چرا مدل «طراحی و ساخت» دیگر پاسخگوی پروژه‌های پیچیده نیست؟

در حالی که صنعت ساخت‌وساز با چالش‌های فزاینده‌ای مانند بی‌ثباتی جهانی، تورم، ریسک ورشکستگی، مقررات پیچیده و فشارهای زنجیره تأمین دست‌وپنجه نرم می‌کند، یک توسعه‌دهنده برجسته بریتانیایی (Lipton Rogers) و یک شرکت حقوقی بین‌المللی (Herbert Smith Freehills Kramer) در تحلیل مشترکی استدلال کرده‌اند که مدل قراردادی «طراحی و ساخت» (Design and Build) مزیت رقابتی خود را از دست داده و برای پروژه‌های پیچیده و پرارزش، رویکرد «مدیریت ساخت» (Construction Management) گزینه‌ای کارآمدتر است.

افول «طراحی و ساخت»؛ از سادگی تا پیچیدگی

مدل طراحی و ساخت دهه‌هاست که به‌عنوان مدل غالب در توسعه املاک بریتانیا شناخته می‌شود؛ زیرا سادگی ظاهری، مسئولیت واحد و قیمت مقطوع (Lump Sum) را ارائه می‌دهد. اما به گفته این کارشناسان، در بازاری که با ادغام پیمانکاران، فشار زنجیره تأمین و پیچیدگی‌های روزافزون مشخص می‌شود، این سادگی «توهمی بیش نیست.»

بر اساس این تحلیل، انتقال ریسک در قراردادهای طراحی و ساخت به یک «مذاکره فرسایشی» تبدیل شده است. ورشکستگی‌های اخیر، تعداد پیمانکاران رده‌اول را کاهش داده و اشتهای ریسک را پایین آورده است. پیمانکاران و زنجیره تأمین اکنون در برابر انتقال کامل ریسک مقاومت می‌کنند و خواستار سقف‌های مسئولیت، تعطیلات خسارت تأخیر و مکانیزم‌های محدودکننده هستند.

قیمت‌های مقطوع؛ توهمی گران‌قیمت

یکی از مهم‌ترین انتقادات این گزارش به مدل طراحی و ساخت، «تخیلی بودن قیمت مقطوع» است. از آنجا که بیشتر پروژه‌های املاک در بریتانیا سفارشی‌سازی شده و برخلاف بازار آمریکا، از جزئیات استاندارد قابل استفاده مجدد استفاده نمی‌کنند، پیمانکاران در واقع طراحی‌های آزموده‌شده را قیمت‌گذاری نمی‌کنند. دوره‌های مناقصه محدود، ارزیابی کامل ریسک را غیرممکن می‌سازد و در نتیجه، ریسک به لایه‌های پایین‌تر زنجیره تأمین منتقل می‌شود. نتیجه نهایی؟ قیمت‌گذاری لایه‌ای ریسک، هزینه‌های متورم و پرداخت حق‌بیمه برای ریسک‌هایی که ممکن است هرگز رخ ندهند.

مدیریت ساخت؛ مدلی متفاوت با ارزشی متفاوت

در مقابل، مدل مدیریت ساخت یک پیشنهاد ارزشی کاملاً متفاوت ارائه می‌دهد. در این مدل، توسعه‌دهنده مستقیماً پیمانکاران تخصصی و تیم طراحی حرفه‌ای خود را منصوب می‌کند و هیچ پیمانکار اصلی وجود ندارد. یک «مدیر ساخت» برای کمک به تدارکات و تحویل پروژه استخدام می‌شود، اما ریسک بسیار کمتری نسبت به پیمانکار اصلی متحمل می‌شود.

این گزارش مزایای کلیدی مدیریت ساخت را چنین برمی‌شمارد:

انتخاب مستقیم و روابط تجاری: توسعه‌دهنده می‌تواند بهترین پیمانکاران تخصصی را به‌جای ارزان‌ترین انتخاب کند. پروژه‌های پیچیده‌ای مانند Broadgate، اپرای سلطنتی، تیت مدرن و بلومبرگ با همین مدل با موفقیت تحویل داده شده‌اند.

تعامل زودهنگام و انعطاف‌پذیری: مدیر ساخت می‌تواند در مرحله ۲ RIBA وارد کار شود و ورودی‌های زودهنگام در مورد قابلیت ساخت، کیفیت و هزینه (بر اساس سیستم open-book) ارائه دهد.

کنترل هزینه و زمان به‌صورت لحظه‌ای: توسعه‌دهنده کنترل واقعی بر هزینه‌ها و برنامه دارد و می‌تواند به سرعت به تغییرات مستأجر یا بازار پاسخ دهد.

نوآوری: از آنجا که کارفرما کنترل را حفظ می‌کند، متخصصان می‌توانند راه‌حل‌هایی ارائه دهند که نتایج بلندمدت را بهبود می‌بخشد. در قرارداد مقطوع، انگیزه پیمانکار تنها تحویل سریع و ارزان است.

پاسخ به منتقدان؛ هزینه و گارانتی

منتقدان مدیریت ساخت دو ایراد اصلی می‌گیرند: عدم قطعیت هزینه و نبود مسئولیت واحد (Single-point responsibility). اما این تحلیل استدلال می‌کند که این ایرادات آن‌قدر که به نظر می‌رسد قطعی نیستند.

در مورد هزینه، تجربه نشان می‌دهد که در مدل طراحی و ساخت نیز «ثبات قیمت» اغلب توهمی است، زیرا مبالغ موقت و تغییرات، قیمت توافق‌شده را به سرعت از بین می‌برند. در مدیریت ساخت، تا زمان شروع عملیات، حدود ۷۰ درصد بسته‌ها بر اساس ارزش تدارک دیده شده‌اند و نیازی به مبالغ موقت نیست. حذف حق‌بیمه ریسکی که به پیمانکار اصلی پرداخت می‌شود، اغلب هزینه نهایی را کاهش می‌دهد.

در مورد گارانتی، اگرچه مسئولیت واحد وجود ندارد، اما بسته‌های گارانتی قوی از تیم حرفه‌ای و پیمانکاران کلیدی می‌تواند این نگرانی را جبران کند. همچنین اگر پیمانکار طراحی و ساخت ورشکست شود، «پوشش واحد» از بین می‌رود و توسعه‌دهنده با همان چالش‌های پراکندگی مسئولیت مواجه می‌شود، در حالی که حق‌بیمه ریسک را قبلاً پرداخت کرده است.

جمع‌بندی؛ زمان تغییر پارادایم

این تحلیل نتیجه می‌گیرد که مدل طراحی و ساخت برای پروژه‌های ساده‌تر همچنان مناسب باقی می‌ماند، اما برای طرح‌های پیچیده و پرارزش، انتقال ریسکی که وعده می‌دهد به‌طور فزاینده‌ای «تخیلی» است. عدم قطعیت هزینه و پویایی خصمانه آن برای همه طرف‌ها پرهزینه است.

مدیریت ساخت، اگر به‌درستی ساختاردهی شود و توسط تیمی باتجربه رهبری شود، کنترل بیشتر، نتایج باکیفیت‌تر، شفافیت واقعی هزینه و روابط مشارکتی‌تر در زنجیره تأمین را ارائه می‌دهد. به باور این کارشناسان، زمان آن رسیده که صنعت ساخت‌وساز روش‌های متعارف تدارکات را به چالش بکشد و مدل‌های مدیریتی را بپذیرد، پیش از آنکه تخصص لازم برای اجرای موفقیت‌آمیز آن‌ها از دست برود.

ترجمه و تنظیم: صما