افزایش قدرت مستاجران با تثبیت قیمت مسکن
تثبیت قیمت خرید و فروش مسکن در بازار رکودزده ملک ایران عامل بلافصل بازگشت آرامش به بازار رهن و اجاره، کاهش تعداد عقود مربوط به رهن و اجاره و درنهایت افت 10درصدی نرخ اجارهبها در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته به شمار میرود.
در این حال، برخی از مستاجران همچنان به اجبار و به واسطه افزایش قیمتها
در برخی محلهها مجبور به جابهجایی هستند. مسالهیی که زندگی این دسته از شهروندان
را سالانه دستخوش بیثباتی میکند. پیش از این، برخی راهکارها برای افزایش مدت
اجارهنامه و ثباتبخشی به زندگی مستاجران ارائه شده بود، اما با استقبال مواجه
نشد.
اردیبهشت سال90 بود که رییس وقت اتحادیه املاک تهران از ابلاغ سیاست
عقد قراردادهای 2ساله اجاره از سوی دولت خبر داد. رسانهییشدن این خبر واکنشهای
متفاوتی را در میان موجران، مستاجران، مشاوران املاک و کارشناسان حوزه مسکن درپی
داشت. برخی این بسته را حمایت تام و تمام دولت از مستاجران و ظلم به موجران
دانستند و عدهیی دیگر آن را عاملی برای افزایش اجارهبها و به نفع صاحبان ملک
معرفی کردند. در کش و قوس موافقتها و مخالفتها با این بسته دولتی، مغایرت با اصول
۴۶۶ و469 قانون مدنی (عدم دخالت دولت در معاملات) و همچنین عدم وجود ضمانت اجرایی
راه را برای عملیاتی شدن این طرح بست و هماکنون با گذشت 4سال از ابلاغ این سیاست،
اجرای آن به دست فراموشی سپرده شده است و قراردادهای رهن و اجاره همچنان یکساله
بسته میشود. جدا از مشکلات و موانع قانونی اجرای این طرح، به گفته کارشناسان و
فعالان حوزه مسکن تنظیم قراردادهای دوساله کمک چندانی به تنظیم بازار آشفته مسکن و
اجارهبها نمیکند و تنها، راهکاری کوتاهمدت برای کاهش تنش مستاجران به شمار میرود
و در بلندمدت کنترلی بر وضعیت موجود بازار نخواهد داشت. در این میان راهکاری
اقتصادی برای بهبود بازار اجاره پیشنهاد میشود که براساس آن شرکتهای اجارهیی
تاسیس میشود و با ایجاد رقابت میان این شرکتها هم بازار اجاره سر و سامان میگیرد
و هم نرخ اجارهبها روند منطقیتری را طی میکند. در همین رابطه، یک کارشناس
اقتصاد مسکن، با انتقاد از بسته عقد قراردادهای دوساله اجاره گفت:
براساس قانون دولت نمیتواند طرفین هیچ معاملهیی را مجبور به اجرای سیاست یا بستهیی
جدید کند و در این زمینه مستاجر و موجر باید درباره محدوده زمانی اجاره به تفاهم
برسند. بیتالله ستاریان، افزود: علاوهبر مشکلات قانونی، اجرای سیاست تنظیم
قرارداد دوساله قابلیت اجرایی ندارد و نیازمند اصلاح و بازنگری است. وی
ادامه داد: براساس قانون، این بسته حقوق مالکیت و تملیک را زیر سوال میبرد ضمن
اینکه موجران نیز با این سیاست موافق نیستند. به گفته ستاریان، مشکل اصلی
مسکن، با افزایش زمان قراردادهای اجاره حل نمیشود و باید به دنبال یافتن راهی
برای حل مشکل اصلی مستاجران و کنترل اجارهبها بود.
کاهش قدرت مستاجران با افزایش قیمتها
این کارشناس اقتصاد مسکن اظهار کرد: در سایر کشورها، اجارهبها طی
10سال ثابت میماند و موجران تمایل دارند که طی این مدت، ملک خود را به یک نفر اجاره
دهند در حالی که در ایران قیمتها به صورت فصلی و ماهانه افزایش مییابد و بسیاری
از مستاجران به دلیل عدم توانایی پرداخت اجاره مجبور به نقل مکان یا تنظیم
قراردادی جدید همراستا با افزایش اجاره میشوند. وی افزود: در صورتی که نرخ
اجارهبها تغییر نکند و ثابت بماند دیگر شاهد تنظیم قراردادهای یکساله نخواهیم
بود و اغلب مالکان اقدام به تمدید قراردادهای قبلی میکنند زیرا با تغییر مستاجر
هم هزینه تعمیر ملک بر آنها تحمیل میشود و هم امکان خالی ماندن چندماهه خانه وجود
خواهد داشت.
مشاوران مانع بسته شدن قراردادهای ۲ ساله
مخالفت با اجرای بسته افزایش زمان اجاره، تنها به کارشناسان حوزه مسکن
محدود نمیشود بلکه یکی از نمایندگان کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز اجرای
سیاست تنظیم قراردادهای 2ساله را راه مناسبی برای حل مشکل مستاجران ندانست و گفت: در صورت اجرای این بسته، مشکل عدم تعادل عرضه و تقاضا حل نمیشود و
باید به دنبال راهحل اثرگذارتری باشیم.
