قیمت مسکن در شهرهای شمالی ایران طی یک سال گذشته تا ۱۰۰ درصد افزایش یافته و همزمان با هجوم سنگین تقاضای بومی و غیربومی، کاهش ۷۰ درصدی سازندگان و کمبود شدید فایل فروش، معاملات را به بنبست کشانده است. بررسیها نشان میدهد اجارهبها نیز در این مناطق تا دو برابر رشد کرده و بازار مسکن شمال در رکود تورمی فرو رفته است.
بازار مسکن شهرهای شمالی کشور که همیشه یکی از مقصدهای داغ سرمایهگذاری و خرید خانه بوده، این روزها صحنه یک رقابت نفسگیر میان تقاضای سرکوبشده و کمبود شدید عرضه است. از رشت و بندرانزلی تا ساری و متل قو، قیمت مسکن طی یک سال گذشته دستکم دو برابر شده و در برخی مناطق نوساز، این رشد به بیش از ۱۰۰ درصد هم رسیده است. اما نکته عجیب اینجاست که افزایش تقاضا نه تنها رونقی به معاملات نداده، بلکه آنها را به بنبست کشانده است.
جنگ ۱۲ روزه و جنگ رمضان؛ شوک اول به بازار شمال
تحولات سیاسی و تنشهای نظامی در یک سال اخیر، تاثیر مستقیمی بر رفتار خریداران مسکن گذاشته است. جنگ ۱۲ روزه در خردادماه سال گذشته و جنگ رمضان در اسفندماه، باعث شد سیل متقاضیان غیربومی به سمت شهرهای شمالی سرازیر شود. بررسیهای میدانی نشان میدهد پس از جنگ ۱۲ روزه، قیمت خانه در این مناطق بین ۵ تا ۱۵ درصد جهش کرد. شدت این رشد در جنگ اخیر (رمضان) بیشتر از دوره قبلی بوده است.
رشد ۱۰۰ درصدی قیمت؛ از متری ۶۰ تا ۱۷۰ میلیون تومان
وضعیت فعلی بازار حاکی از آن است که قیمت مسکن در شهرهای شمالی طی یک سال گذشته تا ۱۰۰ درصد بالا رفته است. برای واحدهای نوساز در شهرهایی مثل رشت، بندرانزلی و ساری، قیمت هر مترمربع از ۶۰ میلیون تومان شروع میشود و در مناطق لوکس به بیش از ۱۷۰ میلیون تومان میرسد. با این حال، مشاوران املاک تاکید میکنند که مبنای مشخصی برای قیمتگذاری وجود ندارد و اختلاف قیمت در فاصله چند خیابان، بسیار زیاد است.
بنبست معاملات؛ فروشندگان در لحظه آخر منصرف میشوند
اگرچه تعداد متقاضیان خرید و اجاره افزایش یافته، اما حجم معاملات در سطح پایینی باقی مانده است. یکی از مشاوران املاک شهر رشت در این باره میگوید: «خریدار در بازار زیاد است، اما فایل مناسب برای فروش کم شده و بسیاری از معاملات به مرحله امضا نمیرسند؛ زیرا فروشندگان یا در لحظه آخر قیمت ملک خود را افزایش میدهند یا به طور کامل از فروش منصرف میشوند.»
بخش زیادی از این تقاضا از ترس جا ماندن از بازار شکل گرفته و همین موضوع باعث بلاتکلیفی دو طرف معامله شده است.
آپارتمانها داغ شدند؛ ویلاها در رده دوم
برخلاف سالهای گذشته که تقاضا برای خانههای ویلایی ساحلی بیشتر بود، طی دو سال اخیر، واحدهای آپارتمانی پیشتاز بازار شدهاند. مشاوران املاک شهرهای رشت، بندرانزلی، ساری و متل قو میگویند حتی متقاضیان غیربومی نیز به دنبال خرید آپارتمان هستند. قیمت پایینتر نسبت به ویلا و دسترسی راحتتر به امکانات شهری، دو دلیل اصلی این تغییر ذائقه است.
۵۰ درصد خریداران غیربومی هستند؛ تهران، کرج، اصفهان در صدر
بررسیهای میدانی نشان میدهد حدود ۵۰ درصد از متقاضیان بازار مسکن شهرهای شمالی، غیربومی هستند. این خریداران عمدتا از شهرهای تهران، کرج، اصفهان، همدان و تبریز به شمال کشور سفر کردهاند. کارشناسان معتقدند ترکیب تقاضای بومی و غیربومی، همراه با کاهش فایلهای فروش، فشار سنگینی بر قیمتها وارد کرده است.
خروج ۷۰ درصد سازندگان؛ زنگ خطر کمبود مسکن
یکی از نگرانکنندهترین تحولات بازار شمال، کاهش شدید ساختوساز است. فعالان این بازار میگویند روند خروج سازندگان از سال ۱۴۰۱ آغاز شده، اما در یک سال گذشته سرعت گرفته است. تعداد سازندگان در این مناطق حدود ۷۰ درصد کاهش یافته و تنها تعداد کمی از سازندگان بزرگ و شناختهشده، آن هم با پروژههایی محدود، در بازار باقی ماندهاند. این کاهش عرضه، زنگ خطر کمبود مسکن در شهرهای شمالی را به صدا درآورده است.
اجارهبها هم دو برابر شد؛ فشار مضاعف بر مستاجران
بازار اجاره نیز از این قافله عقب نمانده است. بررسیها نشان میدهد اجارهبها در شهرهای شمالی از تابستان سال گذشته تاکنون تا دو برابر رشد کرده است. مشاوران املاک میگویند افزایش تقاضای غیربومی برای اجاره، فشار مضاعفی بر این بازار وارد کرده و قیمتها را به شدت افزایش داده است.
سخن پایانی
در مجموع، بازار مسکن شمال کشور با معمایی عجیب روبهروست: از یک سو افزایش شدید تقاضا و کمبود فایل فروش، از سوی دیگر کاهش ۷۰ درصدی سازندگان و رشد افسارگسیخته قیمتها. نتیجه این وضعیت، بازار مسکنی است که در باتلاق رکود تورمی فرو رفته؛ جایی که نه خریدار میتواند بخرد، نه فروشنده میخواهد بفروشد و نه سازنده حاضر به سرمایهگذاری جدید است.
