احیـای خانه‌های فرسوده
سازمان نوسازی شهر تهران سال‌هاست که اقدامات جدی و طرح‌های مناسبی را برای تشویق مالکان بافت‌های فرسوده پایتخت به اجرا درآورده است.
این مجموعه
اقدامات، طی این سال‌ها کامل‌تر شده تا در نهایت پس از مصوبات کمیسیون ماده ۵
شهر تهران و بخشنامه‌های بانک مرکزی درخصوص اعطای تسهیلات بانکی و ارائه معافیت‌‌ها
وارد مرحله جدیدی شده است. حالا تسهیلات در سال ۹۴براساس یک بسته تشویقی داده می‌شود.
همه تهرانی‌ها با آگاهی از این بسته حمایتی می‌توانند نسبت به نوسازی ملک قدیمی‌شان
اقدام کنند. در شهرهای دیگر هم معمولا تسهیلاتی در این زمینه وجود دارد که باید از
شهرداری‌ها و شورای شهر، نوع این تسهیلات را پرس‌وجو کرد و از روند دریافت این
تسهیلات مطلع شد. در این مطلب با ۶مورد از مهم‌ترین بخش‌های بسته حمایتی که از سوی
سازمان نوسازی شهر تهران ارائه شده آشنا خواهید شد. قوانین و مقررات
جدید دست شما را برای ساخت‌وساز و دریافت تسهیلات باز گذاشته‌اند و هزینه کار را
پایین آورد‌ه‌اند.
شما از پرداخت
عوارض معافید
اولین و مهم‌ترین
بخش از تسهیلات جدید سازمان نوسازی شهر تهران به هزینه‌های مجوز ساخت مسکونی در
بافت‌های فرسوده اختصاص دارد. در این بسته اینگونه تعریف شده که واحد‌های مسکونی
از پرداخت عوارض مربوط به تخریب و نوسازی معاف هستند. البته برای برخی خانه‌ها
تخفیف ۵۰درصدی و برای برخی دیگر تخفیف ۱۰۰درصدی درنظر گرفته شده است؛ یعنی گروهی
از مالکان بافت‌های فرسوده برای ساخت‌وساز هیچ‌گونه عوارض تخریب و نوسازی‌ای
پرداخت نخواهند کرد. با حذف هزینه‌های دریافت مجوز تخریب و نوسازی، بخشی از هزینه‌های
کلی ساخت‌وساز کاسته می‌شود و در نهایت قیمت مسکن نیز به همان میزان کاهش می‌یابد.
این جدول وضعیت پرداخت این عوارض را نشان می‌دهد.
| تسهیلات | نوع پروانه | مساحت زمین | |||
| کمتر از ۷۵ | بین ۷۵ تا ۱۰۰ | بین ۱۰۰ تا ۳۰۰ | بیشتر از ۳۰۰ | ||
| تخفیف عوارض | املاک انفرادی | ۵۰ | ۵۰ | ۱۰۰ | ۵۰ |
| املاک تجمیعی | ۵۰ | ۱۰۰ | ۱۰۰ | ۱۰۰ | |
اعطای تراکم تشویقی
به فرسوده‌ها
نگاه ویژهای به
نوسازی بافت‌های ناپایدار شهر وجود دارد تا عملیات نوسازی آنها با سرعت بیشتری
انجام شود. در بافت‌های ناپایدار شهری، ساخت‌وساز بیش از ۱۵۰مترمربع طبق ضوابط
پهنه‌بندی، مشمول یک طبقه تشویقی برای مالک خواهد شد. البته مالکان باید حتما در
این طرح پارکینگ مورد نظر واحد‌‌ها را هم تأمین کنند. همچنین اعطای یک طبقه تشویقی
بیشتر در قطعات تجمیعی بیش از ۱۵۰مترمربع با رعایت عرض معبر ۸ متر طبق ضوابط طرح
تفصیلی مجاز است. ساخت‌وساز در قطعات زیر ۵۰ مترمربع غیرمجاز است و ساخت در بنا‌های
۵۰ تا ۶۰ متر با تأیید شهرداری و حداقل تأمین سقف با مساحت ۳۵ مترمربع امکان پذیر
خواهد بود. جدول زیر تسهیلات اعطای تراکم را بیان می‌کند.
| تسهیلات | نوع پروانه | مساحت زمین |
| از ۱۵۰ به بالا | ||
| تراکم تشویقی | املاک انفرادی | یک طبقه (با |
| املاک تجمیعی | ۲ طبقه (با رعایت حداقل عرض گذر ۸ متر) |
نوسازی خانه با
پارکینگ کمتر
طبق قانون، کسانی
که خانه‌های جدید می‌سازند، باید به ازای هر واحد آپارتمانی یک پارکینگ تأمین
کنند. اما همین قانون شهرسازی برای کسانی که اقدام به نوسازی بافت‌های فرسوده می‌کنند
استثنا قائل شده و تسهیلاتی درنظر گرفته که در نهایت به نفع نوسازان خواهد شد. اگر
ملک شما بین ۱۰۰تا ۲۰۰مترمربع باشد و پروانه انفرادی هم برای نوسازی گرفته
باشید می‌توانید یک واحد کسری پارکینگ‌تان را از جایی دیگر مثل پارکینگ‌های طبقاتی
عمومی بخرید و پارکینگ منزل‌تان را تأمین کنید. همچنین در پروانه‌های تجمیعی که مساحت
زمین بین ۱۰۰تا ۱۵۰مترمربع است یا اینکه مساحت زمین بیش از ۳۰۰مترمربع است،
شهرداری داشتن یک واحد پارکینگ مزاحم یک به یک به ازای هر پلاک تجمیعی را از شما
می‌پذیرد. همچنین تأمین نیم واحد پارکینگ تا سقف ۱۸۰درصد تراکم و مازاد بر آن یک
واحد، ویژه پلاک‌هایی با مساحت بین ۱۵۰ تا۳۰۰ مترمربع در پروانه‌های تجمیعی جزو
تسهیلات به نوسازان است. در باقی مساحت‌ها، باید مطابق قوانین و مقررات طرح تفصیلی
عمل شود.
