محمدرضا علوی، صاحبنظر اقتصاد مسکن و ساختمان و غلامرضا سلامی، صاحبنظر اقتصادی
افزایش قیمت مسکن در دوران جنگ طبیعی است؟
در شرایطی که معمولا جنگها منجر به رکود و افت قیمت مسکن میشوند، بازار مسکن ایران روندی متفاوت را تجربه میکند. محمدرضا علوی و غلامرضا سلامی، دو صاحبنظر و کارشناس بخش مسکن و ساختمان، به بررسی علل افزایش نگرانکننده قیمت مسکن پرداخته و از عقبماندگی تاریخی قیمتها نسبت به تورم عمومی، افزایش شدید هزینه تمام شده ساخت و کاهش سرمایهگذاری در این بخش به عنوان عوامل اصلی نام میبرند.
چرخش غیرمنتظره بازار مسکن در جنگ
روند افزایش قیمت مسکن در ماههای اخیر نه تنها برای مردم نگرانکننده، بلکه برای ناظران بازار نیز پرسشبرانگیز شده است. نگاه به کشورهای حوزه خلیج فارس که در جنگ علیه ایران درگیر شدهاند، نشان میدهد به واسطه جنگ، بازار مسکن این کشورها با رکود مواجه شده است اما چرا این داستان در ایران جور دیگری رقم میخورد؟
سلامی: افزایش قیمت طبیعی بود، نه تعجببرانگیز
غلامرضا سلامی، صاحبنظر اقتصاد، در پاسخ به این پرسش که چرا در شرایط جنگی شاهد افزایش قیمت هستیم، میگوید: «ناظران نباید تعجب کنند، زیرا عوامل متعددی این روند را طبیعی میکند. سالهاست که در ایران، قیمت مسکن نسبت به تورم عمومی عقبماندگی دارد. هزینه تمام شده ساخت به شدت بالا رفته و سطح سرمایهگذاری در بخش ساختمان بسیار پایین آمده است.»
وی افزود: «اگر شرایط کشور به حالت عادی برگردد، افزایش قیمت مسکن حتی از این هم بیشتر خواهد شد تا عقبماندگی قبلی جبران شود. اما اگر وضعیت بدتر شود، پیشبینی بستگی به نوع و میزان بدتر شدن شرایط دارد.»
علوی: با حذف آمار رسمی، شاخصها قابل اعتماد نیستند
محمدرضا علوی، دیگر کارشناس حاضر در میزگرد، با اشاره به تلاشهایی که گذشته برای طراحی شاخص قیمت مسکن انجام داده بود، گفت: «متاسفانه بیش از یک سال و نیم است که آمار رسمی مسکن منتشر نمیشود. با بروز جنگ و مشکلات اینترنتی، دریافت دادههای معتبر تقریبا غیرممکن شد.»
او توضیح داد: «سیستم ما برای برآورد شاخص نیاز به خوراک اطلاعاتی پیوسته دارد. وقتی این خوراک ناپیوسته و ناقص باشد، خروجی قابل اتکایی هم نخواهد داشت. به همین دلیل ترجیح دادیم فعلا شاخصی اعلام نکنیم تا اعتماد مردم نسبت به اطلاعات ما خدشهدار نشود.»
کاهش شدید معاملات آنلاین؛ از هشت هزار به زیر هزار
علوی با اشاره به آمار پلتفرمهای آنلاین فروش مسکن گفت: «در روزهای عادی، هر پلتفرم فعال، روزانه بالای هشت هزار مورد آگهی داشت. در دوران جنگ، این رقم به زیر هزار مورد کاهش یافت. هرچند پس از آتشبس، بازار اندکی جان گرفت و دوباره به سمت هزار مورد بازگشت اما وقتی بازار کارایی خود را از دست بدهد، دادهها هم قابل اعتماد نیستند. یک ملک را ممکن است چندین مشاور املاک آگهی کنند یا ممکن است قیمتهای غیرواقعی آگهی شود. بنابراین نمیتوان با اطمینان درباره روند فعلی قضاوت کرد.»
روند صعودی قیمتها با حجم معاملات کم
هر دو کارشناس بر این نکته اتفاق نظر داشتند که علیرغم حجم پایین معاملات، روند قیمتها به وضوح صعودی است. برخی معاملات انجام شده، نسبت به قبل از جنگ، افزایش ۲۵ تا ۲۸ درصدی قیمت را نشان داده و برآورد میشود در مدت جنگ، حدود ۲۵ درصد افزایش قیمت رخ داده باشد که سه عامل کلیدی برای این رشد قیمت وجود دارد:
- جاماندگی قیمت مسکن از تورم عمومی در سالهای گذشته
- افزایش چشمگیر هزینه تمام شده ساخت ناشی از قوانین سختگیرانه شهرداری، مالیاتها و بیمه تامین اجتماعی
- بسته شدن بازارهای رقیب مانند بورس، دلار و طلا که سرمایهها را به سمت مسکن سرازیر کرده است
سود ساختوساز به ۲۵ درصد هم نمیرسد
علوی با اشاره به هزینههای سنگین ساخت گفت: روزی مشارکت ۴۰-۶۰ (چهل درصد برای سازنده، شصت درصد برای زمیندار) رایج بود. اما امروز همان مشارکت به ۵۰-۵۰ یا حتی ۵۳-۴۷ تغییر کرده چراکه هزینه تمام شده ساخت به شدت افزایش یافته است.
