- هزینه مسکن به ۵۹ درصد سبد خانوار رسیده است
- طرح‌های مسکن مهر و مسکن ملی نتوانستند پاسخ تقاضا را بدهند
- نرخ بهره، تورم و نوسانات ارز از محرک‌های اصلی قیمت مسکن‌اند
- جانمایی نامناسب شهرهای جدید و کمبود خدمات شهری از موانع توسعه مسکن است
- تسهیل صدور پروانه، مالیات بر زمین‌های بلااستفاده و مهار تورم راهکارهای پیشنهادی‌اند
دفتر مطالعات حکمرانی مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی درباره عوامل مؤثر بر معادلات بازار مسکن تهران، ۷ پارامتر اثرگذار بر افزایش قیمت ملک در پایتخت را شناسایی کرده است. این عوامل در کنار شوک‌های اقتصادی، ضعف سیاست‌های تأمین مسکن و موانع ساخت‌وساز، دسترسی خانوارها به خانه را دشوارتر کرده‌اند.
به گزارش صما، این مطالعه با هدف ارزیابی آثار سیاست‌های ساماندهی بازار مسکن، بررسی تأثیر شوک‌های اقتصادی بر عملکرد این سیاست‌ها و ارائه راهکارهایی برای کاهش بحران دسترسی به مسکن در تهران انجام شده است. یکی از نکات مهم گزارش، تأکید بر ناکارآمدی بخشی از طرح‌های دولتی تأمین مسکن در حدود یک دهه‌ونیم گذشته است؛ موضوعی که ضرورت بازنگری در سیاست‌های مسکن را برجسته می‌کند.
سهم ۵۹ درصدی هزینه مسکن از سبد خانوار
بر اساس مقدمه گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، بازار مسکن تهران با شرایط نامطلوبی روبه‌رو است و سهم بالای هزینه مسکن در سبد خانوار، بسیاری از شهروندان را از خرید خانه ناامید کرده است. طبق این گزارش، هزینه مسکن به ۵۹ درصد از سبد خانوار رسیده و همین مسئله قدرت خرید بخش قابل توجهی از متقاضیان را تحت فشار قرار داده است.
در چنین شرایطی، شماری از خانوارها برای یافتن سرپناهی متناسب با توان مالی خود به شهرهای اطراف تهران نقل مکان کرده‌اند و ناچار شده‌اند از انتظاراتشان درباره کیفیت و محل سکونت بکاهند. پیامدهای این وضعیت تنها به بازار خریدوفروش محدود نمی‌شود و موضوعاتی مانند تشکیل خانواده و تأمین سرپناه مناسب را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد.
۷ عامل اثرگذار بر افزایش قیمت مسکن در تهران
گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی، سیاستی و ساختاری را در شکل‌گیری فشار قیمتی بازار مسکن مؤثر می‌داند. نرخ بهره، عملکرد طرح‌های دولتی تأمین مسکن، تورم، نوسانات بازارهای موازی، جانمایی شهرهای جدید، ضوابط ساخت‌وساز و وضعیت تأمین مالی از مهم‌ترین محورهای مطرح‌شده در این مطالعه هستند.
نرخ بهره؛ عاملی مؤثر بر تقاضا و نوسانات بازار ملک
نرخ بهره از جمله متغیرهایی است که بر تصمیم خانوارها و سرمایه‌گذاران برای خرید ملک اثر می‌گذارد. بر اساس این مطالعه، کاهش نرخ بهره می‌تواند تقاضا برای خرید مسکن را افزایش دهد و در صورت محدود بودن عرضه، به رشد قیمت‌ها و تشدید نوسانات بازار منجر شود.
از این منظر، سیاست‌های پولی و شرایط تأمین مالی می‌توانند بر مسیر بازار مسکن اثرگذار باشند و باید در کنار سایر عوامل اقتصادی مورد توجه قرار گیرند.
چرا طرح‌های مسکن مهر و مسکن ملی نتوانستند مشکل بازار را حل کنند؟
یکی از بخش‌های مهم گزارش، بررسی عملکرد طرح‌های دولتی تأمین مسکن در سال‌های گذشته است. بر اساس یافته‌های مطرح‌شده، طرح مسکن مهر در دهه ۱۳۹۰ به دلیل پیچیدگی‌های اجرایی و تأخیر در تکمیل واحدها نتوانست پاسخ کافی به تقاضای موجود بدهد. در همان دوره، قیمت مسکن همچنان روندی افزایشی را تجربه کرد.
طرح مسکن ملی نیز که در آغاز دهه ۱۴۰۰ مطرح شد، نتوانست به‌تنهایی پاسخگوی نیاز بازار باشد و روند افزایشی قیمت مسکن ادامه یافت. این ارزیابی نشان می‌دهد که اجرای پروژه‌های بزرگ مسکن، بدون توجه کافی به سرعت تکمیل، ظرفیت اجرایی، محل استقرار واحدها و تناسب عرضه با تقاضای واقعی، لزوماً به بهبود دسترسی خانوارها به خانه منجر نمی‌شود.
تورم و نوسانات ارز؛ محرک‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن
نوسانات بازارهای موازی، به‌ویژه ارز، در کنار تورم عمومی اقتصاد از دیگر عوامل مهم اثرگذار بر رفتار خریداران و سرمایه‌گذاران در بازار مسکن تهران عنوان شده است. تغییرات قیمت ارز و افزایش سطح عمومی قیمت‌ها می‌تواند انتظارات تورمی را تقویت کند و بر تصمیم سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار ملک اثر بگذارد.
