گروه مهندسی فروش پروژه ها -طی سال های اخیر، بخش عمدهای از نیاز جامعه به مسکن با پیشخرید تامین شده و با وجود اینکه همواره چالش هایی در این زمینه برای پیش خریداران و پیش فروشندگان ایجاد شده است، اما به دلیل قیمت مناسب تر، پروژه های پیش فروش طرفداران خاص خود را داشته است.
مجله ساختمان در شماره آخر خود ; در بخش مهندسی فروش نوشت:
از نظر شما چالش عمده در پیش خرید ساختمان چیست؟
1) زمان تحویل
2) کیفیت اجرا
3) سابقه سازنده
4) تورم و ناتوانی در عمل به تعهدات
;
سیدمرتضی نعمتی، عضو حقیقی انجمن صنفی انبوهسازان استان تهران: گزینه 3
با مراجعه به سابقه تامین مسکن در بسیاری از خانوادهها درمییابیم که بخش عمدهای از نیاز جامعه به مسکن با پیشخرید تامین شده است و در سال های گذشته رضایت عمومی نیز از این معامله (چه از نظر قیمت، شرایط پرداخت و کیفیت متعارف) حاصل میشد. اما در حال حاضر به تخمین میتوان گفت که کل معاملات قراردادهای پیشخرید یا مشارکت یا سرمایهگذاری مسکن، از پنجاه درصد به کمتر از 30درصد کاهش پیدا کرده است. چون مشکلات و معضلات قانونی و اختلافات بین خریداران و فروشندگان چندبرابر شده است. به گونهای که فضای کسب و کار سازندگان را غیرشفاف، نامطمئن و بیضابطه کرده است. اکنون کمتر کسی عنوان میکند که ساختمان پیشخرید موردنظر خود را طبق استاندارد و کیفیت و هزینههای قرارداد اولیه از فروشنده تحویل گرفته و نیز کمتر فروشندهای، مدعی خوشحسابی خریدار و عمل به تعهدات مالی در موعد مقرر است. ; ;
بنابراین «سابقه سازنده» را مهمترین دغدغه خریدار در اطمینان به پیشخرید ساختمان میدانم و با تجربهای که در این صنعت دارم، بیشترین بررسی و کنکاش متقاضیان، از بابت ساخت و ساز و سابقه معاملات قبلی فروشنده و نحوه عمل او به تعهدات کیفی و زمانی است. عمده نگرانی خریداران، مربوط به عدم شناخت فروشنده (شخصیت حقیقی یا حقوقی)، تجربه و دانش فنی او، نبود هیچ گونه تضمین حقوقی از سازمانهای ذی ربط نسبت به تعهدات او و بروز گرفتاری در صورت شکست پروژه، به هر دلیلی از طرف سازنده است.
محمدرضا رحمانی، مجری پروژههای ساختمانی و عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران: گزینه4
در بحث پیشخرید در ایران، همواره سازنده نگران آینده است و حتی ممکن است در مواردی قرارداد هم بسته شود، اما اینکه سازنده بتواند به دلیل افزایش قیمتها به تعهدات خود عمل کند، مبهم است.
طی یک سال گذشته، نوسانات شدیدی را در بازار ارز تجربه کردیم که تحت تاثیر این موضوع تورم بسیار افزایش یافت. اگرچه طبق آمار اعلام شده از سوی بانک مرکزی رقم تورم 20 درصد عنوان شد، اما این رقم به ویژه در صنعت ساختمان بسیار بالاتر از این مقدار بوده است. این تورم روزافزون، چالشهای بسیاری در زمینه پیشخرید ساختمان ایجاد کرده است. از طرفی قراردادهایی که در قالب پیشخرید بسته میشود، در بسیاری از موارد مربوط به پروژههای بزرگ مثل پروژه های 20 طبقه یا شهرکسازی است که چنین پروژههایی به هیچوجه در پروسه زمانی یک ساله به اتمام نمیرسد و حداقل 3 تا 5 سال زمان میبرد. در این فاصله زمانی اگر تورم به صورت عادی، نه مانند تورم جهشی یک سال اخیر افزایش یابد، امکان ادامه پروژهها وجود دارد. اما در حالحاضر این تورم جهشی و افزایش قیمت شدید مصالح و کالاهای ساختمانی و تجهیزاتی مثل شیرآلات، کابینت و… که در انتهای کار باید در ساختمان نصب شوند، به معضل بسیار اساسی در پروژههای پیشخرید تبدیل شده و پروژههای پیشفروش یا پیشخرید را با شکست مواجه میکند.
