در گفت‌وگو با کارشناسان مسکن بررسی شد:
با کاهش نرخ سود، فرمول تبدیل رهن کامل به اجاره ماهانه تغییر می‌کند؟
پیش‌بینی‌ها و نظرات کارشناسان مسکن، در رابطه با تغییر در فرمول تبدیل اجاره مسکن به چه صورت است؟ برخی کارشناسان معتقدند که زمانیکه نرخ سود سپرده‌های بانکی کاهش پیدا کند موجران به منظور حفظ بازدهی واحد مسکونی اجاره‌ای خود در مقایسه با سپرده‌گذاری در بانک‌ها و موسسات اعتباری، نرخ تبدیل اجاره‌بها به رهن را افزایش می‌دهند که این مساله به ظاهر به ضرر مستاجران است.
هفته گذشته حسین عبده تبریزی، با بیان اینکه فرمول «۳۰هزار تومان اجاره
ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن» با وضع موجود نرخ سود و بازدهی نسبی بازارها
دیگر قابل استفاده نیست، پیش‌بینی کرد که نرخ ۳۶ درصد سالانه برای تبدیل رهن به اجاره،
به‌زودی توسط بازار تعدیل می‌شود.
اما در این میان عده‌ای بر این باورند، از آنجایی که ربط دادن بازار مسکن
که دولت هیچ مداخله‌ای در آن ندارد به بازار پول که قیمت‌گذاری در آن کاملاً با دخالت
سیاستگذار انجام می‌شود، یک باور غلط و خطرآفرین محسوب می‌شود، بنابراین چنین اقدامی
در رابطه با تغییر فرمول رهن و اجاره بر ضد خود آن تبدیل می‌شود.
علی قائدی، تحلیلگر بازار مسکن ضمن بیان اینکه فرمول تبدیل اجاره‌بها به
پول تابعی از شرایط بازار است، به اقتصادنیوز گفت: زمانیکه نرخ سود سپرده‌های بانکی
کاهش پیدا کند موجران به منظور حفظ بازدهی واحد مسکونی اجاره‌ای خود در مقایسه با سپرده‌گذاری
در بانک‌ها و موسسات اعتباری، نرخ تبدیل اجاره‌بها به رهن را افزایش می‌دهند که این
مساله گرچه به ظاهر به ضرر مستاجران نشان داده می شود ولی کاملاً طبیعی و بر اساس قواعد
اقتصادی و شرایط و اثرات متقابل بازارها مختلف روی می‌دهد و راه گریزی از آن وجود ندارد.
او افزود: مضافاً اینکه رویداد مذکور در بلند مدت منجر به ایجاد تعادل
در بازار اجاره‌بها می‌گردد و با کاهش نرخ سود سپرده بانکی در صورت عدم افزایش نرخ
تبدیل اجاره نقدی به رهن، تمایل موجران جهت تبدیل اجاره نقدی به رهن کاهش می‌یابد و
مستاجران مجبور به پرداخت بخش اعظمی از اجاره‌بهای واحد مسکونی مورد نیاز خود به صورت
نقدی می‌گردند کما اینکه در حال حاضر نیز تمایل برخی از موجران به دریافت رهن کاهش
یافته است.
بیت‌الله ستاریان از کارشناسان مسکن نیز به اقتصادنیوز گفت: به دلیل اینکه
نرخ سود بانکی اکنون سه درصد کاهش یافته نمی‌توان گفت که این نرخ سه درصدی تبدیل رهن
به اجاره بالاست چرا که این نرخ همیشه بالا بوده و باید توجه داشت که حدود ۵۰ سال است
که ثابت مانده، یعنی قبل از انقلاب و زمانی که سود سپرده بانک‌ها شش و هفت درصد هم
بود، این رابطه میان اجاره‌بها و پول پیش برقرار بود و در واقع نرخ ۳۶ درصد سالانه
وجود داشت.
این کارشناس مسکن افزود: حتی زمانی بود که بهره‌های بانکی ۱۴ درصد بود
اما باز هم در بازار این رقم وجود داشت. شاید در برخی از معاملات دهم درصدی تغییر در
معاملات دیده شده باشد اما به طور کلی این رابطه ثابت مانده و فکر نمی‌کنم که کسی نیز
قدرت تغییر دادن این رابطه را داشته باشد.
او در ادامه بیان کرد: تغییر این رابطه در دست دولت نیست و روند به این
صورت است که با کاهش نرخ سود بانکی گرایش صاحب‌خانه برای گرفتن اجاره بیشتر از رهن
می‌شود یا زمانی که رکود به وجود می‌آید نیز ترجیح می‌دهند که اجاره را به جای پول
پیش دریافت کنند زیرا در بازار نمی‌توان کار کرد و سود پول را به دست آورد.
او گفت: حتی اگر دولت سود سپرده‌های بانکی را هشت درصد هم کنند، باز هم
مالک و مستاجر این نرخ سه درصد تبدیل رهن به اجاره را اجرا خواهند کرد و همانند سال‌های
گذشته این رابطه وجود خواهد داشت.
حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که آیا از
نظر شما نیز نرخ سه درصد برای تبدیل رهن به اجاره بالاست؟ گفت: از نظر ما نیز این نرخ
ظرفیت کاهشی دارد و باید تغییری در آن صورت بگیرد، اما اکنون زمان این تغییر نیست،
در فعالیت‌ها، کنش‌ها و واکنش‌های اقتصادی باید هر اقدامی به موقع انجام گیرد و اگر
به موقع اقدامات را انجام ندهیم بازار را دچار بی‌انظباطی، سردرگمی و خودسری غیرمتعارف
می‌کنیم.
او افزود: ما ابتدا باید ببینیم که کاهش نرخ سود بانکی که تازه چند روزی
از سپری شدن آن می‌گذرد چه اثری در اقتصاد مسکن می‌گذارد. باید حداقل یک سال از اثر
کاهش نرخ سود بانکی بر بازار مسکن بگذرد، زیرا بازار مسکن بازار مقاومی است و با بازارهایی
مانند طلا و ارز بسیار متفاوت است و تغییرات در آن، سال‌ها طول می‌کشد تا خود را نشان
دهد و شاید سه یا چهار سال برای رسیدن به رشد یا رکود به زمان نیاز داشته باشد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک در ادامه بیان کرد: اگر ما یک شبه بخواهیم
این تغییر را ایجاد کنیم حرکت معقولی نیست، در نتیجه می‌توانم بگویم که ما با اصل این
قضیه موافق هستیم اما باید در زمان خودش این اتفاق روی دهد چرا که از نظر ما اکنون
زمان مناسبی برای این تغییر نیست و بعد از گذشت یکی دو سال از اجرای طرح‌هایی
که دولت تاکنون داشته سپری شود و ببینیم که این طرح‌ها چه اثراتی می‌تواند در توازن
میان عرضه و تقاضا، کنترل قیمت مسکن، افزایش تولید و … داشته باشد و بعد از آن به
سمت رده‌های پایین‌تر عوامل اثرگذار در قیمت مسکن گام‌هایی را برداریم تا بازار را
دچار نابسامانی‌ها یا حرکات غیرمتعارف نکند.
