از صنعت تا شهرسازی
راز بقای غول چینی در بحران مسکن؛ از «فروش متر» به «ساخت شهر»
- چاینا مرچنتس شیکو با فروش ۱۹۶۰ میلیارد یوان، رتبه چهارم صنعت چین را در سال ۲۰۲۵ حفظ کرد.
- مدل کسب‌وکار این شرکت بر سه پایه توسعه، عملیات دارایی و خدمات ملکی استوار است.
- ۹۰ درصد سرمایه‌گذاری‌های شرکت در ۱۰ شهر هسته‌ای چین متمرکز است.
- سود خالص شرکت در سال ۲۰۲۵ با افت ۷۴.۶۵ درصدی به ۱۰.۲۴ میلیارد یوان رسید.
- شرکت با کاهش بدهی پرهزینه و جایگزینی آن با بدهی ارزان، هزینه سرمایه را به ۲.۶۱ درصد رساند.
در حالی که اکثر توسعه‌گران چینی در سال ۲۰۲۵ با بحران نقدینگی و کاهش فروش دست‌وپنجه نرم می‌کردند، شرکت چاینا مرچنتس شیکو (China Merchants Shekou) توانست رتبه چهارم صنعت را حفظ کند و ۱۹۶۰ میلیارد یوان فروش ثبت کند. اما عدد فروش، داستان واقعی این شرکت نیست. داستان واقعی، تحولی است که از سال ۱۹۷۹ در منطقه صنعتی شیکو آغاز شد و امروز به مدلی رسیده که در آن توسعه‌گری، عملیات دارایی و خدمات، سه پایه یک کسب‌وکار را تشکیل می‌دهند. این مقاله تجربه چاینا مرچنتس شیکو را نه به‌عنوان یک شرکت، بلکه به‌عنوان یک سیستم توسعه شهری تحلیل می‌کند؛ سیستمی که درس‌های عملی برای سازندگان ایرانی دارد.
شناسنامه کوتاه شرکت
چاینا مرچنتس شیکو (China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co., Ltd.) با کد بورسی ۰۰۱۹۷۹.SZ در بورس شنژن، در سال ۱۹۷۹ به‌عنوان بازوی توسعه منطقه صنعتی شیکو در شنژن تأسیس شد. سهامدار اصلی آن China Merchants Group با ۵۱.۱۰ درصد سهم است و حوزه فعالیت آن شامل توسعه املاک، عملیات دارایی، خدمات ملکی و شهرسازی می‌شود. این شرکت در سال ۲۰۲۵ با فروش ۱۹۶۰.۰۹ میلیارد یوان، رتبه چهارم صنعت را به خود اختصاص داد و در همان سال ۴۳ زمین با قیمت کل ۹۳۸ میلیارد یوان سرمایه‌گذاری کرد.
مسیر تأسیس و رشد: از بندر صنعتی تا ماشین شهرسازی
چاینا مرچنتس شیکو در سال ۱۹۷۹ به‌عنوان بازوی توسعه منطقه صنعتی شیکو در شنژن، نخستین منطقه ویژه اقتصادی چین، تأسیس شد. این تولد تصادفی نبود: شرکت مادر، China Merchants Group، یکی از قدیمی‌ترین بنگاه‌های تجاری چین است که ریشه‌هایش به قرن نوزدهم می‌رسد. دهه‌های ۱۹۸۰ و ۱۹۹۰ صرف ساخت زیرساخت، جذب صنایع و شکل دادن به یک شهر از صفر شد. اما نقطه عطف واقعی، بازآفرینی مکان‌محور بود: شرکت دریافت که می‌تواند از عواید فروش زمین‌های صنعتی، سرمایه ساخت مسکن، دفاتر و مراکز تجاری را تأمین کند. این الگو، هسته استراتژی امروز آن را می‌سازد. ورود به بورس در سال ۲۰۱۵ (پس از ادغام با China Merchants Property) این شرکت را به یک بازیگر ملی تبدیل کرد. سال ۲۰۲۵ نقطه‌ای بود که صنعت چین در سراشیبی قرار داشت، اما چاینا مرچنتس شیکو با رتبه چهارم صنعت و فروش ۱۹۶۰ میلیارد یوان، نشان داد که مدل «توسعه‌گر-اپراتور» می‌تواند در برابر طوفان مقاومت کند.
