وزارت راه‌وشهرسازیِ دولت روحانی در سیبل انتقاد سازندگان
با به پایان رسیدن عمر دولت هشت ساله روحانی، سعی کردیم نگاهی گذرا به عملکرد وزارت راه‌وشهرسازی در حوزه ساختمان داشته باشیم. در این راستا، «صما» با تعدادی از سازندگان و فعالان عرصه ساخت‌وساز کشور گفتگو کرده است تا دیدگاه آنها را نسبت به عملکرد این وزارتخانه و همچنین مهم‌ترین چالش‌ها و دغدغه‌هایی که در این مدت با آن روبه‌رو بوده‌اند، جویا شود.
سیاست دو سال اخیر گویای سردرگمی در وزارت راه و شهرسازی بود
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور: دو تا وزیر را در دولت تدبیر و امید تجربه کردیم. وزیر اول که دکتر آخوندی بود یک خط و مشی مشخصی را دنبال کرد. بازآفرینی شهری و گفتمان، دنبال کردن اسناد بالادستی در حوزه مسکن از جمله این برنامه‌ها بود. در حوزه خرید مسکن بحث پس‌انداز را به عنوان یک اولویت برای کنترل نقدینگی دنبال کرد. همچنین رابطه خوبی با تشکل‌‌های بخش خصوصی داشت. بخش مسکن نیز در این دوره به واسطه درگیری سنگین با رکودی که در بازار مسکن بود مواجه شده بود و شرایط را سخت کرده بود. کما اینکه در این پنج سال سالی فقط حدود ۲۰ درصد افزایش نرخ مسکن داشتیم و رکود هم به عنوان یک گزینه دنبال می‌شد و سیاست‌هایی برای خروج از رکود نیز برنامه‌ریزی شد. در نتیجه سال ۹۷ پایان دوران رکود در بازار مسکن بود. . اما به‌طورکلی اینکه آخوندی در اجرای طرح‌ها موفق بود یا نه، بهتر است کارشناسان دیگر نظر دهند. در دو سال گذشته نیز با روی کار آمدن مهندس اسلامی، رابطه منسجمی با بخش خصوصی شکل نگرفت و اولویت‌ها در حوزه بازآفرینی شهری کنار گذاشته شد. در امر تولید مسکن برنامه‌ریزی‌های رنگارنگ ناموفقی شد. در روزهای اول انواع و اقسام طرح‌هایی تحت عنوان تام برنامه‌ریزی کرد که موجب سردرگمی یک ساله‌ا در وزارت راه‌وشهرسازی شد. در نهایت در این مدت با تغییر نگرش در حوزه مسکن، وضعیت و شرایط تولید مسکن را به نحوی رقم زد که مورد تایید بخش خصوصی نبود.
دولت روحانی هیچ کار جدیدی را در حوزه تولید مسکن انجام نداد
غلامعلی ثنایی، دبیر انجمن انبوه‌سازان خراسان: دولت روحانی در حقیقت وارث مسکن مهر دولت احمدی‌نژاد است. از حدود ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحدی که در زمان دولت احمدی‌نژاد برای مسکن مهر تعریف شد، یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد نیمه‌ساخته با حدود ۱۰ تا ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی در پروژه‌های مختلف، در پنج سال اول دولت روحانی به سرانجام رسید. اکنون نیز در حال تمام شدن است. همچنین خدمات لازم و انشعابات آب، برق و گاز و فاضلاب و راه‌های دسترسی واحدهای مسکن مهر در شهرهای اقماری کلانشهرها نیز در زمان روحانی تامین شد. در واقع دولت روحانی کار جدیدی را در حوزه تولید مسکن آغاز نکرد. همچنین فکر چندان عاجلی برای نیازهای مسکن طبقات محروم و پایین‌دست یا دهک‌های پایین نکردند. البته در اواخر وزارت آخوندی یکسری واحدهای نسبتا قیمت پایین را در برخی شهرها تعریف کردند، اما نه با تیراژ خیلی بالا. بااین‌حال تولید مسکن با یک روند تقریبا آرامی توسط بخش خصوصی بدون کمک دولت ادامه داشت. همچنین در این دوره سازنده‌هایی که در کار ساخت‌وساز واحدها برای دهک‌های ۷ تا ۱۰ بودند، تقریبا مشکلی نداشتند. زیرا تاکنون هیچ دولتی هیچ‌گونه برنامه و کمکی برای تامین مسکن این دهک‌ها نکرده است؛ بنابراین بخش خصوصی پس از برآورد نیاز بازار، متناسب با سلایق متقاضیان ساخت‌وساز می‌کند.
