حق مالکيت به عنوان يک حق کامل و مطلق در سوابق تاريخي و فقهي احترام داشته و در کتابهاي فقهي اين حق دربرابر هرگونه تجاوزي ازسويافراد ديگر تضمين شده است. در نظامهاي تاريخي گذشته، شاهان و وابستگان آنان خود را صاحب اختيار کشور مي دانستند و مصادره و سلب مالکيت از اشخاص رايج بوده است.
1- احترام به مالکيت ;
حق مالکيت به عنوان يک حق کامل و مطلق در سوابق تاريخي و فقهي احترام داشته و در کتابهاي فقهي اين حق دربرابر هرگونه تجاوزي ازسويافراد ديگر تضمين شده است. در نظامهاي تاريخي گذشته، شاهان و وابستگان آنان خود را صاحب اختيار کشور مي دانستند و مصادره و سلب مالکيت از اشخاص رايج بوده است. از اين رو اسناد تاريخي حقوق بشر در مقام دفاع از حقوق مردم در برابر دولتها برآمدند. از جمله ماده 2 اعلاميه حقوق بشر و شهروند که در 26 اوت 1789 در مجلس ملّي فرانسه به تصويب رسيد حق آزادي، مالکيت، امنيت و ايستادگي در برابر ستمگري را از حقوق ذاتي هر انسان دانست. هدف از تأکيد بر احترام به حق مالکيت در اين اعلاميه که از اسناد ارزشمند تمّدن بشري بشمار مي رود اين است که هيچ دولتي فرصت سلب مالکيت و مصادره اموال مردم را نداشته باشد و شهروندان در يک جامعه از پشتيباني کامل در زمينه حقوق مالکانه و دستاورد زندگي خود برخوردار باشند. در ايران نيز با پيروزي نهضت مشروطيت در مقام پشتيباني از حق مالکيت ايرانيان در برابر تجاوز دولتها برآمدند تا بر مصادره اموال مردم و قانون «مالک الّرقابي» که در طول تاريخ ايران حاکم بود نقطه پايان گذارده شود. از اين رو اصل پانزدهم متمّم قانون اساسي مشروطيت که در مهر ماه 1286 خورشيدي به توشيح محمد علي شاه رسيد، مقرر داشت: ;
«هيچ ملکي را از تصرف صاحب ملک نميتوان بيرون کرد مگر با مجّوز شرعي و آن نيز پس از تعيين و تأديه قيمت عادله است.»
اصل شانزدهم متمّم قانون اساسي مشروطيت نيز افزود: «ضبط املاک و اموال مردم به عنوان مجازات و سياست ممنوع است مگر به حکم قانون». ;
اين اصول راهنما، در قانون مدني ايران که در ارديبهشت 1307 خورشيدي به تصويب رسيد تضمين شدند. ماده 30 قانون مدني مقرر داشت: «هر مالکي نسبت به مايملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردي که قانون استثنا کرده باشد».
ماده 31 نيز افزود: «هيچ مالي را از تصرف صاحب آن نمي توان بيرون کرد مگر به حکم قانون.»
ماده 38 قانون مدني ايران نيز قاعده مطلق بودن حق مالکيت را پذيرفته و مالکيت بر زمين را مستلزم مالکيت بر فضاي بالا و زيرِ زمين موضوع مالکيت دانسته با اين حال حق قانونگذار برمحدود کردن اين حق مطلق را مورد تاکيد قرار داده است. از جمله اين محدوديتها که در سوابق تاريخي در حق مالکيت ايجاد شده قواعد خانه سازي است. در تاريخ حقوق ايران اين قاعده پذيرفته شده بوده است که هيچ کس نبايد خانه خود را به شيوهاي بنا کند که ايجاد اِشراف برخانههاي همسايگان کند. اين قاعده را ابوالحسن ماوردي در کتاب «احکام السلطانيه» در قرن پنجم هجري مورد تأکيد قرار داده است. زيرا اِشراف در ساخت وساز بر خانه همسايگان از جهت تجاوز به زندگي خصوصي و برخورداري از نور آفتاب ايجاد مزاحمت ميکند.