در وضعیت موجود، سایر گزینهها اهمیت چندانی در پیشخرید ساختمان ندارد و زمانی نقش این گزینهها پررنگ تر میشود که ما نیز مانند سایر کشورها تورم 1 تا 2 درصدی را در سال تجربه کنیم. ;
عباس غفاری، صنعتیساز مسکن: همه موارد
گزینههای کیفیت اجرا و سابقه سازنده هر دو از نظر اهمیت در یک سطح قرار دارند و به لحاظ اینکه هر سازندهای برند ویژه خود را دارد، متقاضیان نیز واحدهای مسکونی خود را بر اساس اسم شرکتها و اعتبار آن ها انتخاب میکنند. همانطور که توجه به این مسئله را در ; انتخاب مسکن مهر در شهر جدید پرند شاهد بودیم.
عامل دیگری که چالش مهمی در پیشخرید ساختمان به شمار میرود، تورم و افزایش قیمتهاست که این امر در اختیار سازنده نیست. در چنین مواردی چون قرارداد پیشخرید با قیمت ثابت بسته شده است، سازنده با مشکلات بسیاری مواجه میشود و حتی در بسیاری موارد نمیتواند به تعهدات خود عمل کند و زمان تحویل نیز به ; عقب میافتد. اگر در قرارداد پیشخرید، افزایش قیمتها یا تورم دیده شود، مشکل خاصی پیش نمیآید. از این رو در قرارداد پروژههای پیشخرید باید سابقه سازنده، کیفیت اجرا، لزوم ساخت در زمان کوتاه و پیشبینی افزایشها مدنظر قرار گیرد تا مشکلی برای اتمام آن ; پروژه پیش نیاید.
کامیار نیکپور، خزانهدار انجمن صنفی انبوهسازان استان کرمان: گزینه 4
طی چند سال اخیر اتفاقاتی در زمینه پیشخرید و پیشفروش ساختمان افتاده که تاثیر منفی بر افکار عمومی گذاشته و باعث شده تا در این زمینه با احتیاط بیشتری عمل شود. برای مثال برخی افراد با سوءاستفاده از اعتماد مردم، یک واحد را به چندین نفر فروختهاند و در این میان به متقاضیان ضرر سنگینی وارد شده است. صرف نظر از این مسائل، افزایش قیمتها و تورم بیسابقهای که اکنون در بخشهای مختلف جامعه و از جمله صنعت ساختمان به وجود آمده است، توان مالی خریداران را به شدت کاهش داده و باعث شده تا سازندگان نیز نتوانند به تعهدات خود در این زمینه به خوبی عمل کنند.
محمدحسین مرادی، صنعتیساز مسکن: گزینه 4
هزینه ساخت و ساز در سال 89 متری 300 هزار تومان بود. در حالی که این رقم در سالجاری به حداقل 700 یا 800 هزار تومان افزایش یافته است. این امر نشان میدهد که در طول این مدت زمان، چه تورم و افزایش قیمت زیادی را در کشور تجربه کردهایم. در مقایسه با سال گذشته نیز افزایش قیمت 50 تا 200 درصدی در همه بخشهای جامعه به ویژه صنعت ساختمان مشاهده کردهایم. با فرض اینکه سال قبل، قرارداد یک پروژه پیشخرید با قیمت ثابت بسته شده باشد و با توجه به این تورم بیسابقه، روشن است که فروشنده یا سازنده نمیتواند در موعد مقرر پروژه را تحویل دهد و در نتیجه دچار چالش با پیشخریداران میشود. ضمن اینکه رقم تورم آن عددی نیست که بانک مرکزی اعلام میکند و گواه این ادعا آن است که برای خرید مصالح مشابهی که شش ماه قبل خریدهایم، اکنون باید حداقل دو برابر قیمت را برای خرید همان مصالح هزینه کنیم. از این رو، به دلیل ناتوانی پیشفروشنده در عمل به تعهدات خود، به یقین بحث پیشفروش و پیشخرید ساختمان نیز به طور کلی در کشور دچار چالش میشود و حجم آن کاهش مییابد.
