سرمایه‌گذاران قدیمی ممکن می‌سازد.

او به یکی از چالش‌های همیشگی صنعت گردشگری، یعنی بازگشت طولانی‌مدت سرمایه، اشاره می‌کند و می‌گوید آیین‌نامه در ماده ۸ با نگاهی به قانون پیش‌فروش ساختمان، راهکار تأمین مالی از طریق «پیش‌فروش مشروط» را ارائه کرده است. به گفته تجری، سرمایه‌گذار می‌تواند پس از رسیدن به پیشرفت فیزیکی حداقل ۳۵ درصد، اقدام به پیش‌فروش واحدهای گردشگری با کاربری ترکیبی کند. او این مکانیسم تأمین مالی را زمینه‌ساز جریان نقدینگی پایدار برای تکمیل پروژه می‌داند و توضیح می‌دهد که ترکیب کاربری‌های تجاری و اقامتی در یک مجموعه این امکان را می‌دهد که با فروش یا پیش‌فروش فضاهای تجاری و واحدهای اقامتی مدیریتی، سرمایه مورد نیاز برای بخش‌های خدماتی و زیرساختی تأمین شود. به گفته او، این مدل باعث می‌شود بخش قابل توجهی از اقدامات تامین مالی از دوش سرمایه‌گذار اصلی برداشته شده و مشارکت‌کنندگان در خرید واحدها در سود نهایی بهره‌وری پروژه سهیم شوند.

خدمات هتل‌داری و درآمدهای چندگانه

تجری باور دارد تمام این جزئیات حقوقی و فنی در نهایت به چشم‌اندازی روشن ختم می‌شود که در آن تمام بازیگران این عرصه برنده این تحول خواهند بود. به گفته او، برای سرمایه‌گذاران این آیین‌نامه به معنای ورود به عرصه‌ای است که در آن با تنوع درآمدی (از اجاره واحدهای تجاری تا فروش واحدهای مسکونی و اقامتی) و مدیریت ریسک از طریق پیش‌فروش قانونی، بازدهی سرمایه افزایش می‌یابد. برای گردشگران، این تحول یعنی تجربه‌ای بی‌نقص، ایمن و مدرن؛ جایی که تمام نیازها از اقامت و غذا گرفته تا تفریح و خرید در یک فضای منسجم و باکیفیت در دسترس است. برای مردم و جوامع محلی نیز این آیین‌نامه موتور محرکه‌ای برای اشتغال‌زایی، رونق کسب‌وکارهای کوچک و ارتقای کیفیت فضاهای عمومی و شهری است.

او یادآور می‌شود که امروزه صنعت ساختمان در سطح بین‌المللی به دنبال هدفی فراتر از صرفاً «ساخت فضا» است؛ هدف اصلی «ارائه خدمات» است. به گفته تجری، اینجا است که ترکیب گردشگری با بخش‌های مسکونی و تجاری معنای واقعی خود را پیدا می‌کند. هتل‌های مدرن امروزه خدمات خود را به سطحی از کیفیت رسانده‌اند که می‌تواند به‌عنوان یک برند خدماتی (Service Branding) به فضاهای مجاور نیز تسری یابد.

او توضیح می‌دهد که در طرح‌های ترکیبی مورد نظر این آیین‌نامه، بخش‌های مسکونی یا تجاری می‌توانند از خدمات رفاهی و عملیاتی هتل‌داری (مانند خانه‌داری، خدمات نظافت، امنیت هوشمند، استفاده از سالن‌های همایش، مراکز سلامتی و رستوران‌های تخصصی) بهره‌مند شوند. به گفته تجری، وقتی یک برج مسکونی یا مرکز تجاری در کنار یک تأسیسات گردشگری با استانداردهای بالا قرار می‌گیرد، ارزش افزوده این هم‌جواری به قدری است که کیفیت زندگی ساکنان و تجربه خریداران را ارتقا می‌دهد. او می‌افزاید این آیین‌نامه راه را برای خلق «مجتمع‌های سبک زندگی» باز می‌کند؛ جایی که خدمات هتل‌داری دیگر محصور در دیوارهای اتاق‌های اقامتی نیستند و به یک مزیت رقابتی برای کل مجموعه تبدیل می‌شوند.

تجری تصریح می‌کند که آیین‌نامه اجرایی طرح‌های گردشگری ترکیبی با ایجاد زیرساخت‌های نوین، به دنبال تحولی بنیادین در الگوی بهره‌برداری از دارایی‌های گردشگری است. به گفته او، این رویکرد مدل کسب‌وکار بهره‌بردار را از «درآمدهای تک‌بعدی و فصلی» به سمت «درآمدهای چندگانه و مستمر» سوق می‌دهد. او توضیح می‌دهد که در این ساختار، بهره‌بردار با مدیریت یک سبد متنوع از کاربری‌ها (اقامتی، تجاری و خدمات) می‌تواند ریسک ناشی از نوسانات فصلی را پوشش داده و با ایجاد جریان‌های نقدی مستمر از بخش‌های مختلف، پایداری مالی پروژه را تضمین کند. به گفته تجری، این مدل بهره‌برداری از زمین را از یک فعالیت محدود به یک اکوسیستم اقتصادی پویا تبدیل می‌کند که در آن ارزش افزوده ناشی از هم‌افزایی کاربری‌ها، نرخ بازگشت سرمایه را به طور محسوسی افزایش داده و طول عمر اقتصادی پروژه را در بلندمدت تضمین می‌نماید.

او هدف غایی این آیین‌نامه را ارتقای سطح بهره‌برداری از ظرفیت‌های گردشگری از طریق گذار از مدل‌های سنتی به مدل‌های «مدیریت مقصد» می‌داند. به گفته تجری، برای بهره‌بردار این تغییر پارادایم به معنای خروج از محدودیت‌های درآمدهای متغیر و رسیدن به پایداری از طریق تنوع‌بخشی به سبد کاربری‌هاست. او تأکید می‌کند که با ادغام کاربری‌های مختلف، بهره‌بردار قادر خواهد بود با مدیریت یک کانون اقتصادی چندمنظوره، جریان نقدینگی را در تمام فصول سال مدیریت کرده و از پتانسیل‌های اقتصادی ناشی از هم‌گرایی خدمات (Synergy) برای افزایش ارزش دارایی خود استفاده کند. به گفته تجری، این امر جایگاه پروژه‌های داخلی را از یک واحد خدماتی ساده به یک کانون اقتصادی استراتژیک و سودآور تبدیل می‌کند.