رشد ۴۰ درصدی ساختوساز در بافت‌فرسوده
با فروکش کردن موج ساخت‌وسازهای جدید در مسکن‌مهر، نوسازی بافت‌های‌فرسوده در تهران و کل کشور افزایش پیدا کرده است.
پیش‌تر، سفارش دولت به انبوهسازان برای ساخت مسکن‌مهر و حمایت بی‌نظیر بانکی از این مدل ساختوساز، آمار فعالیت‌های ساختمانی در سال‌های ۸۸ تا ۹۰ را ارتقا داده بود. اما سال ۹۰ در حالیکه صدور مجوز جدید برای مسکن‌مهر متوقف شد و نرخ رشد ساختمان‌سازی در کشور به مرز صفر رسید، کار در بافت‌فرسوده رشد دو رقمی را تجربه کرد.
گزارش جدید منتشر شده از سوی دولت نشان می‌دهد: پارسال حجم نوسازی املاک‌فرسوده در کشور ۴۰ درصد و در شهر تهران ۱۸۵ درصد افزایش پیدا کرد، طوریکه اگر بافت‌فرسوده در نبود مسکن‌مهر به انتخاب اول سازنده‌ها تبدیل نمی‌شد، شیب ساختوساز به جای صفردرصد، وارد رشد منفی می‌شد.
هر چند ساختوساز از مسکن‌مهر به بافت‌فرسوده تغییر فاز داده اما اجازه تغییر جهت منابع بانکی هنوز بطور کامل صادر نشده است.
در حال حاضر از هر ۱۰۰ واحدمسکونی نوسازیشده در بافت‌فرسوده به ۶۰ واحد وام نوسازی پرداخت می‌شود؛ این در حالی است که در مسکن‌مهر ۱۰۰ درصد واحدهای مسکونی مشمول دریافت وام بانکی هستند.
آمار پرداخت تسهیلات بانکی به ساختوساز در عین حال نشان می‌دهد مسیر تزریق وام به بافت‌فرسوده تحت‌تاثیر تقاضای انبوهسازان و پیگیری‌های مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی از بانک‌مرکزی، ترمیم شده است؛ طوریکه میزان پرداخت وام ۲۰ میلیون تومانی نوسازی بافت‌فرسوده در تهران طی نیمه‌اول امسال ۴۰ درصد افزایش یافته است.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» در این باره حاکی است: در سال۹۰ ساخت بیش از ۱۱۳ هزار واحدمسکونی در بافت‌های‌فرسوده سراسر کشور آغاز شد که در مقایسه با ۸۲ هزار واحد نوسازیشده در سال۸۹، حجم نوسازی ۶/۳۸ درصد رشد کرد. از این تعداد واحد نوسازیشده در سال۹۰ بیش از ۷۶ هزار واحدمسکونی برای دریافت تسهیلات بانکی بافت‌فرسوده به بانک‌ها معرفی شدند که تاکنون به ۶۰ هزار واحد وام پرداخت شده است.
همچنین میزان پرداختی وام بافت‌فرسوده در کشور طی سال۹۰ در مقایسه با سال۸۹ رقمی معادل ۲۶ درصد رشد داشته است که البته در مقایسه با نرخ رشد نوسازی، کافی نیست.
در تهران نیز سال گذشته نوسازی نزدیک به ۵۰ هزار واحدمسکونی در بافت‌فرسوده ساخته شده که نسبت به نوسازی ۱۷ هزار واحدی در سال قبل از آن، مشخص است ساختوساز در نقاط فرسوده پایتخت ۱۸۵ درصد افزایش پیدا کرده است. در مقایسه با این نرخ رشد، تزریق وام نوسازی رشد ۱۰۱ درصدی داشته است. از کل واحدهای نوسازیشده در بافت‌فرسوده تهران طی سال۹۰ به ۳۳ هزار واحدمسکونی وام تعلق گرفته که پوشش ۶۷درصدی را نشان می‌دهد.
حذف ۲۰۰ هزار تومان از هزینه ساخت مترمربع
رشد نوسازی بافت‌فرسوده تهران در شرایطی به نرخ ۳رقمی رسیده که در برخی استان‌ها نرخ رشد منفی بوده است.
رییس سازمان نوسازی شهر تهران در‌باره علت ۴برابری سرعت نوسازی در تهران در مقایسه با کل کشور به «دنیای‌اقتصاد» گفت: در تهران سازنده‌های بافت‌فرسوده از پرداخت ۱۰۰ درصد عوارض پروانه و تراکم که بطور میانگین ۲۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع را شامل می‌شود معاف هستند اما در برخی شهرها شهرداری‌ها چنین معافیتی را برای عوارض اعمال نمی‌کنند.
