صما، گروه مسکن- بازار مسکن هم به مانند سایر بخش های اقتصادی از دو عامل عرضه و تقاضا تأثیر می پذیرد که بسته به وضعیت ساخت و ساز در کشور و شرایط رونق و رکود کفه ترازو در یک بازار آزاد و متعادل ممکن است به سمت هریک از مؤلفه های عرضه یا تقاضا سوق یابد و در نهایت همین تفاضل عرضه و تقاضا است که می تواند قیمت بازار مسکن را مشخص کند.
یکی از شاخص هایی که می توان با تکیه بر آن تحلیل مختصری از بازار مسکن را تشریح کرد میزان وام هایی است که بانک مسکن به عنوان یک مرجع تخصصی به صنعت ساختمان تزریق می کند که با ردگیری نقطه هدف این وام ها که به بخش عرضه تزریق شده است یا به بخش تقاضا، می توان از جهت حرکت نقدینگی در این صنعت آگاهی یافت.
طبق اعلام مدیر عامل بانک مسکن در 9 ماه نخست سال 93 افزون بر 252 هزار فقره تسهیلات به مبلغ کل 6 هزار میلیارد تومان در فالب عقود مختلف بانکی از طریق بانک مسکن به متقاضیان پرداخت شده است که از این تعداد 101 هزار فقره در قالب وام خرید، 86 هزار فقره تعمیرات مسکن (وام جعاله) و مابقی که 65 هزار فقره است به بخش ساخت تعلق گرفته است که در نمودار زیر می توان مشاهده کرد:
;
;
از آنجا که عموماً وام جعاله(تعمیرات مسکن) همزمان با وام خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می شود می توان با تقریب خطای ناچیزی این دو را در یک سبد یعنی تسهیلات خرید گذاشت که در آن صورت از 252 هزار فقره وام بانک مسکن، 187 هزار فقره صرف خرید مسکن شده است یعنی حدود 74 درصد وام های بانک مسکن به سمت تقاضای مسکن و 26 درصد آن هم به سمت عرضه در جریان بوده است.
سمت عرضه مسکن: در حال حاضر بازار مسکن یک دوره رکود را طی می کند که به نظر اکثر فعالان عرصه ساخت و ساز قیمت مسکن به کف قیمت بازار رسیده است و کاهش بیشتر قیمت به معنی متضرر شدن سازندگان است و شاید یکی از دلایل مهم عدم اقبال سازندگان به شروع پروژه جدید ساخت همین عدم منفعت باشد که طبق آمار در کلانشهرها بین 40 تا 65 درصد کاهش صدور جواز ساخت گزارش شده است که اگر همین روند ادامه یابد به مرور کفه عرضه مسکن سبک تر از تقاضا خواهد شد.
سمت تقاضای مسکن: سمت تقاضا در واقع همان خریداران یا بهره برداران مسکن هستند که نیازمند خرید خانه بوده و اقدام به خرید می کنند که در سال جاری اکثر خریداران سیاست صبر را پیشه کرده اند و انتظار دارند که قیمت مسکن از این هم پایین تر بیاید تا بتوانند یک خرید مناسب انجام دهند و طبق گزارش ها تقاضای خرید وجود دارد اما به دلیل ضعیف بودن نقدینگی همچنان این تقاضا از قوه به فعل نرسیده است و طبق آمارهای بانک مسکن که در بالا به آن اشاره شد در 9 ماهه نخست امسال سیاست های وامی بیشتر به سمت تحریک تقاضا بوده است اما سوال اینجاست که چرا نشانی از این سنگینی کفه تقاضا در بازار که همان رونق گرفتن بازار مسکن است نمی بینیم؟
سمت خاکستری بازار مسکن: در سمت خاکستری بازار می توان به این نکته توجه کرد که کسانی که به عنوان واسطه و دلال اقدام به خرید واحد مسکونی کرده اند و حالا با کاهش قیمت مجبور به فروش واحد با ضرر هستند و سازندگانی که واحدهای خود را به قیمت بالا ساخته اند و حالا موعد سررسید چک های آنها فرارسیده است و مجبورند با ضرر، واحدهای احداثی خود را به فروش برسانند استفاده از تسهیلات بانک مسکن را مناسب می دانند تا بتوانند با در رهن بانک گذاشتن واحدهای خود و گرفتن وام بخشی از سرمایه خود را نقد کنند و مجبور نباشند به زیر قیمت بازار بفروشند. که با یک نگاه میدانی می توان دید که این شیوه خیلی هم تئوری نبوده و در عمل بسیاری دست به کار شده و با فروش صوری واحد، اقدام به استفاده از وام خرید مسکن با سود کمتر از 20 درصد کرده و در نهایت واحد خود را هم به صورت رهن کامل در اختیار مستأجر قرار می دهند تا از یک طرف بخش قابل توجهی از سرمایه آنها به دست شان برسد و از طرف دیگر مجبور به فروش واحد خود به قیمت پایین نباشند و بتوانند با رونق گرفتن و رشد قیمت مسکن که نشان داده به صورت سینوسی حرکت می کند سود خود را در آینده تضمین کنند.
با توجه به نوشتار فوق شاید نتوان تمام آمار ارایه شده توسط مدیر عامل بانک مسکن مبنی بر افزایش تقاضا برای وام خرید مسکن در 9 ماهه اول سال 93 را در عالم واقع به سمت عرضه بازار مسکن سنگین دید بلکه سمت خاکستری بازار آن را به خود اختصاص داده باشد که به خاطر عدم شفافیت در این قسمت نمی توان میزان آن را به طور قطع مشخص کرد اما شواهد نشان می دهد که بخش قابل توجهی از این تسهیلات به این سمت رفته است که در زمان رونق بازار می تواند به تورم مسکن دامن بزند.
