قیمت مسکن تهران ۲/۲ برابر کلانشهرها
سناریوهای سهگانه برای بازگشت فاصله قیمت مسکن تهران و ۵ شهر بزرگ؛ کدام محتملتر است؟
متوسط قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در تهران به ۲۳۴ میلیون تومان در مترمربع رسیده که ۲/۲ برابر قیمت مسکن در کلانشهرهای کرج، اصفهان، شیراز، تبریز و مشهد (۱۰۹ میلیون تومان) است. این فاصله اگرچه نسبت به سال ۱۴۰۲ افزایش یافته، اما همچنان از نسبت تاریخی سهبرابری پایتخت به سایر شهرها پایینتر است. رشد ۵۰ تا ۸۵ درصدی قیمت ملک در این پنج شهر در خردادماه، همزمان با کندشدن رشد قیمت در تهران، سناریوهای جدیدی را برای بازگشت به تعادل یا مهاجرت گستردهتر به حومه مطرح کرده است.
فاصله قیمتی؛ از سهبرابر تاریخی تا ۲/۲ برابر امروز
بررسیهای جدید از بازار مسکن نشان میدهد که نسبت قیمت خانه در تهران به پنج کلانشهر بزرگ کشور، طی ماههای اخیر دستخوش تغییرات قابلتوجهی شده است. درحالیکه تا چند سال پیش، قیمت هر مترمربع آپارتمان در پایتخت بهطور متوسط سه برابر شهرهایی مانند کرج، اصفهان، شیراز، تبریز و مشهد بود، امروز این نسبت به ۲/۲ برابر کاهش یافته است. به عبارت دیگر، متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در تهران با ۲۳۴ میلیون تومان برای واحدهای نوساز تا ۱۰ سال ساخت، در مقایسه با میانگین ۱۰۶ میلیون تومانی در پنج شهر مذکور، فاصلهای کمتر از نیمی از نسبت تاریخی را نشان میدهد.
این تغییر نسبت، در حالی رخ داده که متوسط قیمت پیشنهادی در کلانشهرهای مورد بررسی به ۱۰۹ میلیون تومان در مترمربع رسیده و رشد سالانهای بیش از ۷۰ درصد را تجربه کرده است. اما آنچه باعث شده این فاصله به کمترین سطح خود برسد، نه کاهش قیمت در تهران، که جهش نسبتا سریعتر قیمت در شهرهای دیگر است.
دلایل توقف رشد قیمت؛ از مذاکرات تا محدودیت قدرت خرید
بررسیها نشان میدهد که رشد قیمت مسکن در کلانشهرهای کشور در خردادماه بهطور محسوسی کند شده است. فعالان بازار، سه عامل اصلی را برای این توقف برمیشمارند:
- انتظار برای مشخص شدن نتیجه مذاکرات ایران و آمریکا که بر فضای کلی اقتصاد و بازار ارز سایه افکنده است.
- افزایش نااطمینانی نسبت به آینده بازار مسکن و ارز که معاملهگران را به احتیاط واداشته است.
- محدودیت پتانسیل رشد قیمت مسکن در تقابل با قدرت خرید مصرفی و سرمایهای؛ بهگونهای که دیگر توان خریداران برای پذیرش قیمتهای بالاتر کشش کافی را ندارد.
این عوامل دستبهدست هم دادهاند تا جریان صعودی قیمت در بازار مسکن، حداقل برای مدتی متوقف شود و فضا به نفع خریداران محتاط و فروشندگان منتظر تغییر کند.
مهاجرت و تغییر اقلیم؛ دو محرک اصلی کاهش نسبت قیمت
یکی از دلایل کلیدی تغییر نسبت قیمت مسکن تهران به سایر شهرها، جابهجایی جمعیت از کلانشهرها به حومه است. گرانی سرسامآور خانه در پایتخت، بسیاری از خانوارها را ناچار به کوچ به شهرهای اطراف کرده است. همزمان، مهاجرت به شهرهای شمالی بهدلیل تغییرات اقلیمی و تمایل به زندگی در مناطق با آبوهوای مطلوبتر، بر تقاضا در شهرهایی مانند شیراز و مشهد افزوده و به افزایش قیمت در این مناطق دامن زده است.
این روندها باعث شده که فاصله قیمتی پایتخت با سایر کلانشهرها از سطح تاریخی خود فاصله بگیرد و به عدد ۲/۲ برابر برسد؛ رقمی که برخی کارشناسان آن را نشانهای از تغییر ساختار تقاضا در بازار مسکن کشور میدانند.