کارنامه عملکرد دولت در بازسازی مناطق فرسوده شهری کشور در سال گذشته، با چند اتفاق قابل تامل مواجه شده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که دولت در سال ۹۰ موفق شد بیش از ۷۵ درصد تعهدات خود را در قبال صدور پروانه نوسازی به سرانجام مورد نظر برساند، اما رشد منفی قابل توجه در نوسازی واحدهای مسکونی موجود در ۱۳ استان کشور، در کنار رشد نوسازی بیش از ۱۰۰ درصدی در ۹ استان دیگر، کارنامه متفاوتی را در عرصه نوسازی برای عملکرد سال گذشته رقم زد.
به این ترتیب، آن طور که به نظر می‌رسد، رشد ۶/۳۸ درصدی نوسازی در سال گذشته بیش از آنکه مرهون آهنگ یکنواخت نوسازی در ۳۰ استان کشور باشد، مدیون رشد بیش از ۱۰۰ تا ۴۰۰ درصدی در تعداد مشخصی از استان‌ها به خصوص شهر تهران است که تحت تاثیر برخی عوامل، در سال ۹۰ با رشد چشمگیر صدور پروانه ساخت مواجه شد.
تحقق ۷۵ درصد تعهد دولت برای نوسازی
به گزارش «دنیای اقتصاد»، آمارهای منتشر شده از عملکرد دولت در عرصه نوسازی بافت‌های فرسوده حاکی است در مجموع بیش از ۷۵ درصد آنچه دولت در عرصه بازسازی در سال ۹۰ موظف به انجام آن شده بود محقق شده است.
به این ترتیب و به اذعان مسوولان نوسازی کشور، از مجموع ۱۵۰ هزار واحد هدف دولت برای نوسازی در سراسر کشور در سال ۹۰، در نهایت تا پایان سال گذشته بیش از ۱۱۳ هزار واحد مسکونی پروانه نوسازی گرفت.
در این میان در سال گذشته، مساحت بافت مسکونی (زیربنا) که برای نوسازی پروانه ساخت گرفته‌اند، در حدود ۱۵ میلیون مترمربع از سوی مسوولان نوسازی گزارش شده است.
رشد منفی نوسازی در ۱۳ استان!
به گزارش «دنیای اقتصاد»، نسبت توزیعی رشد نوسازی در سال ۹۰، از نظر مثبت یا منفی بودن، در کارنامه دولت تقریبا حجم مساوی را به خود اختصاص داده است.
در این میان و در حالی که برخی استان‌ها رشد منطقی ۳۰ تا ۶۰ درصدی نوسازی را در سال گذشته نسبت به مدت مشابه سال ۸۹ تجربه کرده‌اند، ۱۳ استان کشور رشد منفی از حدود ۲ تا ۹۰ درصدی داشته‌اند.
در این میان و براساس آنچه مسوولان نوسازی کشور در قالب گزارش عملکرد نوسازی دولت طی دو سال گذشته در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار داده‌اند، بیشترین رشد مثبت نوسازی مربوط به استان گلستان با رقم ۴/۴۰۶ درصد در سال ۹۰ نسبت به سال قبل از آن است.
این در حالی است که با استناد به همین آمار، بیشترین رشد منفی مربوط به استان خراسان جنوبی با ۲/۸۶- درصد است.
رشد ۱۰۰ تا ۴۰۰ درصدی
در این میان، ۹ استان کشور، در عرصه نوسازی از ۱۰۰ تا ۴۰۰ درصد رشد مثبت داشته‌اند.
به این ترتیب، استان گلستان با ۴/۴۰۶ درصد، بیشترین رشد نوسازی را داشته است و استان‌های ایلام با ۲۶۱، اردبیل ۲۲۲ و تهران ۱۸۴ درصد در رده‌های بعدی قرار دارند.
آن طور که رفتار سازندگان و مردم در سال گذشته نشان داد می‌توان در مورد علت اصلی رشد چشمگیر آمار نوسازی در شهر تهران چنین استدلال کرد که برخی شایعات مربوط به تغییر ضوابط ساخت و ساز و پیشگیری از بلند مرتبه سازی در متراژهای معین که در نتیجه اعمال ضوابط طرح تفصیلی جدید تهران زیان قابل توجهی را به سازندگان پایتخت وارد خواهد کرد، هجوم این دسته از افراد برای دریافت پروانه نوسازی در سال ۹۰ یعنی سال قبل از اعمال ضوابط طرح تفصیلی جدید شهر تهران را افزایش داد.
