منطقه ۱۲ تهران به قطب انبوه‌سازی صنعتی کشور تبدیل می‌شود

منطقه ۱۲ تهران، قلب تپنده و تاریخی پایتخت، با ترکیبی کم‌نظیر از هویت، اقتصاد و دسترسی، به یکی از جدی‌ترین گزینه‌ها برای سرمایه‌گذاری و تحول شهری تبدیل شده است. این منطقه که روزگاری نماد تهران قدیم بود، امروز با تکیه بر ظرفیت‌های بی‌شمار خود و بسته‌های تشویقی بی‌سابقه، به میدان اصلی انبوه‌سازان و شرکت‌های تولید مسکن صنعتی بدل شده است. منطقه ۱۲ نه فقط یک فرصت سرمایه‌گذاری، بلکه میدان آزمایشی مدل جدید «انبوه‌سازی صنعتی» در کشور محسوب می‌شود.

گنجینه‌ای از تاریخ، فرهنگ و هویت

منطقه ۱۲ را می‌توان موزه زنده تهران دانست. این منطقه با بیش از ۳۰۰ اثر تاریخی و ۲۵۰ بنای ارزشمند، گنجینه‌ای از تاریخ و فرهنگ این شهر است. بیش از ۷۰ درصد کل مسیرهای گردشگری تهران در این محدوده قرار دارد و نیمی از ارزش‌های معماری و شهرسازی پایتخت در آن متمرکز شده است. بازار بزرگ تهران، کاخ گلستان، میدان مشق و عمارت بلدیه، تنها بخشی از سرمایه‌های هویتی این منطقه هستند که آن را به قلب فرهنگی پایتخت تبدیل کرده‌اند.

کانون اقتصاد و تجارت پایتخت

از نظر اقتصادی، منطقه ۱۲ را می‌توان کانون اصلی فعالیت‌های اقتصادی و مالی شهر دانست. وجود بیش از ۱۴۰ هزار واحد تجاری، این منطقه را به قطب تجاری تهران تبدیل کرده است. بازار تهران به عنوان قطب اقتصادی کشور، پتانسیل بالایی برای سرمایه‌گذاری و بازسازی دارد؛ به طوری که تراکم ساخت‌وساز آن تا ۲۲۰ درصد افزایش یافته است. همچنین، بیشترین تعداد ایستگاه‌های مترو در سطح شهر تهران در این منطقه قرار دارد که دسترسی ساکنان را به حمل‌ونقل عمومی تسهیل کرده و هزینه‌های جانبی ساخت را کاهش می‌دهد.

مشوق‌های بی‌سابقه برای نوسازی

شهرداری و شورای شهر برای تسهیل نوسازی و احیای بافت فرسوده، ۱۷ بسته تشویقی گسترده تصویب کرده‌اند. در بلوک‌های با ۸۰ تا ۱۰۰ درصد فرسودگی، ۷۰ درصد تخفیف عوارض صدور پروانه اعمال می‌شود که با تجمیع قطعات، این تخفیف تا ۱۰۰ درصد قابل افزایش است. برای املاک بالای ۱۰۰ متر یک طبقه تشویقی و برای قطعات ۴۰۰ متری در گذرهای ۱۲ متری، دو طبقه تشویقی در نظر گرفته شده است. امکان کسر یک واحد پارکینگ برای زمین‌های ۱۰۰ تا ۱۵۰ متر و کاهش نیاز به پارکینگ برای سه طبقه اول در زمین‌های ۱۵۰ تا ۳۰۰ متر فراهم شده است. پهنه R251 که سطح اشغال ۵۰ درصدی داشت، به R122_4 تغییر یافت و سطح اشغال به ۶۰ درصد افزایش پیدا کرد. همچنین امکان تغییر کاربری بدون عوارض و توسعه تا ۲۰۰ متر بدون پرداخت عوارض برای بافت‌های تاریخی فراهم شده است.