مدل کسب‌وکار: سه پایه، نه یک کسب‌وکار تک‌محصولی
برخلاف اکثر توسعه‌گران چینی که صرفاً بر فروش مسکن متمرکز بودند، چاینا مرچنتس شیکو از سال‌ها پیش ساختاری سه‌ستونه بنا کرده است:
۱. توسعه (Development): ساخت و فروش مسکن، از پروژه‌های لوکس تا مقرون‌به‌صرفه، همراه با کسب‌وکار مدیریت ساخت (代建). در سال ۲۰۲۵، ۸۰ پروژه جدید مدیریت ساخت با ۱۱۳۹ میلیون مترمربع قرارداد جدید امضا شد.
۲. عملیات دارایی (Asset Operation): مالکیت و مدیریت مراکز تجاری، پارک‌های صنعتی، دفاتر، هتل و آپارتمان‌های خدماتی. درآمد کل این بخش در سال ۲۰۲۵ به ۷۶.۳ میلیارد یوان رسید.
۳. خدمات ملکی (Property Services): از طریق China Merchants Property Operation & Service، مدیریت ۴۰۷ میلیون مترمربع ملک، از جمله قراردادهای سازمانی، بیمارستانی و دانشگاهی.
نکته کلیدی: این سه بخش جریان نقدی مکمل تولید می‌کنند. فروش مسکن سرمایه ساخت دارایی‌های درآمدزای آینده را تأمین می‌کند؛ دارایی‌های درآمدزا در دوران رکود فروش، پشتوانه‌ای برای جریان نقد عملیاتی پایدار هستند.
استراتژی انتخاب زمین، بازار و پروژه
اگر یک عدد را از استراتژی چاینا مرچنتس شیکو به خاطر بسپارید، این باشد: ۹۰٪+ سرمایه‌گذاری در «۱۰ شهر هسته‌ای». این استراتژی که با شعار «以销定投، 以销定产» (سرمایه‌گذاری بر اساس فروش، تولید بر اساس فروش) اجرا می‌شود، در عمل یعنی:
– تمرکز جغرافیایی شدید: در نیمه اول ۲۰۲۶، ۱۰۰٪ سرمایه‌گذاری در ۱۰ شهر اصلی انجام شد.
– شفافیت معیار انتخاب: شهرهایی که در آن‌ها شرکت به TOP ۵ فروش رسیده باشد. در نیمه اول ۲۰۲۶، ۱۵ شهر دارای این موقعیت بودند.
– حرکت به سمت پارسل‌های کوچک‌تر: رئیس‌جمهور شرکت، نی لی‌مینگ، اشاره کرده که در سال ۲۰۲۶ تأمین‌کنندگان زمین شروع به کاهش نرخ پوشش (容积率) و مقیاس تک‌پروژه کرده‌اند؛ روندی که ریسک را کاهش می‌دهد.
برای سازندگان ایرانی، درس این است: در بازار نزولی، پراکندگی جغرافیایی سم است. تمرکز روی چند شهر با تقاضای اثبات‌شده، حتی اگر سقف رشد را محدود کند، بقا را تضمین می‌کند.
پنج پروژه شاخص
۱. Taizi Bay – شنژن: پروژه پرچم‌دار ۱۷۰ میلیون مترمربعی که از سال ۲۰۱۱ با قیمت رکوردی ۶۴.۳۹ میلیارد یوان خریداری شد. شامل بندر کروز، K11 ECOAST، برج ۳۷۳ متری و محله‌های مسکونی. نمونه‌ای از توسعه یکپارچه با افق ۲۰ ساله.
۲. Biscuit Factory Urban Renewal – شنژن: پروژه‌ای که چاینا مرچنتس شیکو در سال ۲۰۲۳ از اورگراند (Evergrande) در بحران خرید و در فوریه ۲۰۲۵ مذاکرات نهایی را تکمیل کرد. مساحت ۲۴۹.۵ هزار مترمربع، زیربنای برنامه‌ریزی‌شده ۱.۳۱ میلیون مترمربع. نشان‌دهنده توانایی خرید و احیای پروژه‌های راکد.