رشد ۵۰ تا ۸۵ درصدی قیمت ملک در کلانشهرها؛ کدام شهر پیشتاز است؟
دادههای استخراجشده از سکوهای آنلاین فروش ملک در خردادماه، رشد چشمگیر قیمتها را در پنج کلانشهر بزرگ نشان میدهد. این رشد در بازه سالانه بین ۵۰ تا ۸۵ درصد متغیر بوده و جزییات آن به شرح زیر است:
- اصفهان: متوسط قیمت پیشنهادی هر مترمربع به ۱۱۵ میلیون تومان رسیده که نسبت به خرداد سال گذشته ۸۰ درصد افزایش دارد.
- کرج: با میانگین ۱۱۷/۶ میلیون تومان در مترمربع، رشد ۵۰ درصدی را به ثبت رسانده است.
- شیراز: با ثبت رشد ۸۵ درصدی، قیمت هر مترمربع را به ۱۱۰ میلیون تومان رسانده و در صدر جدول رشد قیمت میان این شهرها قرار دارد.
- تبریز: رشد ۷۰ درصدی قیمت، میانگین هر متر را به ۱۰۵ میلیون تومان رسانده است.
- مشهد: با رشد ۷۰ درصدی، قیمت هر مترمربع به ۱۰۰ میلیون تومان رسیده است.
در میان این شهرها، کرج با ۱۱۷/۶ میلیون تومان گرانترین و مشهد با ۱۰۰ میلیون تومان ارزانترین قیمت را ثبت کردهاند؛ هرچند که همه این ارقام بهمراتب پایینتر از میانگین ۲۳۴ میلیون تومانی تهران هستند.
سناریوهای پیشرو؛ سه راه ممکن برای بازگشت یا تغییر تعادل
با توجه به فاصله فعلی ۲/۲ برابری و نسبت تاریخی سهبرابری، کارشناسان سه سناریو را برای آینده بازار مسکن ترسیم میکنند:
- سناریوی اول؛ بازگشت به نسبت سهبرابری از طریق رشد مجدد قیمت در تهران
این حالت تنها در صورتی محقق میشود که قدرت خرید مسکن در پایتخت با دو مولفه «تقویت درآمد خانوارها» و «افزایش وام خرید» بهطور چشمگیری بهبود یابد. در غیر اینصورت، رشد مجدد قیمت در تهران با محدودیت تقاضا مواجه خواهد شد. - سناریوی دوم؛ کاهش قیمت مسکن در سایر کلانشهرها
بسیاری از فعالان ساختمانی در شهرهای بزرگ، این سناریو را غیرممکن میدانند؛ چراکه سطح بالای قیمت زمین و رشد هزینههای ساخت، اجازه کاهش قیمت را نمیدهد. به گفته آنها، هزینههای تمامشده ساخت در این شهرها بهگونهای است که فروشندهها توان پایین آوردن قیمت را ندارند. - سناریوی سوم؛ تداوم وضعیت فعلی و عدم بازگشت به نسبت سهبرابری برای مدتی مشخص
این سناریو که از حمایت مهاجرت شهروندان به حومه و شهرهای شمالی تغذیه میشود، محتملترین گزینه از دیدگاه بسیاری از تحلیلگران است. در این حالت، میل به سرمایهگذاری ملکی در کلانشهرهایی مانند اصفهان، شیراز و کرج، بهدلیل بازدهی نسبی بالاتر نسبت به تهران، همچنان فاصله قیمتی را در سطح فعلی یا حتی کمتر نگه میدارد.
به گفته کارشناسان شهری، «کمشدن فاصله ارزش املاک مسکونی پایتخت با کلانشهرها» از سهبرابر به ۲/۲ برابر، نه یک پدیده موقتی، بلکه نتیجه تغییرات ساختاری در الگوی سکونت و سرمایهگذاری است که تا مدتی ادامه خواهد داشت.
نکته پایانی:
با وجود کندشدن رشد قیمت در خردادماه، همچنان نوسان قیمت در تهران بهعنوان موتور محرک بازار مسکن سایر کلانشهرها عمل میکند. اما برای پیشبینی قطعی از آینده، باید منتظر روشنشدن نتایج مذاکرات، تغییرات نرخ ارز و سیاستهای پولی و مسکنی دولت بود. آنچه مسلم است، فاصله ۲/۲ برابری کنونی، هرچند از سطح تاریخی پایینتر است، اما همچنان فشار سنگینی بر دوش خریداران مسکن در سراسر کشور وارد میکند.