صنعتی‌سازی؛ پیش‌شرط ورود به پروژه‌های بزرگ

بر اساس مبحث ۱۱ مقررات ملی ساختمان، پروژه‌های بزرگ ساختمانی الزاماً باید حداقل «درجه سه صنعتی‌سازی» را کسب کنند. این نه یک مزیت، بلکه پیش‌شرط ورود به پروژه‌های بزرگ در منطقه ۱۲ محسوب می‌شود. انبوه‌سازانی که از سیستم‌های ساخت صنعتی مانند سازه‌های پیش‌ساخته، واحدهای سرویس بهداشتی پیش‌ساخته و میراگرها استفاده می‌کنند، می‌توانند با تجمیع قطعات ریزدانه به مقیاس اقتصادی برسند و از بخشودگی عوارض تا ۱۰۰ درصد بهره‌مند شوند. قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن نیز از تولید صنعتی حمایت می‌کند و معافیت‌هایی مانند تعرفه صفر برای ماشین‌آلات و مواد اولیه را ارائه می‌دهد.

پروژه‌های مشخص با نرخ بازدهی قابل محاسبه

شهرداری فرصت‌های سرمایه‌گذاری مشخصی را تعریف کرده است. پروژه پارکینگ طبقاتی انبار گندم در منطقه ۱۲ با کاربری‌های پارکینگ، تجاری و اداری در ۶ طبقه، بر اساس پیش‌امکان‌سنجی، نرخ بازدهی داخلی (IRR) ۴۲ درصد دارد و مدل مشارکت آن ۵۸ درصد شهرداری و ۴۲ درصد بخش خصوصی است. پروژه ساماندهی بازار سید اسماعیل، طرح توسعه زمین ۱۰ هزار متری سیروس ۲، پروژه بازآفرینی محله تختی با ۲۴ واحد مسکونی، احیای باغ کیهانی در سنگلج و احداث مخزن آب محله هرندی، از دیگر پروژه‌های در دست اجرا هستند که ظرفیت‌های بالفعل منطقه را نشان می‌دهند.

موقعیت انبوه‌سازان در این معادله

انبوه‌سازان در منطقه ۱۲ می‌توانند هر دو نقش «توسعه‌گر» و «مجری صنعتی» را ایفا کنند. رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور تأکید کرده که پروژه‌های محرک و بزرگ در بافت‌های ناکارآمد شهری باید توسط شهرداری‌ها و دولت در جداره‌های اولیه بافت‌های ناکارآمد تعریف شوند، چون چنین پروژه‌هایی منجر به توسعه محلات می‌شوند. منطقه ۱۲ دقیقاً همان محدوده‌ای است که این پروژه‌های محرک باید در آن شکل بگیرند. رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز بارها تأکید کرده که دولت باید نقش تصدی‌گر را کنار بگذارد و اجرا را به بخش خصوصی بسپارد.

جمع‌بندی

منطقه ۱۲ تهران با ترکیب «تقاضای انبوه تضمین‌شده + مشوق‌های ساخت‌وساز + الزام صریح صنعتی‌سازی» به موقعیتی کمیاب برای انبوه‌سازان تبدیل شده است. صرفه اقتصادی بالا به دلیل تراکم و تشویق‌ها، بازار تضمین‌شده برای فروش یا اجاره، زیرساخت‌های آماده و دسترسی بی‌نظیر، تجمیع و مقیاس‌پذیری، و پشتوانه هویتی و تاریخی، این منطقه را به یکی از جذاب‌ترین و کم‌رقیب‌ترین مقاصد برای ورود انبوه‌سازان تبدیل کرده است. به بیان ساده، منطقه ۱۲ ظرفیت‌های قانونی، اقتصادی و زیرساختی لازم را برای یک «سرمایه‌گذاری کم‌ریسک با بازدهی بالا» در اختیار انبوه‌سازان قرار داده است؛ به شرط آنکه با مدل‌های مشارکتی صحیح و شناخت دقیق بافت تاریخی وارد شوند. انبوه‌سازانی که زودتر وارد شوند و مدل‌های اجرایی مشارکتی را شکل دهند، در پروژه‌های بعدی نیز موقعیت اول را خواهند داشت. به گزارش صما، این ظرفیت‌ها منطقه ۱۲ را به یکی از اولویت‌های اصلی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تبدیل کرده است.