۳. LAMIRABELLE (日出康城 ۱۳期) – هنگ‌کنگ: همکاری با MTR، ۲۵۵۰ واحد مسکونی. در مارس ۲۰۲۶، ۳۶۳ واحد در ۱۱ روز فروخته شد.
۴. Fanling Ma Sik Road – هنگ‌کنگ: بزرگ‌ترین پروژه مسکونی-تجاری شرکت در منطقه شمالی هنگ‌کنگ (Northern Metropolis)، با ۲۳۰۰ واحد، همکاری با New World Development.
۵. Shanghai Kangding ۱۹: یکی از ۱۵ پروژه‌ای که در سال ۲۰۲۵ در فهرست «ده اثر برتر» ملی قرار گرفت و نرخ جذب اولیه بالاتر از پیش‌بینی مطالعات امکان‌سنجی داشت.
تحلیل یک پروژه: چرا Taizi Bay مدل است؟
Taizi Bay فقط یک پروژه نیست؛ آزمایشگاه مدل کسب‌وکار چاینا مرچنتس شیکو است. شرکت در سال ۲۰۱۱ قطعه‌ای ۶۹۷,۶۴۰ مترمربعی در ساحل شنژن را به قیمت ۶۴.۳۹ میلیارد یوان خرید؛ بالاترین قیمت زمین در تاریخ آن زمان شنژن. به جای فروش سریع، شرکت ۲۰ سال زمان‌بندی کرد:
– ۲۰۱۶: بندر کروز Taizi Bay افتتاح شد.
– ۲۰۲۴: تحویل مسکونی招商玺 و Taizi Bay Hongxi؛ پارک ساحلی و تونل微波山 بازگشایی شد.
– ۲۰۲۵: K11 ECOAST (۲۲۸,۵۰۰ مترمربع) وارد فاز عملیاتی شد.
– ۲۰۲۶: طرح تحویل Taizi Bay Ruixi.
نکته حیاتی: جریان نقدی Taizi Bay از فروش مسکن، ساخت دارایی‌های درآمدزا را تأمین کرد. امروز، دفاتر، مراکز تجاری و بندر کروز درآمد عملیاتی پایدار تولید می‌کنند. این مدل «ساخت-فروش-عملیات» در بازار صعودی جواب می‌دهد؛ اما سؤال اینجاست که آیا در بازار نزولی که قیمت زمین ثابت است و هزینه ساخت بالا می‌رود، حاشیه سود عملیات دارایی می‌تواند فاصله را پر کند؟ چاینا مرچنتس شیکو در سال ۲۰۲۵ با افت ۷۴.۶۵٪ سود خالص نشان داد که حتی این مدل هم در برابر رکود صنعت آسیب‌پذیر است.
معماری و ویژگی محصول
چاینا مرچنتس شیکو از سال ۲۰۲۵ یک سند فنی به نام «استاندارد کیفیت خانه خوب» (《招商蛇口好房子品质标准》) منتشر کرده که شامل ۷ بُعد، ۲۸ ماژول صحنه و ۴۸۵ جزئیات فنی است. این سند در بیش از ۲۰ پروژه پرچم‌دار در سراسر چین اجرا شده است. خطوط محصول اصلی شامل:
– Xi (玺系): لوکس، خدمات سفارشی با سفارشی‌سازی بالا.
– Xu (序系): معماری فضایی «اَبَر»، بهینه‌سازی تجربه فضایی.
– Tianqing (天青系): زیبایی‌شناسی شرقی، تلفیق سنت چینی.
– Lanyue (揽阅系): تأکید بر امکانات اجتماعی و عملیات فضای عمومی.
– Linyu (林屿系): مسکن بوم‌گرا با رویکرد «همزیستی با طبیعت».
در پروژه Xi’an Bay، شرکت از طراحی دال پیوسته سازه‌ای و فضای باز (void) استفاده کرد؛ نوآوری که آن را به «معیار سرعت» بازار بهبود (upgrade) در شیان تبدیل کرد.