فرسوده‌ها، تسهیلات
بانکی بگیرند
شاید شیرین‌ترین و
جالب‌ترین بخش قوانین مربوط به نوسازی بافت فرسوده شهری به اخذ تسهیلات بانکی
ارتباط پیدا کند. طبق هماهنگی‌های به عمل آمده، مالکان ساختمان‌های بافت فرسوده می‌توانند
از تسهیلات بانکی بدون سپرده‌گذاری در فرایند تخریب و نوسازی بهره‌مند شوند. این
تسهیلات نوسازی حداکثر تا سقف ۵۰۰میلیون ریال درنظر گرفته شده است. با توجه به
تغییرات صورت گرفته در بسته‌های سیاستی و نظارتی بانک مرکزی، سود بانکی این یارانه
پرداختی هم برای املاک تجمیعی بسیار پایین خواهد بود. مالکانی که خانه‌های کوچکی
در بافت‌های فرسوده شهری دارند و می‌خواهند با تجمیع واحد‌‌هایشان به نوسازی شهر
کمک کنند می‌توانند این وام را بگیرند و پرداخت یارانه سود بانکی برای آنها تا سقف
۹درصد خواهد بود. نکته مهم‌تر اینکه عرصه گذر‌‌ها پس از تجمیع واحد‌های کوچک‌تر به‌صورت
رایگان در اختیار مالکان جدید قرار می‌گیرد و بخشی از مجتمع مسکونی آنها می‌شود.
نماسازی رایگان
برای خانه شما
آنها که ساخت‌وساز
کرده‌اند می‌دانند که طراحی نمای ساختمان اهمیت ویژهای دارد. اگر قرار باشد نمای
ساختمان چشمگیر و چشم‌نواز باشد باید برای آن هزینه کرد و کار را به متخصصان سپرد.
درضمن حالا دیگر مدیریت شهری، هر نمایی را برای ساختمان نمی‌پذیرد و باید براساس
استانداردهای خاصی صورت بگیرد. طراحی و اجرای نمای ساختمان باید براساس معیارهای
معماری ایرانی و اسلامی باشد. خب، حالا چه تسهیلاتی در این زمینه برای کسانی که
قصد دارند ملک فرسوده‌شان را نوسازی کنند درنظر گرفته شده است؟ چه کسانی که پروانه
انفرادی برای نوسازی می‌گیرند و چه کسانی که پروانه تجمیعی دریافت می‌کنند می‌توانند
از خدمات طراحی رایگان نما توسط دفا‌تر خدمات نوسازی محلات استفاده کنند. برای
اطلاع از نشانی دفا‌تر هم باید به سایت www. thrbaft. ir مراجعه کنید. اما
املاک تجمیعی که مساحت زمین‌شان بالای ۱۰۰مترمربع است هم تسهیلات دیگری در این
زمینه دارند؛ کمک‌هزینه اجرای نما به این افراد پرداخت می‌شود که شیوه پرداخت این
تسهیلات را می‌توانید از طریق دفا‌تر خدمات نوسازی بپرسید.
ساخت و ساز واحد‌های
پارکینگ
معضل کمبود پارکینگ
یکی از دغدغه‌های مردمی است که معمولا کارشان به خیابان‌های مرکزی و یا شلوغ شهر
می‌افتد. اما براساس طرح تفصیلی شهر تهران، این امکان به‌وجود آمده تا واحد‌های
فرسوده به پارکینگ‌های طبقاتی تبدیل شوند. مطابق این قانون، مالکان بنا‌های فرسوده
می‌توانند با استفاده از مزایای مصوب کمیسیون ماده ۵، یک پارکینگ طبقاتی با حداقل
۵ طبقه داشته باشند. علاوه بر اینکه اختصاص کاربری طبقه همکف به خدمات پشتیبان هم از
دیگر مزایای این پارکینگ‌های عمومی خواهد بود. درضمن عوارض تغییر کاربری مسکونی به
تجاری هم معادل ۵۰درصد ضریب درنظر گرفته شده برای زیر بنای مفید تجاری محاسبه می‌شود.
اما این پایان ماجرا نیست، چرا که طبق هماهنگی‌های به عمل آمده با اداره ثبت
اسناد، هر کدام از واحد‌های پارکینگ به‌صورت جداگانه قابل تفکیک هستند و امکان
صدور سند جداگانه و نقل و انتقال را خواهند یافت. این پارکینگ‌‌ها می‌توانند به
افرادی که قادر به تأمین جای پارک خود نیستند اجاره داده شده یا به فروش برسند.
چنین راهکاری باعث خواهد شد تا بنا‌های قدیمی شهر که در مرکز پایتخت واقع شدهاند
تغییر کاربری داده و هم برای مالک و هم برای دیگران منفعت داشته باشند.