در چنین فضایی، مسکن علاوه بر کالایی مصرفی برای تأمین سرپناه، می‌تواند به محلی برای حفظ ارزش دارایی تبدیل شود؛ موضوعی که در صورت افزایش تقاضای سرمایه‌ای و محدودیت عرضه، فشار بیشتری بر قیمت‌ها وارد می‌کند.
جانمایی نامناسب شهرهای جدید و کمبود امکانات شهری
بر اساس این گزارش، مشکلات بازار مسکن تنها به قیمت زمین و ساختمان یا شرایط اقتصادی محدود نیست. جانمایی نامناسب برخی شهرهای جدید و کمبود امکانات مورد نیاز زندگی، از جمله خدمات شهری و سرانه‌های مناسب، از چالش‌هایی است که می‌تواند اثربخشی سیاست‌های توسعه مسکن را کاهش دهد.
تأمین واحد مسکونی بدون فراهم کردن زیرساخت‌ها و خدمات ضروری، الزاماً به شکل‌گیری سکونتگاه‌های مطلوب و پایدار منجر نمی‌شود. به همین دلیل، مکان‌یابی مناسب و توجه به کیفیت زندگی شهری باید بخشی از برنامه‌های تأمین مسکن باشد.
ضوابط ساخت‌وساز و صدور پروانه؛ مانعی برای کاهش قیمت مسکن
ضوابط ساخت‌وساز و فرآیند صدور پروانه ساختمانی نیز از عوامل اثرگذار بر هزینه ساخت مسکن در تهران معرفی شده‌اند. طولانی شدن مراحل اداری و پیچیدگی مقررات می‌تواند هزینه و زمان اجرای پروژه‌های ساختمانی را افزایش دهد و در نهایت بر قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی اثر بگذارد.
تسهیل و تسریع صدور پروانه ساختمانی، در کنار اصلاح فرآیندهای اجرایی، از جمله اقداماتی است که می‌تواند موانع عرضه را کاهش دهد؛ هرچند اثر نهایی آن بر قیمت مسکن به شرایط اقتصادی، هزینه ساخت و میزان تقاضا نیز وابسته است.
افزایش اجاره‌بها و توقف تأمین مالی بانکی مسکن
افزایش قابل توجه اجاره‌بها از دیگر نشانه‌های فشار موجود در بازار مسکن تهران است. مطابق گزارش، رشد اجاره با فشارهای قیمتی بازار مسکن همراه شده و شرایط مستأجران را دشوارتر کرده است.
از سوی دیگر، تأمین مالی مسکن از طریق تسهیلات بانکی که یکی از ارکان اصلی تأمین منابع این بخش محسوب می‌شود، با محدودیت جدی روبه‌رو شده است. ضعف دسترسی به منابع مالی مناسب می‌تواند توان خرید خانوارها و امکان اجرای پروژه‌های ساختمانی را کاهش دهد و فاصله میان قیمت مسکن و قدرت خرید متقاضیان را بیشتر کند.
راهکارهای کنترل قیمت مسکن در تهران چیست؟
بخش دیگری از مطالعه مرکز پژوهش‌های مجلس به راهکارهای اصلاح وضعیت بازار مسکن اختصاص دارد. تسریع فرآیند صدور پروانه‌های ساختمانی، اعمال مالیات هدفمند بر زمین‌های بلااستفاده و مهار تورم از جمله پیشنهادهایی است که در این گزارش برای حرکت بازار به سمت شرایط باثبات‌تر و غیرتورمی مطرح شده‌اند.
تسهیل صدور مجوزها می‌تواند به کاهش موانع اجرایی ساخت‌وساز کمک کند. مالیات هدفمند بر زمین‌های بلااستفاده نیز با هدف کاهش انگیزه نگهداری زمین بدون استفاده و تشویق بهره‌برداری مؤثرتر از ظرفیت‌های شهری قابل بررسی است. در کنار این اقدامات، مهار تورم اهمیت ویژه‌ای دارد؛ زیرا تداوم بی‌ثباتی اقتصادی می‌تواند آثار سیاست‌های حمایتی و اصلاحات سمت عرضه را تضعیف کند.
آیا سیاست‌های جدید می‌توانند بحران مسکن تهران را مهار کنند؟
یافته‌های این مطالعه نشان می‌دهد بحران مسکن تهران حاصل یک عامل منفرد نیست و مجموعه‌ای از متغیرهای اقتصادی، محدودیت‌های اجرایی، مشکلات تأمین مالی و ضعف در طراحی یا اجرای سیاست‌های مسکن در شکل‌گیری آن نقش دارند. از همین رو، اتکا به ساخت واحدهای جدید بدون اصلاح موانع ساخت‌وساز، تأمین مالی، مکان‌یابی و شرایط کلان اقتصادی، ممکن است برای حل پایدار بحران کافی نباشد.
چالش اصلی سیاست‌گذاران، تبدیل این یافته‌ها به تصمیم‌های اجرایی و قابل سنجش است؛ تصمیم‌هایی که بتوانند هم هزینه تولید مسکن را کاهش دهند و هم قدرت خرید خانوارها را بهبود بخشند. در نهایت، موفقیت سیاست‌های مسکن زمانی قابل ارزیابی خواهد بود که آثار آن در افزایش دسترسی مردم به خانه، کنترل فشار اجاره‌بها و کاهش فاصله میان درآمد خانوار و هزینه مسکن نمایان شود.