برندسازی، بازاریابی و لانچ
چاینا مرچنتس شیکو دو استراتژی موازی دارد:
۱. برندسازی مکان‌محور (Place Branding): از سال ۲۰۲۱، رویداد «جشنواره زندگی عرشه» (甲板生活节) به یک IP ملی تبدیل شده؛ ششمین دوره آن در تابستان ۲۰۲۶ با شعار «امواج در دل، هر وقت خواستی برو» برگزار شد. این رویداد نه فروش مستقیم، بلکه ابراز وجود برند در زندگی روزمره است.
۲. لانچ مبتنی بر داده: در پروژه‌هایی مثل Shenzhen Haiyanfu، شرکت یک «سیستم دکوراسیون با کیفیت بالا» (高定精装体系) را اجرا کرد که نرخ جذب کل پروژه را به‌طور قابل‌توجهی بالا برد.
درس برای سازندگان ایرانی: برند یک توسعه‌گر در بازار نزولی، بیشتر از هر تبلیغاتی، بر «تکرار خرید» و «توصیه دهان‌به‌دهان» متکی است. رویدادهای اجتماعی می‌توانند این چرخه را فعال کنند.
فناوری ساخت و مدیریت پروژه
چاینا مرچنتس شیکو به‌طور سیستماتیک از BIM و مدیریت چرخه عمر پروژه استفاده می‌کند، اگرچه جزئیات فنی دقیق در گزارش‌های عمومی محدود است. آنچه مستند است:
– سیستم مدیریت ساخت (China Merchants Construction Management): در سال ۲۰۲۵، ۸۰ پروژه جدید با ۱۱۳۹ میلیون مترمربع و درآمد قراردادی بیش از ۸ میلیارد یوان.
– انبار دانش فنی: سند «خانه خوب» با ۴۸۵ جزئیات فنی، یک کتابخانه دانش اجرایی است که از تکرار خطا جلوگیری می‌کند.
تأمین مالی و مدیریت دارایی
اگر یک درس مالی از چاینا مرچنتس شیکو بگیریم، این است: هزینه سرمایه پایین، مزیت رقابتی پنهان است. در سال ۲۰۲۵، هزینه کل سرمایه ۲.۷۴٪ بود که در نیمه اول ۲۰۲۶ به ۲.۶۱٪ کاهش یافت. جریان نقد عملیاتی از ۹۶.۹۳ میلیارد یوان در ۲۰۲۵ به ۲۴۱.۳۵ میلیارد یوان در نیمه اول ۲۰۲۶ رسید. موجودی نقد نیز از ۸۶۱.۲۷ میلیارد یوان به ۹۸۴.۴۹ میلیارد یوان افزایش یافت. نسبت بدهی (خالص از پیش‌فروش) از ۶۴.۱۷٪ به ۶۲.۹۸٪ کاهش یافت و شاخص «سه خط قرمز» در هر دو دوره سبز بود. شرکت در سال ۲۰۲۵، ۱۲۰ میلیارد یوان اوراق قرضه دائمی (perpetual bonds) را به صفر رساند و ۱۴۱ میلیارد یوان وام ملکی عملیاتی جذب کرد. این یعنی: کاهش بدهی پرهزینه، جایگزینی با بدهی ارزان و پایدار.
پایداری و اثرگذاری شهری
چاینا مرچنتس شیکو در گزارش ۲۰۲۵ خود به «کربن‌زدایی» و «معماری سبز» اشاره می‌کند. برج Hong Kong China Merchants Plaza (CMP) گواهی‌های WELL و LEED دریافت کرده است. در سطح پروژه، K11 ECOAST با معماری David Chipperfield و OMA، یک فضای فرهنگی-تجاری باز و قابل‌پیاده‌روی خلق کرده که به جای «مرکز خرید بسته»، «میدان شهری» را بازتعریف می‌کند.
موفقیت‌ها، چالش‌ها و انتقادات مستند
موفقیت‌ها:
– حفظ رتبه چهارم صنعت در بحران.
– جریان نقد عملیاتی مثبت و رشد موجودی نقد.
– تنوع درآمد از عملیات دارایی (۷۶.۳ میلیارد یوان).
