صما، گروه شهرسازی- تامین مسکن اقشار کمدرآمد جامعه، رفع موانع مختلف در مسیر تهیه سرپناه این اقشار، ساختمانسازیهای اقتصادی در شرایط رکود حاکم بر جامعه از جمله مواردی است که دست اندرکاران صنعت ساختمان را بر آن داشته تا در کمترین زمان ممکن نسبت به رفع این چالش ها اقدام جدی نمایند.
به گزارش «صما» طبق نظر متخصصان حوزه مربوطه یکی از دلایل بروز مشکلات مذکور، مسئله تراکمفروشی شهرداری ها است که با افزایش سالانه آن هزینه های غیر معقولی را به سازندگان تحمیل می کند که به تحلیل کارشناسان دریافت این عوارض به مثابه سنگی بزرگ بر سر راه ساخت و سازهای اقتصادی در کشور است.
اما با این حال شهرداری تهران در روزهای پایانی امسال، با مشخص نمودن راههای تامین هزینه سال آینده پایتخت، درآمد حاصل از عوارض ساخت و ساز را در ردیف بزرگترین منبع درآمدی خود در نظر گرفته که این امر واکنش سازندگان و کارشناسان مسکن را درپی داشته است.
افزایش عوارض ساخت و ساز در شرایط رکود مخرب است
در این راستا یک کارشناش اقتصادی در گفتگو با خبرنگار «صما» افزایش نرخ عوارض ساخت و ساز و فروش تراکم شهرداری را برای بازار فعلی مسکن مخرب دانست و گفت: در حال حاضر هزینه تمام شده واحدهای مسکونی به علت هزینههای بالای مطروح انشعاب برق، آب، فاضلاب، گاز طبیعی و همچنین هزینههای بسیار بالای خرید تراکم در وضعیتی است که هزینههای تمام شده مسکن را به شدت بالا میبرد.
بهمن آرمان تاکید کرد: ضروری است تا برای اقتصادی کردن ساخت مسکن، شهرداریها برای بلندمرتبهسازی به طور مثال از طبقه ۱۰ به بالا به صورت پلکانی، هزینه خرید تراکم را برای هولدینگهای بزرگ ساخت و ساز پایین در نظر بگیرند و در نهایت به فرض از طبقه ۲۵ به بالا فروش تراکم به صورت صفر محاسبه شود.
آرمان افزود: در این راه علاوه بر تجمیع شرکتها و تبدیل آنها به هولدینگ سرمایهگذاری بزرگ مسکن، نهادهای ذیربط نیز می بایست امتیاز مورد نیاز را به هولدینگهای سرمایهگذاری مسکن ارائه دهند تا در نهایت مسکن ارزان و قابل خرید برای قشرهای متوسط جامعه عرضه شود.
این کارشناس اقتصادی با اعتقاد به اینکه انبوه سازی یکی از راه های خروج از بحران فعلی مسکن ; است، گفت : تامین مسکن قشر کم درآمد جامعه و نیز بازسازی بافتهای فرسوده، چارهای جز انبوهسازی آن هم نه در ابعاد کوچک بلکه در ابعاد وسیع ندارد.
آرمان با اشاره به ضرورت کاهش قیمت تمام شده مسکن پیشنهاد کرد: به موازات این امر باید به منظور کاهش هزینههای مطروحه خدمات زیربنایی و روبنایی، سازندگان با سازمانهای ذیربط توافقهایی را ترتیب دهند تا دریافت آن در هزینههای ساخت مسکن لحاظ نشود.
;وی افزود: علاوه بر آن میتوان هزینههای مطروحه خدمات مذکور را به طور کل خارج از مسئولیت سازندگان قرار داد و دریافت آن را به صورت قسطی از خریداران واحدهای مسکونی دریافت کرد؛ این عوامل باعث خواهد شد تا صنعتیسازی ساختمان در کشور شکل گیرد و قیمت تمام شده مسکن کاهش یابد.
آرمان با بیان اینکه بهتر است شهرداری زمینههای سرمایه گذاری مسکن در ابعاد بزرگ را برای سازندگان ایجاد کند، گفت: علاوه برآن ایجاد شرایط ویژه رقابتی برای هولدینگهای بزرگ مسکن که از تجمیع شرکتهای مسکنساز موجود تشکیل میشود می تواند بازار مسکن را بهبود بخشد.
این کارشناس با بیان اینکه اکنون در شرایط فعلی امکان حل مشکل مسکن برای مردم وجود ندارد، افزود: در حال حاضر با شرایط رکودی بازار و هزینه های بالای عوارض ساختمانی از هر ابزاری هم که بخواهیم استفاده کنیم امکان انبوهسازی و صنعتیسازی و تامین نیاز مسکن اقشار متوسط جامعه وجود نخواهد داشت.
آرمان ادامه داد: اگر دولت قصد صنعتی سازی و رواج بلندمرتبهسازی در کشور را دارد بدون شک چارهای جز قبول این امتیازات ندارد.
