از وام ۳۰ ساله آمریکا تا تسهیلات کوتاه‌مدت ایران؛ دو مسیر متفاوت در بازار مسکن

محدودیت تازه بانک مرکزی برای فعالیت بانک مسکن، بار دیگر موضوع «وام‌های تکلیفی» را به یکی از چالش‌های اصلی بازار مسکن تبدیل کرده است؛ سیاستی که درحالی با هدف حمایت از خانه‌دار شدن اجرا می‌شود که می‌تواند فشاری سنگین بر منابع بانکی، سپرده‌گذاران و متقاضیان واقعی مسکن وارد کرده و حتی مسیر قیمت‌ها را تحت تاثیر قرار دهد.

وام‌های تکلیفی؛ تجربه‌ای تکراری با پیامدهای تازه

محدودیت‌هایی که اخیرا از سوی بانک مرکزی برای بانک مسکن اعمال شده، سابقه‌دار است. این دومین باریست که بانک دولتیِ متولیِ تامین مالی مسکن، به دلیل آنچه «برداشت غیرمتعارف از منابع بانک مرکزی» عنوان می‌شود، با اعمال محدودیت مواجه می‌گردد.
پیش از این نیز در اواخر دهه ۹۰، تامین مالی پروژه «مسکن مهر» چنین پیامدی را رقم زده بود. در هر دو مقطع، ریشه ماجرا به تسهیلات دستوری یا همان وام‌های تکلیفی بازمی‌گردد؛ وام‌هایی که به دستور دولت پرداخت می‌شوند و عملا بدون رضایت سپرده‌گذاران، منابع بانکی را درگیر می‌کنند.

سیگنال سیاست پولی؛ تفاوت ایران و آمریکا در اثرگذاری وام مسکن

نرخ بهره یکی از مهم‌ترین ابزارهای سیاست پولی برای هدایت بازار مسکن است، اما اثر آن در کشورها یکسان نیست. در ایالات متحده، بازار مسکن به شدت وام‌محور بوده، سیاست‌های نرخ بهره توسط Federal Reserve تعیین شده و بازار مسکن به‌شدت به نرخ‌های وام ۳۰ ساله وابسته است. زمانی که فدرال رزرو در سال‌های ۲۰۲۲ و ۲۰۲۳ نرخ بهره را افزایش داد، هزینه تامین مالی بالا رفت، قدرت خرید کاهش یافت و رشد قیمت مسکن کند شد.

در مقابل، بازار مسکن ایران وام‌محور نیست. سهم تسهیلات بانکی در قیمت نهایی یک واحد مسکونی پایین است و سقف و دوره بازپرداخت وام‌ها با سطح قیمت‌ها همخوانی ندارد. در چنین شرایطی، حتی افزایش نرخ سود بانکی نیز لزوما به کاهش تقاضای موثر مسکن منجر نمی‌شود؛ زیرا بسیاری از خریداران، ملک را ابزاری برای حفظ ارزش دارایی در برابر تورم می‌دانند.

تورم مزمن؛ حلقه مفقوده سیاست‌گذاری مسکن در ایران

یکی از تفاوت‌های کلیدی ایران و آمریکا، سطح و ثبات تورم است. در اقتصاد آمریکا، تورم معمولا تک‌رقمی و قابل پیش‌بینی‌تر است؛ بنابراین افزایش نرخ بهره می‌تواند انتظارات تورمی را مهار و جذابیت بازار مسکن را کاهش دهد.
اما در ایران، تورم مزمن و نااطمینانی‌های اقتصادی باعث شده حتی نرخ‌های سود بالاتر بانکی نیز نتواند سرمایه‌ها را به طور پایدار از بازار ملک خارج کند. اگر بازده انتظاری مسکن بالاتر از سود بانکی تصور شود، سرمایه‌ها همچنان در این بازار باقی می‌مانند.

فشار وام‌های تکلیفی بر بازار پول و مسکن

درحالی‌که وام‌های تکلیفی، با هدف حمایت از تولید و مصرف مسکن طراحی می‌شوند، در عمل می‌توانند تعادل بازار پول را برهم بزنند. محدود شدن منابع بانکی، افزایش هزینه تامین مالی و کاهش قدرت وام‌دهی بانک‌ها، از جمله پیامدهایی است که نهایتا به ضرر متقاضیان مصرفی تمام می‌شود.
این تجربه نشان می‌دهد بدون اصلاح ساختار تامین مالی مسکن و تقویت بازار وام بلندمدت، سیاست‌های دستوری نه‌تنها مشکل قیمت مسکن را حل نمی‌کنند، بلکه قادر به پیچیده‌تر کردن آن هستند.

جمع‌بندی؛ مسکن میان دستور و واقعیت بازار

مقایسه تجربه ایران و آمریکا نشان می‌دهد که نرخ بهره و سیاست پولی تنها زمانی می‌تواند بازار مسکن را تنظیم کند که زیرساخت‌های اعتباری، تورم کنترل‌شده و ابزارهای مالی کارآمد وجود داشته باشد. در غیر این صورت، تداوم وام‌های تکلیفی و فشار بر منابع بانکی، بیش از آنکه به ثبات بازار مسکن کمک کند، ریسک‌های تازه‌ای برای اقتصاد و سپرده‌گذاران ایجاد خواهد کرد.