همین امر باعث شد آمار صدور پروانه نوسازی در این شهر نزدیک به ۲۰۰ درصد رشد را نسبت به مدت مشابه سال قبل، تجربه کند.
دلایل اختلاف رشد نوسازی در استان‌ها
یافته‌های «دنیای اقتصاد» از دلایل عمده بروز اختلاف فاحش در رشد آمار نوسازی در استان‌های مختلف کشور حاکی است: هم‌اکنون برخی عوامل باعث شده است عملکرد کلی نوسازی در کشور، با دو وجه متناقض یعنی رشد مثبت قابل توجه در برخی استان‌ها در مقابل رشد منفی فاحش در برخی دیگر، روبه‌رو شود.
آن طور که از شواهد موجود در عرصه نوسازی بافت‌های فرسوده شهری مشخص است هم اکنون ۴ دلیل عمده برای ایجاد وضعیت به وجود آمده قابل ذکر است که مهمترین آن در بحث همکاری سایر نهادهای درگیر با موضوع نوسازی همچون شهرداری و به خصوص بانک‌های عامل پرداخت کننده تسهیلات نوسازی خلاصه می‌شود.
فقط دو بانک بدون دردسر!
هر چند هم اکنون ۶ بانک عامل مسوول پرداخت تسهیلات نوسازی به مالکان بافت‌های فرسوده شهری هستند اما تنها یک یا دو بانک آنطور که برنامه‌های تکلیفی برای آنان تعیین کرده است به تکالیف خود عمل می‌کنند.
همکاری یا عدم همکاری شهرداری‌ها به عنوان مهمترین بازوی اجرایی نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، عامل مهم دیگری است که باعث تسریع روند نوسازی در برخی استان‌ها و برعکس تشدید رشد منفی در برخی دیگر می‌شود.
تخصیص مشوق‌های نوسازی همچون تخفیف در پرداخت عوارض نوسازی، کارآمدی یا ناکارآمدی مدیران شهری در انجام سریع و به موقع عملیات نوسازی و… مهمترین دلایل موجود در رابطه با تاثیر فعالیت‌های این نهاد در چگونگی رشد فعالیت‌های ساخت و ساز در بافت فرسوده است.
اما آن طور که مسوولان نوسازی ادعا می‌کنند هم اکنون رشد منفی قابل توجه در عرصه نوسازی بافت‌های فرسوده در برخی استان‌ها گزارش شده است که مصداق این امر را می‌توان در رشد منفی ۷/۷۳ درصدی در استان سیستان و بلوچستان عنوان کرد.
به اذعان این مسوولان این شرایط باعث شده است برای مثال با وجود مهیا بودن امکان تخصیص اعتبار نوسازی به ۵ هزار واحد مسکونی تنها امکان پرداخت برای ۲ هزار واحد فراهم شود و شرایط برای پرداخت تسهیلات به مابقی واحدها در نتیجه این گونه تبلیغات که در برخی موارد منجر به درگیری هایی هم در این نقاط شده است، فراهم نشود.
تسهیلات مسکن مهر به جای وام نوسازی؟
از سوی دیگر، شواهد موجود نشان می‌دهد، با اختصاص حجم قابل توجهی از خط اعتباری مسکن مهر برای انجام پروژه‌های خود مالک در محدوده بافت‌های فرسوده، دریافت این تسهیلات با سود ۴ درصدی نسبت به دریافت تسهیلات نوسازی با نرخ سود دو رقمی از بانک‌ها در اولویت مردم قرار گرفته است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، بر اساس آخرین اعلام مسوولان نوسازی امسال از مجموع ۲۰۰ هزار واحد موجود در دستور کار نوسازی بافت‌های فرسوده ۱۰۰ هزار واحد یعنی نیمی از این واحدها با استفاده از تسهیلات مسکن مهر نوسازی می‌شوند و نیمی دیگر برای تامین منابع مالی مورد نیاز برای نوسازی به منابع داخلی بانک‌ها در قالب دریافت تسهیلات نوسازی ارجاع داده می‌شوند.
این در حالی است که مسوولان نوسازی نیز معتقدند باید شرایط به نحوی مدیریت شود که استفاده از وام مسکن مهر در بافت فرسوده، به دلیل انسجام و سهولت بیشتری که در پرداخت تسهیلات دارد جایگزین تامین مالی نوسازی از منابع داخلی بانک‌ها شود.