;
2- مقررات شهرسازي ;
با گسترش شهرها در سدههاي اخير وضع و تصويب مقررات خانه سازي و شهرسازي ضرورت يافت. مقررات شهرسازي داراي هدفهاي ارزندهاي از جهت، حفظ آرامش، آسايش، رفاه، تندرستي و بهداشت عمومي مردم، نظم ترافيک و رفت آمد و امنيت شهرهاست. قانونگذاران در کشورهاي پيشرفته، پيشگام در قانونگذاري در زمينه مقررات شهرسازي بوده اند. تصويب مقررات منطقه بندي شهرها و کاربري زمينها در انگلستان، فرانسه و ايالات متحد امريکا در آغاز قرن نوزدهم آغاز شد. ديوان عالي امريکا در آرايي که در سالهاي 1926 و 1928 صادر کرد سازگاري مقررات منطقه بندي را با قانون اساسي از جهت محدوديتهايي که براي حق مالکيت به وجود ميآورد تأييد کرد و اين مقررات را با سلامت، بهداشت و امنيت عمومي مرتبط دانست. ;
در ايران، نخست در سال 1286 خورشيدي «قانون بلديه» تصويب شد که داراي 108 ماده بود. قانون سال 1309 پيشرفته تر از قانون سابق بود. در سال 1328 «قانون شهرسازي» به تصويب کميسيونهاي مشترک مجلس شورا و سنا رسيد. درسال 1343 قانون راجع به تأسيس وزارت آباداني و مسکن به تصويب رسيد. سرانجام در سال 1351 قانون جامع و کاملي زير عنوان: «قانون تأسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران» به تصويب رسيد که راه کارهاي نويني را براي برپاکردن نظم ساختمان سازي در شهرها مقرر ساخت.
;
3- تضمين اجراي مقررات شهرسازي ;
براي تضمين اجراي مقررات شهرسازي، بند 24 ماده 55 قانون شهرداري مصوب سال 1334 صدور پروانه ساختماني را از وظايف شهرداري دانست. پروانه ساختماني، يک مجّوز مکتوب است که حق احداث ساختمان در چارچوب طرح جامع و طرح تفصيلي شهرها را به مالک يک پلاک ثبتي ميدهد. ماده 100 قانون شهرداري هم با ترتيبات ويژهاي به مأمورين شهرداري اجازه مي دهد از عمليات ساختماني بدون پروانه يا ناسازگار با پروانه ساختماني جلوگيري کنند. پس از تأسيس شهرداري و تصويب مقررات ويژهاي براي ساختوسازها، شهرداريها چه در صدور پروانه و يا در مرحله اجراي ساختمان، مقررات طرح جامع و طرح تفصيلي شهر را با دقّت به مورد اجرا مي گذاردند. کميسيون ماده 100 نيز براي برخورد با متخّلفان فعّال بود. ولي از سال 1369 به دستاويزهاي گوناگون، زير پا گذاردن مقررات شهرسازي با تأييد رئيس جمهور وقت آغاز و پديده ويرانگري به نام تراکم فروشي رايج شد. شهرداران در تهران و در ديگر شهرها، مقررات شهرسازي را که براي حفظ حقوق مالکانه مردم ويک سلسله هدفهاي سودمند اجتماعي وضع مي شوند به ابزاري براي کسب درآمدهاي نامشروع تبديل کردند. اين روش غير قانوني، تجاوز آشکار به حقوق مالکانه همسايگان و حقوق عمومي و تأسيسات زير بنايي شهري است. ;
;
4- حق ارتفاق متقابل ;
در حالي که مقررات شهرسازي محدوديتهايي براي مالکان پلاکهاي ثبتي به وجود ميآورند و آنان را ناگزير از رعايت عرض خيابانها و کوچهها و نيز رعايت ارتفاع ساختمانها مي کنند و هر مالکي را ملزم ميسازند بر خلاف ماده 38 قانون مدني ساختمان خود را از ارتفاع معيني بالاتر نسازد ولي در همين حال حقّي را براي مالکان به گونه متقابل برقرار مي کنند که ساختمانها در يک منطقه مسکوني يا تجاري از جهت ارتفاع همسان باشند. اين حق در جاي خود، گونهاي از حق ارتفاق است که هر مالکي نسبت به املاک مجاور به گونه متقابل از آن بهرهمند است. حق ارتفاق که در ماده 29 قانون مدني پيش بيني شده يک حق عيني است. ماده 93 قانون مدني نيز آن را حقي براي شخص در ملک ديگري دانسته است. هر چند ماده 94 قانون مدني ايران پيدايش حق ارتفاق را به اراده اشخاص و صاحبان املاک وابسته کرده است ولي ماده 687 قانون مدني فرانسه، گونه ديگري از حق ارتفاق را پيش بيني کرده که به حکم قانون ايجاد مي شود و مصداق آن را «حق ارتفاق شهري» يا شهرسازي دانسته است. اين حق ارتفاق که از شاخههاي حقوق عيني است مورد حمايت قانون قرار مي گيرد. بنابراين اگر مالکي با ناديده گرفتن مقررات طرح جامع و طرح تفصيلي شهرها ساختمان خود را از ارتفاع معيني بالاتر بسازد نمي تواند به مالکيت مطلق خود که در ماده 38 قانون مدني مقّرر شده است استناد کند. چنين مالکي به حقوق مالکانه همسايگان دور و نزديک تجاوز کرده و بايد با او برخورد شود. ;