پیشنهاد تاسیس شرکتهای اجاره
علیرضا خسروی اظهار کرد: این سیاست علاوهبر موانع اجرایی و قانونی به
دلیل عدم تبعیت اعضای اتحادیه املاک عملیاتی نشد. وی افزود: بهترین راه برای
کنترل نرخ اجارهبها، تاسیس شرکتهای اجاره است که بنگاههای معاملات ملکی زیرشاخه
این شرکتها قرار میگیرند. این نماینده کمیسیون عمران مجلس با اشاره به
مزایای تشکیل شرکتهای اجاره گفت: این شرکتها، رابط مستاجر و موجر هستند و رقابت
برای جلب مشتری و کسب سود بیشتر موجب میشود که با تشکیل این شرکتها، میزان اجارهبها
کاهش یابد. خسروی ادامه داد: در حال حاضر مشاوران املاک برای کسب سود بیشتر
از افزایش اجارهبها استقبال میکنند زیرا با رشد نرخ اجاره، درصد کمیسیون آنها
نیز افزایش مییابد. وی اظهار کرد: در صورت آغاز به کار این شرکتها، اجاره
۲ تا 3ماه از سوی مستاجر پرداخت میشود و از این سرمایهها میتوان در جهت حمایت
از مستاجران استفاده کرد. به گفته خسروی دولت باید بر نحوه فعالیت این شرکتها
نظارت کند تا امکان هرگونه تخلف از میان برود. وی همچنین خبر داد
که جزییات این طرح در آینده در کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی مطرح و پیگیری
خواهد شد. نماینده سمنان افزود: در سایر کشورها نظارت دقیقی بر نحوه اجاره،
خرید و فروش، مالیات و… میشود به عنوان نمونه در فرانسه، صاحبان خودروهای
کاروان که به عنوان خانه متحرک مورد استفاده قرار میگیرند نیز مالیات پرداخت میکنند
در حالی که در ایران، صاحبان خانههای خالی هیچ مالیاتی به دولت نمیپردازند.
موانع قانونی افزایش مدت اجارهنامه
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز اجرای طرحهایی مانند عقد قراردادهای
2ساله اجاره را غیرممکن دانست و گفت: طرحهای مورد نظر نباید مغایر با
قانوناساسی باشند، قابلیت اجرایی داشته باشند و جامعه نیز پذیرای آنها باشد، باید
قوانینی برای نظارت بر اجرای آنها در نظرگرفته شده باشد ضمن اینکه مجازاتهایی نیز
برای عدم اجرا اعمال شود اما طرح عقد قراردادهای 2ساله اجاره هیچ کدام از این
موارد را نداشت. این بسته، قانون مالکیت و حقوق فردی را زیرسوال میبرد، زیرا
براساس قانون نمیتوان زمان عقد اجاره را محدود یا گسترده کرد که برای اجرای این
بسته باید این موانع قانونی، اصلاح شود. وی ادامه داد: این سیاست قابلیت اجرایی
نیز ندارد و دهکهای مختلف اقتصادی در میان موجران و مستاجران تمایلی برای اجرای
آن ندارند، ضمن اینکه قوانینی برای نظارت بر اجرای این بسته وجود ندارد و مجازاتی
نیز از سوی قانون برای متخلفان در نظر گرفته نشده است. به گفته عقبایی، با
اجرای اینگونه طرحها مشکل مستاجران حل نمیشود و باید راهکارهایی برای کنترل
اجارهبها در دستورکار قرار گیرد؛ در واقع باید توازن میان عرضه و تقاضای مسکن
برقرار شود و قدرت خرید مردم افزایش یابد تا شاهد ثبات در نرخ اجارهبها
باشیم. این فعال حوزه مسکن اظهار کرد: با ارائه بستههای تشویقی در میان
سازندگان و صاحبان واحدهای فرسوده میتوان میزان عرضه را افزایش و قیمت خرید مسکن
و همچنین اجارهبها را کاهش داد. وی گفت: با اعمال اینگونه سیاستها و واگذاری
نظارت به قوهقضاییه نمیتوان شاهد بهبود شرایط بازار اجاره بود.
تزریق رقابت در بازار اجاره
عقبایی با تاکید بر عدم اثرگذاری این ابلاغیه دولتی افزود: با افزایش
زمان قرارداد اجاره به 2سال مشکل مستاجران درمان نمیشود؛ زیرا پس از پایان این مدت
مشکل باقی است و باید در پی اجرای راهکارهایی برای درمان مشکل مسکن اجارهیی
باشیم. رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به تجربه موفق فروش سیمکارتهای
تلفن همراه گفت: با ورود سیمکارتهای تلفن همراه به بازار شاهد قیمتهای سرسامآور
این سیم کارتها بودیم که با افزایش شرکتهای ارائهدهنده و ایجاد رقابت، قیمت سیمکارت
نیز کاهش بسیاری داشت.
وی ادامه داد: برای کاهش نرخ اجاره نیز باید ساخت و ساز مسکن در کشور
رونق گیرد و رقابت میان انبوهسازان افزایش یابد. بهعنوان نمونه دولت میتواند زمینهایی
را خریداری کند و با اعمال شرایط و ارائه تسهیلاتی این زمینها را در اختیار انبوهسازان
قرار دهد؛ با این شرایط دولت میتواند پس از اتمام ساخت علاوهبر تعیین میزان
اجارهبهای ساختمانها نظارتهایی را نیز بر نحوه عقد قراردادها و زمان آن اعمال
کند.