چالش‌ها و انتقادات مستند:
– افت شدید سود: ۱۰.۲۴ میلیارد یوان در ۲۰۲۵، کاهش ۷۴.۶۵٪.
– افت حاشیه سود: ناشی از کاهش قیمت فروش و افزایش هزینه‌های ساخت.
– ریسک تمرکز: ۹۰٪+ سرمایه‌گذاری در ۱۰ شهر، اگر تقاضای این شهرها کاهش یابد، اثر تشدید می‌شود.
– وابستگی به شرکت مادر: ۵۱٪ سهام در اختیار China Merchants Group، که می‌تواند تصمیمات تجاری را تحت تأثیر اهداف سیاسی قرار دهد.
پنج تا هفت درس عملی برای سازندگان ایرانی
۱. «توسعه‌گر-اپراتور» باش، نه فقط فروشنده. درآمد عملیاتی از دارایی‌های نگه‌داشته‌شده، در دوران رکود فروش، جایگزین جریان نقد است. حتی یک مرکز تجاری کوچک با اجاره پایدار، ارزش بقا دارد.
۲. تمرکز جغرافیایی، نه پراکندگی. ۹۰٪ سرمایه‌گذاری در ۱۰ شهر یعنی شناخت عمیق بازار محلی. سازندگان ایرانی بهتر است در ۲-۳ شهر متمرکز شوند تا در ۱۰ شهر پراکنده.
۳. هزینه سرمایه را جدی بگیر. اختلاف ۱٪ در نرخ بهره، در پروژه‌های ۵ ساله، میلیاردها تومان تفاوت ایجاد می‌کند. چاینا مرچنتس شیکو با هزینه ۲.۶۱٪ از رقبا جلوتر است.
۴. خرید پروژه‌های راکد، یک استراتژی است. خرید پروژه Biscuit Factory از اورگراند نشان می‌دهد که بازار پروژه‌های نیمه‌تمام می‌تواند فرصت باشد؛ اگر توانایی احیای مالی و اجرایی داشته باشی.
۵. استانداردسازی کیفیت، نه شعار. سند ۴۸۵ جزئیاتی «خانه خوب» یک سیستم عملیاتی است، نه بروشور تبلیغاتی. سازندگان ایرانی می‌توانند یک «استاندارد کیفیت داخلی» با ۱۰۰-۲۰۰ جزئیات اجرایی تدوین کنند.
۶. رویدادهای اجتماعی بساز، نه فقط تبلیغات. «جشنواره زندگی عرشه» شش سال است که برگزار می‌شود؛ تکرار و تداوم آن را به یک دارایی برند تبدیل کرده است.
۷. در بازار نزولی، نقدینگی پادشاه است؛ اما نه به قیمت توقف. چاینا مرچنتس شیکو هم‌زمان که بدهی را کاهش می‌دهد، ۴۳ زمین جدید در ۱۰ شهر می‌خرد. یعنی: دفاع با کاهش هزینه، حمله با خرید انتخابی.
جمع‌بندی تحریریه
چاینا مرچنتس شیکو یک شرکت نیست؛ یک ماشین یادگیری شهرسازی است که ۴۷ سال از تولدش می‌گذرد. در بازار صعودی چین، همه توسعه‌گران سود می‌کردند. اما در بازار نزولی ۲۰۲۴-۲۰۲۶، کسانی دوام آوردند که جریان نقد عملیاتی، تنوع درآمد و تمرکز جغرافیایی داشتند. مدل چاینا مرچنتس شیکو بدون هزینه نیست: افت ۷۴٪ سود خالص نشان می‌دهد که هیچ مدلی در برابر رکود صنعت کاملاً مقاوم نیست. اما بقا در رتبه چهارم صنعت، با جریان نقد مثبت و بدهی کاهش‌یافته، دستاورد کمی نیست. درس نهایی برای سازنده ایرانی: از «فروش متر» به «ساخت شهر» فکر کن. حتی اگر مقیاس‌ات یک پروژه ۵۰ واحدی باشد، می‌توانی از منطق «توسعه + عملیات + خدمات» در مقیاس کوچک استفاده کنی: چند واحد تجاری نگه‌دار، خدمات ملکی راه‌اندازی کن، و برند محلی بساز.