به گفته این کارشناسان، مالیات بر عایدی سرمایه، عوارض شهرداری، بیمههای تامین اجتماعی روی پیمانکاری و تورم مصالح، همگی دست به دست هم دادهاند تا سود واقعی ساختوساز به زیر ۳۰ درصد و حتی تا ۲۵ درصد کاهش پیدا کند.
سرمایهگذاری اجباری در مسکن؛ نه از روی عشق، از روی ناچاری
کارشناسان در پاسخ به این پرسش که چرا سرمایهگذاران با وجود ریسک جنگ باز هم به سمت مسکن میروند، گفتند: «بازار دلار عملا تعطیل است، بورس جذابیت ندارد، طلا هم هیجان گذشته را ندارد. مردم برای حفظ قدرت خرید خود چارهای جز آمدن به سمت مسکن نمیبینند. این یک انتخاب نیست، یک ناچاری است. بسیاری از کسانی که توانایی داشتند، سرمایه خود را به خارج منتقل کردند. اما بعد داراییهای ایران بلوکه شد، ارتباط با کشورهای همسایه مثلا در حال حاضر امارات، قطع شد، آنهایی که ماندهاند، چه گزینهای غیر از مسکن دارند؟ زمین فاسد نمیشود، همیشه سر جای خود میماند و در بلندمدت ارزش خود را حفظ میکند.»
تاثیر جنگ بر مسکن؛ ریسک ریاضی در مقابل ریسک روانی
علوی با یک محاسبه جالب توجه گفت: «از نظر علمی، احتمال اینکه یک موشک به خانه یک شخص خاص در تهران اصابت کند، کمتر از یک دههزارم است. اما اقتصاد مسکن فقط با ریاضیات پیش نمیرود. ذهن و روان مردم تحت تاثیر قرار میگیرد. همین تصور خطر، میتواند تصمیمات سرمایهگذاری را تغییر دهد.»
راهکارها: حذف قیمت زمین از دایره معادلات
سلامی در پایان و در پاسخ به این پرسش که چه اتفاقی باید بیفتد تا تورم مسکن کنترل شود و ساختوساز احیا گردد، گفت: «تنها راهی که میتواند قیمت زمین را برای مصرفکننده نهایی حذف کند، این است که دولت زمین را با قیمت بسیار پایین یا رایگان در اختیار سازندگان بگذارد و هزینه آن را از محل فروش واحدهای تجاری و اداری همان پروژهها تامین کند. این الگو در شهرهای جدید مثل پرند و پردیس میتوانست جواب بدهد، اما متاسفانه مقررات دستوپاگیر و ترس از فساد، این فرصت را از بین برده است.»
علوی نیز افزود: «اگر صلح پایدار برقرار شود، ریسک سیستماتیک حذف میشود و سرمایهگذاران انگیزه پیدا میکنند. اما در وضعیت آتشبس مبهم، کسی جرات نمیکند برای پروژههای ۴-۵ ساله و بلندمدت برنامهریزی کند.»
پتانسیل عظیم مسکن در ایران
سهم بخش ساختمان در تولید ناخالص داخلی ایران میتواند تا ۱۰ درصد برسد، درحالیکه در اروپا این رقم حداکثر ۳ تا ۴ درصد است. سلامی تاکید کرد: «اگر سیاستگذاران به مسکن، نه به عنوان یک کالای سفتهبازی، بلکه به عنوان موتور محرک اقتصاد نگاه کند، بسیاری از مشکلات فعلی قابل حل است. اما متاسفانه نگاه کاسبکارانه و سرکوب بازار سوداگری، در بلندمدت به ریشه تولید مسکن ضربه میزند.»
اخبار مرتبط:
پژمان جوزی، رییس انجمن صنعت ساختمان
جهش ۵۵ درصدی هزینه ساخت و افزایش ۱۰۰ درصدی بهای برخی مصالح در دو ماه
از «پناهگاه امن» تا «خط مقدم تنش»؛ تحلیل سقوط تاریخی معاملات املاک دبی و آینده مصالح ساختمانی
به گزارش صما، به نقل از والاستریت ژورنال:
جنگ ایران و آمریکا؛ دو روی سکه «تورم در بازار جهانی مسکن و ساختمان»