;
5- ضمانت اجراي مقررات شهرسازي ;
در اين زمينه دو راه براي تضمين مقررات شهرسازي و رفع اثر از تجاوز به حقوق مالکانه همسايگان در دسترس مي باشد: ;
;
الف – ديوان عدالت اداري ;
از آنجا که تراکم فروشي از سوي شهردار، تجاوز به مقررات شهرسازي و حقوق مالکانه مردم است بنابراين توافق شهردار با يکي از مالکان و صدور پروانه فراتر از ارتفاع مقرر در طرح جامع و تفصيلي، تصميمي است که به حقوق مالکانه همسايگان خلل وارد مي کند. بنابراين بر پايه اصل 173 قانون اساسي و ماده 13 قانون ديوان عدالت اداري هر فرد ذينفع خواه همسايه مجاور يا دورتر مي تواند از اين پروانه ساختماني که يک تصميم اداري غير قانوني است و باعث تضّرر او شده است به ديوان عدالت اداري شکايت کند و ابطال اين پروانه ساختماني را بخواهد. ماده 15 قانون ديوان عدالت اداري، اجازه صدور دستور موقت از اجراي عمليات ساختماني را براي پيشگيري از ورود ضرر به همسايگان نيز داده است.
;
ب – طرح دعوي در مراجع عمومي ;
از آنجا که زير پا گذاردن مقررات شهرسازي و توافق شهردار با مالک يک پلاک ثبتي تجاوز به حق مالکانه و حق ارتفاق مجاورين است بنابراين اينگونه توافقها نسبت به مجاورين که اشخاص ثالث هستند بي اعتبار است. مالک يک پلاک ثبتي از حق طرح دعوي مالکانه برخوردار است و مي تواند از تجاوز به حق ارتفاقي که مقررات شهرسازي براي احترام به حق مالکيت او برقرار کرده است پيشگيري ويا با آن برخورد کند. اين دعوي به هريک از مالکان اجازه مي دهد درخواست تخريب ساختماني را که بيش از ارتفاع مجاز ساخته شده است از مراجع عمومي صلاحيتدار بنمايد. مستند اين دعوي ماده 106 قانون مدني است که بر پايه آن:
«مالک ملکي که مورد حق ارتفاق غير است نمي تواند در ملک خود تصرفي نمايد که باعث تضييع يا تعطيل حق مزبور باشد مگر با اجازه صاحب حق.»
همانگونه که اگر به حقوق ارتفاقي ديگر چون حق رفت و آمد ويا حق مجراي آب تجاوز شود دارنده حق ارتفاق مي تواند رفع تجاوز را درخواست کند دارنده حق ارتفاق شهرسازي از همين حق برخوردار است و دادگاهها بايد اينگونه دعاوي را استماع کنند و نسبت به اعاده اين حق ارتفاق حکم صادر کنند. آراء گوناگوني بر همين پايه از دادگاهها و ديوان کشور فرانسه صادر شده است.
;
پ – مسئوليت کيفري و مدني ;
از آنجا که مقررات شهرسازي از قوانين آمره هستند و شهرداريها بر پايه ماده 7 قانون تأسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران مکلّف به اجراي آنها هستند بنابراين تجاوز از اين مقررات در صدور پروانه ساختماني در برابر گرفتن پول از درخواست کنندگان صدور پروانه، مصداق ماده 3 قانون تشديد مجازات مرتکبين ارتشا مصوب سال 1367 است. همچنين در مواردي که صدور پروانه ساختماني با ارتفاع غير مجاز، به مالک يک پلاک ثبتي فرصت گود برداري غير قانوني و افراطي ميدهد و در پي اينگونه گودبرداريها ساختمان همسايه ريزش کند و يا ساکنان آن دچار آسيبهاي بدني شوند شخص شهردار که چنين پروانهاي را با تخلف از مقررات طرح جامع و طرح تفصيلي صادر کرده است همانند مالکي که دست به گودبرداري غيرقانوني زده است داراي مسئوليت کيفري است و از جهت مسئوليت مدني نيز بايد شخصاً خسارات وارد شده به همسايگان را درچارچوب ماده 11 قانون مسئوليت مدني مصوب سال 1339 جبران کند.
;
;
;
;