دست دولت بعد در حوزه مسکن خالی است
مهندس سعید آسویار، سازنده منطقه دو: عملکرد وزارت مسکن در دوره دوم روحانی تقریبا می‌توانم بگویم ضعیف‌ترین عملکرد پس از انقلاب بود. به اجرات می‌توانم بگویم مهندس اسلامی اصلا این کاره نبود که در این پست قرار گرفت. متاسفانه همه معاونت‌های او نیز خیلی ضعیف کار کردند. در هیچ‌کدام از حوزه‌‌های سیاست‌گذاری، اجرا، برنامه‌ریزی و کلان‌نگری هیچ دیدگاهی به خصوص درباره بخش مسکن و آینده آن نداشتند. دوره آخوندی به نظرم با همه چالش‌ها و جبهه‌هایی که در مقابل انجمن‌های صنفی انبوه‌ساز داشت در حوزه راه حداقل بد کار نکرد. در حوزه مسکن نیز با کمک مهرآبادی توانست تعهدات مسکن مهر را که شروع شده بود جمع‌بندی کنند. تقریبا الگوهای اولیه مسکن اجتماعی را که اکنون با نامی دیگر در دوره وزارت اسلامی نام دیگری یافته، پایه‌گذاری کرده است. با این حال در بحث آماده‌سازی زمین، زیرساخت‌ها، برنامه‌ریزی، حتی مطالعات جمعیت‌شناسی شهری کاری نکردند. در دولت روحانی هیچ برنامه‌ریزی برای آینده نشده است و دست دولت بعدی از این نظر خالی است. در کل کشور با در نظر گرفتن جمعیت روستایی و شهری و نرخ رشدی که باید می‌داشته تقریبا ساخت‌وساز در هشت سال گذشته از نظر تعداد و متراژ یک‌چهارم شده است، اما از نظر هزینه ریالی به‌دلیل افزایش قیمت متریال، دستمزد و نهادههای اولیه شاید میزان سرمایه‌گذاری‌ها تغییری نکرده است. البته با لحاظ این نکته که ارزش پول نیز در این مدت کاهش یافته است.
در پنج سال گذشته برنامه‌ای برای تولید مسکن وجود نداشته است
ایرج رهبر، رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان تهران: دولت روحانی آنچنان برای بخش مسکن کارایی نداشت. فقط این اواخر مهندس اسلامی در دولت دوازدهم طرح اقدام ملی مسکن را مطرح کرد که مشابه مسکن مهر با شرایط دشوارتر از نظر هزینه ساخت و شرایط کاری است که با گران شدن مصالح، مقداری مشکلات بیشتری از مسکن مهر داشت. برنامه مسکن کوتاه‌مدت نیست و حداقل پنج ساله است. بنابراین چون در پنج سال گذشته برنامه‌ای برای تولید مسکن وجود نداشته است، اکنون آثار آن را می‌بینیم که همان انباشت تقاضا و افزایش قیمت است. بدین‌ترتیب اکنون نیز دولت هر عملکردی که در حوزه مسکن داشته است، در پنج سال آینده نمایان خواهد شد. البته اثر روانی ابتدایی خود را در همان مراحل اولیه اجرای طرح دارد، اما اثر اصلی و محتوایی باز می‌گردد به اجرایی شدن طرح و به ثمر رسیدن محصول کار. برای نمونه مسکن اقدام ملی که در این دولت شروع شده و در حال اجراست، اثر خود را هنگام رسیدن به محصول نشان می‌دهد. مهم‌ترین دغدغه و بیشترین مشکل سازندگان در این دوره، نبود پیوستگی و تداوم در طرح‌هایی مانند مسکن مهر است که دولت‌های قبلی داشته‌اند. بی‌توجهی به این طرح و ناتوانی در تامین مالی زمان اجرای کار را طولانی کرد و هزینه را بالا برد. متقاضای متضرر شدند و سازندگان به مشکلات زیادی برخوردند و نتوانستند جبران گرانی هزینه‌ها را در دوران آخر داشته باشند.