وی به رکود مسکن اشاره کرد و اذعان داشت: اگر ساخت مسکن از رکود خارج نشود پیش بینی می شود کشور در یکی دو سال آینده با سونامی تقاضای مسکن روبهرو شود که به دنبال آن در جامعه تنشهای اجتماعی ایجاد خواهد شد.
آرمان در ادامه اظهارات خود افزود: لذا برای جلوگیری یا پرهیز از چنین رویدادی دولت ناچار است امتیازهای مذکور ;را به هولدینگهای ساخت و ساز ارائه دهد و شهرداری نیز به عنوان یک ارگان مربوطه ; با این مسئله کنار آمده و امتیازهای لازمه را برای سازندگان انبوه قائل شود.
این کارشناس با تاکید بر اینکه در هیچ جایی از دنیا، هزینه خدمات انشعاب آب، برق،گاز و ;فاضلاب به عهده سازندگان مسکن نیست، یادآور شد: متاسفانه در حال حاضر در ایران به این شکل نیست و حتی هزینه تراکمی که شهرداریها برای صدور پروانه ساخت از سازندگان دریافت میکنند، بخش عمدهای از هزینه ساخت یک واحد مسکونی را تشکیل میدهد.
آرمان در پایان خاطرنشان ساخت: لذا با شرایط رکودی، طبیعی است که قدرت خرید مردم کاهش یابد و خرید واحدهای مسکونی با این هزینههای تحمیلی، در توان آنان نباشد. از این رو به دنبال آن، سرمایهگذاری در بخش مسکن کاهش چشمگیری مییابد.
اما این در حالی است که شهرداری تفسیر دیگری از دریافت عوارض ساخت و ساز دارد و معتقد است افزایش این عوارض لطمه ای به بازار ساخت و ساز وارد نمی کند.
دریافت عوارض ساخت و ساز شهرداری در سطح حداقلی است
در همین رابطه معاون شهرسازی منطقه ۱۰ تهران با انتقاد از لفظ تراکمفروشی به خبرنگار «صما» گفت: دریافت عوارض ساخت و ساز از سازندگان براساس طرح تفضیلی شورای شهر است.
مهدی صفدری اظهار داشت: برداشت عمومی از اینکه شهرداری براساس فروش تراکم کسب درآمد میکند کاملا اشتباه است، چرا که دریافت این هزینهها از سازندگان تراکمفروشی نیست بلکه هزینه مجوز ساخت است.
صفدری به خواسته سازندگان و انبوهسازان مبنی بر حذف هزینه عوارض اشاره کرد و گفت: اکنون این خواسته در برخی از نقاط شهر به خصوص در بافتهای فرسوده قبول و قابل اجرا است.
معاون شهرسازی منطقه ۱۰ تهران با بیان اینکه بافتهای فرسوده از پرداخت عوارض ساخت و ساز معاف هستند، تاکید کرد: در حال حاضر لکههای پهناور بافتهای فرسوده از پرداخت عوارض ساخت و ساز معاف هستند و براساس مصوبه شورای شهر عوارض در این مناطق ۱۰۰ درصد رایگان است.
وی با انتقاد از اینکه برخی سازندگان مجموع عوارض پرداختی برای ساختمانسازی را به نام شهرداری میزنند، اذعان داشت: عوارض سازمانهای نظام مهندسی و عوارض ایمنی در ساخت، هزینههایی را به سازندگان تحمیل میکنند که متاسفانه سازنده مجموع آن را به اسم عوارض شهرداری میزند.
صفدری عوارض دریافتی شهرداری را حداقل دانست و گفت: در حال حاضر آن مبلغی که از سوی شهرداری به ساخت املاک تعلق میگیرد، در سطح حداقلی است و شهرداری تا جایی که توانسته عوارض را کم کرده و در برخی مناطق مانند بافتهای فرسوده به صفر رسانده است.
وی در ادامه اظهار داشت: به هر حال آنچه که در شهرداری برای ساخت املاک رایگان شده در سازمانهای دیگر از سازنده دریافت میشود؛ لذا سازنده رایگان بودن را احساس نمیکند.
صفدری در پایان با تاکید بر اینکه افزایش نرخ عوارض ساخت از جانب شهردرای برای حال و آینده به معنای گران شدن هزینه ساخت و ساز نیست، خاطرنشان ساخت: شهرداری با افزایش عوارض ساختمانی برای بازار سال آتی افزایش و رشد ساخت و ساز را پیشبینی کرده است.
با همه این تفاسیر به اذعان کارشناسان بهتر است شهرداری به جای منطقی جلوه دادن این هزینه های تحمیلی و پافشاری بر سیاست های غلط درآمدی حاضر به پذیرش این امر باشد که در شرایط فعلی بازار مسکن دود نوسانات عوارض ساخت و ساز تنها به چشم بهربرداران مسکن می رود، چرا که به همان نسبت افزایش عوارض قیمت تمام شده مسکن بالا می ورد و همچنان این قشر نیازمند جامعه هستند که در مسیر دست یابی به مسکن ناتوان می مانند.
