رکود کوتاه‌مدت، رشد بلندمدت؛ چرا بازار مسکن با وجود ثبات قیمت‌ها متوقف نمی‌شود؟

درحالی‌‌که بازار مسکن تهران ماه‌هاست در رکود معاملاتی به سر می‌برد و قیمت‌ها همپای دلار و طلا رشد نکرده‌اند، بررسی‌های تاریخی و اقتصادی نشان می‌دهد مسکن همچنان یکی از پایدارترین بازارها در افق بلندمدت است؛ بازاری که به گفته کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، بیش از هر چیز از شوک‌های بیرونی و متغیرهای کلان اقتصادی تاثیر می‌پذیرد.

بازار مسکن تهران در ماه‌های اخیر در شرایطی نسبتا باثبات اما کم‌تحرک قرار گرفته است. قیمت‌ها تغییر محسوسی نداشته و معاملات در سطحی پایین ادامه دارد؛ وضعیتی که فعالان این بازار آن را «رکود انتظاری» توصیف می‌کنند.

کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، با اشاره به شرایط فعلی بازار، اعلام کرده است که بازار ملک در وضعیت رکود قرار دارد و هر شوکی که از بیرون به اقتصاد وارد شود، می‌تواند مستقیما بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد. به گفته او، اگرچه پس از پایان جنگ ۱۲روزه، خرید و فروش‌ها نسبت به آن مقطع افزایش یافته بود، اما متغیرهای بیرونی بار دیگر بر فضای معاملات سایه انداخته‌اند.

گودرزی با تاکید بر اینکه قیمت مسکن در شمال تهران تغییر محسوسی نداشته، می‌گوید: در نیمه جنوبی پایتخت افزایش جزئی قیمت‌ها مشاهده می‌شود؛ افزایشی که بیشتر ناشی از تقاضای بالاتر برای واحدهای کوچک‌متراژ است. طبق گزارش‌های میدانی مشاوران املاک، مراجعات به دفاتر املاک در مناطق جنوبی بیشتر شده، اما نبود دسترسی به آمار رسمی معاملات، امکان اعلام قیمت‌های دقیق را محدود کرده است.

از سوی دیگر، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران به رشد قابل‌توجه هزینه‌های ساخت اشاره می‌کند و می‌افزاید: قیمت مصالح ساختمانی طی یک سال گذشته حدود ۵۰ درصد افزایش یافته، اما به دلیل رکود بازار و نبود مشتری، بسیاری از سازندگان ناچار شده‌اند از سود خود بکاهند تا واحدها متناسب با توان متقاضیان به فروش برسد. همین عامل باعث شده با وجود تورم در بخش ساخت، قیمت مسکن همپای دلار و طلا افزایش نیابد و ثبات نسبی خود را حفظ کند.

چرا مسکن در بلندمدت همواره مسیر رشد را حفظ می‌کند؟

در کنار این رکود مقطعی، بررسی روندهای تاریخی نشان می‌دهد بازار مسکن در افق بلندمدت همواره مسیری صعودی را طی کرده است. تجربه دهه‌های گذشته در ایران و سایر کشورها نشان می‌دهد مسکن، صرفا یک کالای مصرفی نیست، بلکه تحت تاثیر مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی، اجتماعی و جمعیتی، به یکی از پایدارترین دارایی‌ها تبدیل شده است.

روند شهرنشینی و مهاجرت به کلانشهرها، به‌ویژه پس از صنعتی‌شدن، فشار تقاضا بر بازار مسکن را افزایش داده است. در ایران نیز مهاجرت روستا به شهر و تمرکز جمعیت در شهرهایی مانند تهران، شکاف میان عرضه و تقاضا را عمیق‌تر کرده است.

از سوی دیگر، سیاست‌های پولی و مالی پس از بحران‌های اقتصادی، نقش مهمی در تحریک تقاضای مسکن داشته‌اند. تسهیل دسترسی به تسهیلات بانکی و کاهش نرخ بهره، در مقاطع مختلف، مسکن را به گزینه‌ای جذاب برای سرمایه‌گذاری تبدیل کرده است.

تورم مزمن نیز عامل دیگری است که مسکن را به پناهگاهی امن برای حفظ ارزش پول بدل کرده است. در دوره‌هایی که ارزش پول ملی کاهش یافته، تقاضا برای دارایی‌های فیزیکی مانند ملک افزایش یافته و همین رفتار جمعی، رشد قیمت‌ها را در بلندمدت تثبیت کرده است.

کمبود عرضه؛ گره کور بازار مسکن

در کنار تقاضای فزاینده، محدودیت‌های عرضه همچنان یکی از چالش‌های اصلی بازار مسکن به شمار می‌رود. کمبود زمین در مناطق شهری مطلوب، افزایش هزینه‌های ساخت، گرانی مصالح و فرآیندهای طولانی صدور مجوز، سرعت ورود واحدهای جدید به بازار را کاهش داده است. این عدم تعادل ساختاری، حتی در دوره‌های رکود، زمینه‌ساز بازگشت فشار قیمتی در آینده می‌شود.

برآیند این عوامل نشان می‌دهد که اگرچه بازار مسکن در کوتاه‌مدت با رکود و ثبات قیمت مواجه است، اما ریشه‌های اقتصادی و تاریخی این بازار، همچنان آن را در مسیر رشد بلندمدت قرار داده‌اند؛ مسیری که به باور کارشناسان، بیش از هر چیز نیازمند سیاست‌گذاری پایدار و برنامه‌ریزی بلندمدت برای تعادل میان عرضه و تقاضاست.