دولت هیچ ارتباط و همکاری با بخش خصوصی نداشت
رضا زمانی، طراح و سازنده: شرایط ساخت‌وساز بسیار سخت و وحشتناک و قیمت متریال بسیار زیاد است. دولت نتوانست روی ساخت‌وساز تمرکز کند. اگر منظور از ساخت‌وساز مسکن مهر است که اگر ساخته نشود بهتر است زیرا از متریال‌های بی‌کیفیت استفاده شده و ساخت‌وساز بدی دارند. در این دوره سازندگان خصوصی اصلا دولت و وزارت راه‌وشهرسازی را ندیدند. دولت با بخش خصوصی ارتباطی نداشت و نه‌تنها کمکی هم به این بخش نکرد بلکه هیچ همکاری نیز با آن نداشت. افزایش قیمت دلار منجر به گرانی مصالح و نهادههای ساختمانی و هزینه ساخت‌وساز شد. در گذشته وقتی دلار گران می‌شد، ملک دو، سه سال بعد افزایش قیمت داشت یا زمانی که متریال با دلار گران خریداری می‌شد، خودش را نشان می‌داد. درحالی‌که اکنون قیمت ملک با دلار بالا و پایین می‌شود. در این شرایط عملا خرید و فروشی نیز نمی‌شود. ساخت‌وساز نیز از نظر فنی و مهندسی خیلی تکمیل‌تر شده است، اما میزان آن باتوجه‌به شرایط اقتصادی و افزایش قیمت متریال‌ها کم شده است و به تبع این مسئله زمین و ملک نیز گران می‌شود.
نوسانات قیمت در این دولت، سازندگان را بیچاره کرد
فراهانی، سازنده: دغدغه سازنده قیمت مسکن، مصالح و زمین گلنگی است. رشد قیمت گلنگی نسبت به رشد قیمت نوسازی خیلی بیشتر شد و برای همین نیز ساخت ساز یا سود بسیار کم دارد یا سودی ندارد. همچنین قیمت مصالح ساختمانی نوسان و افزایش شدید قیمت داشت و در مواردی نیز نایاب و احتکار شد. در قسمت فروش واحدهای نوساز نیز سازندگان به رکود برخوردند. با این تفاسیر میزان ساخت‌وساز در این هشت سال دو نوسان خیلی بزرگ در اواخر سال ۹۶ و دیگری سال ۹۸-۹۹ داشت که بساز و بفروش‌ها را که در این مقاطع ساخت‌وساز می‌کردند، به ورشکستگی کشاند. در سال‌های ۹۲ تا ۹۶ نیز رکود بود درحالی که برای بساز و بفروش ثبات بسیار مهم است حتی اگر همه چیز گران شده اما ثبات داشته باشد. اما نوسانات قیمتی سازندگان را بیچاره کرده است. سازنده برای اینکه بتواند زمین کلنگی بخرد در یک بازه زمانی که نوساز ساخته می‌شود باید ۵۰ درصد واحدی نوساز خود را بفروشد که بتواند یک کلنگی بخرد. تا بخواهد واحدهای نوساز خود را بفروشد، تورم افزایش می‌یابد و همه‌چیز دو برابر می‌شود. در نتیجه ارزش واحدهایی که فروخته است نصف می‌شود؛ در واقع ارزش سرمایه‌اش نصف شده است. بزرگ‌ترین نقد وارده به وزارت راه‌وشهرسازی کارنابلندی آن است. کار دست ذی‌صلاح نیست. اکنون متخصصان ذی‌صلاح در رده‌‌های پایینی و اجرایی داریم اما وزیر ذی‌صلاح و کاربلد نداریم. این باعث سیاست‌گذاری‌های اشتباه شده است.
دولت آدرس اشتباه می‌دهد که مشاوران املاک عامل گرانی هستند
مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک: وقتی که آخوندی سر کار آمد و گفت که مسکن اجتماعی می‌سازد و همه منتظر شدند و مسکن اجتماعی ساخته نشد، بحران بیشتری ایجاد شد. از سوی دیگر اسلامی گفت که مسکن ملی می‌سازد که خرداد ۱۴۰۱ به بهره‌برداری می‌رسد. این‌ها همه ناکارآمدی نسبت به مسکن را نشان می‌دهد. ضمن اینکه دولت خودش عامل گرانی است بعد آدرس اشتباه می‌دهد که مشاوران املاک عامل گرانی هستند؛ چون ما بخش خصوصی هستیم. درحالی‌که ما همیشه پایین آورنده قیمت هستیم و به‌عنوان واسطه دو طرف معامله را به هم می‌رسانیم. بیش از ۸۵ درصد مصالح ساختمانی تولید داخلی است همه این‌ها را دولت گران کرده است نه مشاوران املاک. این‌ها که تازه تولید داخلی است و از خارج وارد نمی‌شوند. گذشته از این‌ها، دولت یازدهم و دوازدهم آنگونه که باید تعاملی با بخش خصوصی نداشته است. به بیانی، بخش خصوصی در این هشت سال از عرصه ساخت‌وساز مسکن کنار گذاشته شده است. در واقع به بازی گرفتن مردم یک نوع تعامل است. سرمایه‌دار را به بازی بگیرند و از او برای ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری استفاده کنند، منتها به آنها تسهیلات بدهند با بهترین امکانات و بازدارنده‌ترین قانون تا مشکلی به وجود نیاید.
